Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Коттеджный поселок своими руками!

Подписаться Бесплатная новостная рассылка Подписчиков 24 RSS
  Февраль 2007   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28


За последние 60 дней ни разу не выходила


Открыта: 06-02-2007

Автор
komdir

Статистика

24 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Коттеджный поселок своими руками!


Самый интересный вопрос - сколько стоит дом построить?

Разброс мнений, также, невероятно широк. Когда Arta на форуме объявила планируемую сумму проекта в 70-80 тысяч руб., отзывы варьировались от: "Вы что, офигели?! За такие деньги я квартиру в городе куплю!", до "Вы что, издеваетесь?! Какую лачугу за такие деньги можно получить?!".

Из чего складывается заявленная мною сумма 50-60 тыс. у.е.?
Разумеется, полную смету сейчас выложить нереально. Слишком много неучтенных факторов: где будет участок, какая почва, где вода, электричество, дороги...
Поэтому сейчас можем обсудить только принципиальную схему финансирования, порядковые суммы, с точностью "лапоть вправо, лапоть влево"!
***
Начнем с главного по значению и сумме вопросу: кредитование.
Практически все потенциальные участники проекта ориентируются на получение кредита. Почему-то - ипотечного. Хотя та информация, которой владею я, свидетельствует, что готовых схем ипотечного кредитования под строительство загородного жилья не существует ни в одном банке! "Это надо разговаривать!", "Это надо обсуждать!" - стандартный ответ. (Если у кого-то есть другая информация - буду признателен за нее!).
Поэтому изначально надо ориентироваться несколько на другие суммы и другие процентные ставки, нежели в ипотеке. По предварительным прикидкам, полный кредит в 50-60 тыс.у.е. обойдется в 800-1000 у.е. ежемесячно. В зависимости от многих факторов. Это на срок 18-20 лет.
Но я далеко не уверен, что большинство планирующих кредитоваться ясно и полно представляют, в какую кабалу придется залезть. Что эти суммы придется выплачивать ВСЕГДА, ежемесячно и практически всю оставшуюся "активную" жизнь. Независимо от обстоятельств, потери работы и доходов, болезней и появления детей.
Хотя, попадаются интересные случаи! Общался как-то с человеком, который взял кредит и уверен, что... его не придется отдавать! Либо банк обанкротится. Либо условия кредитования изменятся. Можно только порадоваться подобному оптимизму! Даже если банк обанкротится, есть такое понятие как "кредиторы". К которым отойдут все активы лопнувшего банка. В том числе - "кредиторская задолженность". К каковой относятся и выданные частным лицам кредиты. Короче, найдется кому их стребовать! А если изменятся условия кредитования... Что ж, такое возможно! Только вот, жизненный опыт подсказывает, что гораздо вероятнее их ужесточение, нежели смягчение!
Был еще один забавный случай. Человек, уверенный в светлом будущем, потому что "кредит застрахован". (Кстати, "о птичках": банки, как правило, скромно умалчивают, что страхование кредита стоит еще несколько процентов, не включаемых в расчеты. Об этом платеже клиент узнает по факту, что крайне неприятно!) Да, страховая компания заплатит за вас в случае форс-мажора. Но - откуда такая уверенность, что серьезные дяди отдадут за вас десятки тысяч у.е. и простят? Да, заплатят, но получат от банка "переуступку прав требования", или как там она называется... Короче, и в этом случае на ваши деньги найдутся претенденты.
***
Я имел дело с коммерческими и потребительскими кредитами, и хорошо представляю истинность высказывания "берешь чужие и на время, а отдаешь свои и навсегда!". В идеале, конечно, хорошо бы обойтись вообще без кредита. Ведь с ним дом обойдется, в итоге, в два-три раза дороже! Прикиньте, какой коттедж можно отгрохать за 150-180 тыс. у.е. (это из рассчета 10% годовых, что еще под большим вопросом, и 20 лет выплат)! И в принципе, это возможно. Если есть готовность ждать 7-12 лет, и строиться за счет "карманных расходов" :). Но поскольку дом нужен "здесь и сейчас" - кредитование неизбежно!
***
Что же делать?
Свести до минимума сумму и сроки выплаты кредита; добиться оптимальных условий!
Как?
Разбить действия, и соответственно, выплаты на этапы.
Первый взнос, на который необходимо ориентироваться, составляет 8-10 тыс. у.е. Это - земля. Возможно - с оформлением. Сумма могла бы быть и меньше, если бы была надежда на команду в планируемые двадцать человек. Увы, как я уже писал, расчитывать приходится на 9-10 в лучшем случае.
Причем эти 8-10 тыс. у.е. должны находиться в состоянии "мобилизационной готовности", чтобы их в любой момент можно было извлечь из заначки, снять со счета и подъехать к хозяину земли для платежа.
***
Итак, за счет первых взносов землю мы купили, оформили, выделили участки.
Далее возможны варианты. Либо мы вкладываем средства в развитие коммуникаций и инфраструктуры (дороги, электричество, газ...). Либо резко начинаем закладывать фундаменты, каждый на своем участке.
ИМХО, предпочтительнее первый вариант. Решение каждого очередного вопроса, по списку (дороги, электричество, газ) ЗНАЧИТЕЛЬНО повышает стоимость участков. В разы. А наличие фундамента... Ну, на какие-то проценты. А стоимость участка приобретет существенное значение, когда придется обращаться за кредитом (где-то через год-полтора, по моему плану). Ибо у нас будет ЛИКВИДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ в активе! Что существенно повысит интерес банков к нашему проекту, и обеспечит более приемлемые условия кредитования.
Как протянуть эти год-полтора?
Очень просто: а как вы собирались выплачивать 800-1000 у.е. в месяц за кредит?! По моему, лучше их, эти деньги, "закопать" в СВОЮ землю, чем отдать доброму банкиру. В смысле, за счет аккумуляции отдельных платежей, вполне можно за указанный срок поэтапно решить все поставленные задачи по коммуникациям-инфраструктуре.
Более того, с учетом предварительной оценки неизбежных затрат, обязательные выплаты могут составлять 600-800 у.е. в месяц, т.е. меньше. чем выплаты по кредиту! (Опять же напоминаю - в зависимости от конкретных условий!). Итого, на отдельного участника проекта, еще 8-10 тыс. у.е., за год-полтора.
***
Далее наступает неприятный, но - увы! - неизбежный момент получения кредита. Который направляется собственно на строительство. Фундаменты и локальная канализация (около 10 тыс. у.е.). И не надо мне рассказывать про фундаменты за 30 тыс. у.е.! Да, скажу я. Бывают фундаменты (с цоколями) и за 50-60 тыс. у.е. А бывают - и за 1 (!) тыс. у.е. Сам видел, как выкладывают из ж/б блоков :) Несколько лет назад, когда работал в строительной фирме, возводящей дома в пригороде.
Собственно дом - это уже исключительно на усмотрение каждого. С попутной кооперацией по проектам, материалам, работам. Лично я ориентируюсь на сумму 30 тыс. у.е. Да, я понимаю, что без джакузи и телых полов будет тяжело :). Но готов потерпеть какое-то время. 

В избранное