Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Коттеджный поселок своими руками!

Подписаться Бесплатная новостная рассылка Подписчиков 24 RSS
  Февраль 2007   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28


За последние 60 дней ни разу не выходила


Открыта: 06-02-2007

Автор
komdir

Статистика

24 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Коттеджный поселок своими руками! О земле и прописке.


О земле и прописке.

Судя по возникающим в обсуждениях вопросам, царит легкий сумбур в представлениях о земле, ее оформлении и т.п. Излагаю результаты информации, кропотливо собранной и обработанной по форумам, документам, полученной от специалистов.

1. О статусе земли.

Статус земли и ее использование определяются "Земельным кодексом" (легко находится через поисковики). 
Для нас важно, что потенциально интересующие нас участки относятся к одной из категорий.
Есть категория "земли сельскохозяйственного назначения" - самая дешевая земля.
Есть категория "земли поселений" - самая дорогая земля.

Кроме категории, участок имеет "вид разрешенного использования".
Например, земли поселений могут быть использованы:
- для индивидуального жилищного строительства (пресловутый ИЖС!);
- для малоэтажного жилищного строительства;
- для многоэтажного жилищного строительства;
- для строительства многофункциональных торгово-офисных центров. 
C одной стороны - то, что требуется для нас! Никаких потерь времени и средств на оформление земли, покупай - и стройся. Но - все это время, средства и нервы просто заложены в стоимость земли. В более-менее приличных местах такие участки стоят от 2-3 тысяч у.е. за сотку.

Земли сельхозназначения по видам разрешенного использования подразделяются на:
- используемые для сельскохозяйственного производста;
- предназначенные для садоводства, огородничества;
- под дачное строительство.
Существуют серьезные ограничения на строительство по видам. Но земля - значительно дешевле, и предложений по ней - больше. Стоит от 200-300 у.е. за сотку.

Для интересующих нас задач приобретенную дешевую землю необходимо будет переоформить, перевести в другую категорию или вид разрешенного пользования. Перевод в категорию ИЖС (например) автоматически снимет многие вопросы, связанные со строительством и пропиской. Но - решение о смене категории земли принимается "органами государственной власти субъектов РФ" (в нашем случае - Правительством Ленинградской области), согласно ФЗ-172 "О переводе земель..." Соответственно, стоит дорого, длится долго.
Изменить "вид разрешенного использования" гораздо проще (это решается через районную администрацию) и дешевле.
По словам юристов, с которыми я консультировался, перевод из категории в категорию сопоставим по стоимости с ценой участка, и длится до полутора лет. Изменение вида разрешенного использования стоит какие-то проценты - десятки процентов от стоимости участка, и занимает до полугода.
Потом уже, на каком-то сайте по недвижимости, я нашел информацию, что "Перевод земельного участка в ДНП занимает 3 - 4 месяца и составляет в среднем от $1500 до $2000 за 1 га, а процедура перевода в ИЖС длится от 6 до 12 месяцев и обходится в 4-5 раз дороже".

Таким образом, я предлагаю приобрести самые дешевые земли сельхозназначения, и изменить вид использования на "дачное строительство". Ибо - специально уточнял несколько раз! - оно допускает ПРОПИСКУ!

2. О прописке. 

Федеральный закон от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", Статья 1.
"дачный земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля);"
Или:
В соответствии со статьёй 9 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", собственники строений, расположенных на садовых и дачных земельных участках и отвечающих требованиям нормативов, предъявляемым к жилым помещениям, вправе переоформлять их в качестве жилых домов с приусадебными участками на праве частной собственности в порядке, установленном законодательством.

Является ваш дом "жилым" или нет, решают местные власти, которые выдают разрешение на строительство, и акт ввода в эксплуатацию. А поскольку те же самые власти решают и вопрос с оформлением земли, вполне логично двигаться по предложенной схеме.

3. О коммуникациях и расположении.

Статус земли и ее оформление - существенный, но не единственный фактор, определяющий ее стоимость. Основные "капиталоемкие" показатели, влияющие на стоимость - расположение и наличие коммуникаций (свет, газ, вода, дороги).
По расположению - все понятно: чем ближе к "цивилизации" - городу/райцентру - тем дороже. Но: чем ближе - тем хуже экология. И выше риски попасть "в полосу отчуждения": в любой момент правительство может отвести земли, прилегающие к черте города, под строительство, очередную "кольцевую", под вокзал-аэропорт, наконец. Как вы думаете, по каким расценкам будет выплачиваться компенсация? :) По оценке специалиста, с которым я общался, эта полоса составляет 10-20 км от черты города. С поправкой на неизбежный рост, ориентироваться стоит на 30-35 км от города: еще в пределах разумного времени на дорогу, но уже дешевле, "полезнее" и надежнее.

Коммуникации - больной вопрос. Ибо - увы! - самый затратный в нашем проекте. Подключение к электричеству, газу, строительство дороги, снабжение питьевой водой - все это обойдется дороже земли, десятки тысяч у.е. по каждому пункту. И соответственно, чем ближе участок к этим "благам цивилизации", тем он дороже. Стоимость участка с подведенными коммуникациями в разы (если не десятки!) дороже неподготовленного.

Впрочем, коммуникации требуют отдельного рассмотрения.

10.02.07 г.

komdir

Если у кого-то из участников проекта есть свое видение обсуждаемого вопроса, или дополнительная информация - пишите: komdir@mail.ru
В избранное