Сегодня в выпуске

• Более 235 оценщиков из РАЗНЫХ СТРАН МИРА присоединились к группе "Оценщики всех стран объединяйтесь" на сайте Одноклассники.Ру - http://www.odnoklassniki.ru/group/47244432572469. Модераторы группы: Валерий Гаврилов (Узбекистан), Алексей Кунцевич (Украина), Оксана Тевелева (Россия), Владимир Борисов (Россия), Михаил Астахов (Россия), Наталия Иванова (Украина), Андрей Марчук (Россия), Юрий Шарипов (Россия), Анна Рогова (Россия), Сергей Понамарчук (Россия), Михаил Лучихин (Россия).

• В группе "Оценщики всех стран объединяйтесь" на сайте Одноклассники.Ру открыта новая ветка форума "О международных проектах, которые участники Группы в состоянии реализовать"

• С 23 по 24 октября 2008 года в Санкт-Петербурге пройдет мастер-класс профессора Грибовского С.В. (Россия), доцента Сивца С.А., Левыкиной И.А. (Украина) «Применение математических методов в индивидуальной и массовой оценке стоимости имущества» . Рекомендуем посетить мастер-класс !!! В раздаточный материал входит новая книга Грибовского С.В. и Сивца С.А. - "Математические методы в оценке стоимости недвижимого имущества"

• Ежемесячный МОНИТОРИНГ ПОРЯДОЧНОСТИ и ПРОЗРАЧНОСТИ СРО. Автор - Анна Рогова, г.Калининград - обновлено по состоянию на 06.10.08 !!!!!!!!!!

• Козырь Ю.В. Еще один взгляд на фондовый кризис // Он-лайн библиотека оценщика LABRATE.RU, 06.10.2008

• В октябре 2008 года в Издательском Центре "Альфа-Пресс" вышло 2-е переработанное и дополненное издание книги Ю.В.Козыря "Стоимость компании: оценка и управленческие решения". тел: +7(495)777-40-60, +7(495)105-11-77; e-mail: book@bestbook.ru; icq: 168120416

О несостоявшемся интервью журналу Cosmopoliten на тему
"ОЦЕНКА - ЭТО КРУТО"

Подробнее о конференции см. здесь >>>>

©  Тевелева О.В., 2008

После конференции прошла уже целая неделя. Не хотела писать сразу же, ждала когда уйдут эмоции и придет тихое понимание того, что со мною произошло. Хочется написать коротко о главном. Как вы понимаете, я не последователь учения Сиддхартха Гаутамы, не убиваю в себе человеческое. Все это время я ждала Музу, чтобы внятно изложить, чтобы вы все почувствовали дух и магию произошедшего события, чтобы хоть кто-нибудь заинтересовался, попросил у знакомых-оценщиков материалы конференции или залез на сайты наших докладчиков, чтобы стало лучше, чище, светлее. Нет, нет, не подумайте, я не хочу спасать мир и отечественную оценку и более того, я не хочу, чтобы кто-то кого-то спасал и я даже не против грязи и разрухи. Просто мне действительно очень понравилась эта конференция, и я не могу о ней не написать.

Когда вышла из зала конференции отметила в блокноте после первой же остановки метро следующие три:

1.Конференция сильная

2.Докладчики подготовлены и лаконичны

3.Рафинированная Европа и дикая Азия вновь на разных чашах весов

Пунктуальные и точные докладчики хорошо и плотно уложили в моей голове свои идеи, конференция показалась сильной из-за хорошей организации и хорошей подборки материалов, тематики докладов, а вот пункт 3 моих путевых заметок, пожалуй, сейчас выглядит самым сильным и ярким. Спустя неделю остался именно привкус противостояния, различия, разности между ними и нами. Европейцы рациональны и расчетливы, азиаты эмоциональны и прямолинейны. Европейцы пытаются просчитать все возможные сбои системы, недопустить и предотвратить, азиаты рубят головы тем, кто систему-таки сломал. Как Петр ни старался, но все в окно не пролезли. Наверное, это хорошо, ведь не хуже мы их. Когда вся Европа ходила немытой, у русских уже была баня. Это данность, особенность, и с такой особенностью, также как и с физическим недостатком (для некоторых – с достоинством) надо уметь жить.

Не люблю и никогда не любила сравнивать Европу и Азию, но у меня этот «дляфорумский доклад» почему то пишется только через сравнение и противопоставление. Не буду мешать высшему разуму. Раз сравнение, значит сравнение.

Первый докладчик Вольфганг Кальберер рассказывал, в основном, про свод законов и ипотечное кредитование. Я отметила для себя, что все докладчики оказались помешанными на ипотечной теме. Как будто для других целей они оценку не производят. Ну если ипотека, то пускай ипотека…тоже ведь оценка и оценивать надо.

Господин Каберер рассказал как у них устроено взаимоотношение банков и клиентов, как выбирается процентная ставка и учитываются кредитные риски. 35% вес риска предусмотрен для жилищных ипотек и 50% для коммерческой недвижимости, полностью обеспеченных кредитным имуществом. Не много ли для дремлющей Европы?

Также как и у нас, у них обращают внимание на соотношение собственного и заемного капитала, что справедливо и обоснованно. Но особенность в том, что они смотрят на будущую, а не на текущую реализуемость активов. Как то беседовала с нашими банковскими сотрудниками и спрашивала, почему вы требуете оценивать на текущую дату. Мне объяснили, что это нужно для того, чтобы при первой же невыплате % по кредиту реализовать имущество. Рыночная стоимость должна быть прозрачна, но почему то есть требование не учитывать спекулятивных настроений. Для меня это странно, так как спекуляции на рынке активов – это такой же ценообразующий фактор и не учитывать его ошибочно.

Далее речь шла о «Белом документе» ЕС и о том как хорошо и полезно работать по единым стандартам и чтобы страны принимали иностранные отчеты об оценке (например оценщика с сертификатом REV «Признанный европейский оценщик») и чтобы life в кайф…..ну вы меня поняли. Не верю, что вторая часть доклада была для простых смертных, хотя рациональное в этом есть, но уж очень похоже на сказку. Через два доклада про REV докладывал И.Л. Артеменков. Резюме у меня одно = unreal. Хотя глобализация – это, наверное, неизбежное будущее, но сейчас уверенное unreal. Как вы думаете, кто лучше, русские оценщики или китайские швеи-мотористки?

Второй доклад был привезен из Великобритании. Кевин Биггс (The Royal Bank of Scotland plc.), факультет оценки RICS. RICS – организация достаточно известная и доклад был, что называется «в тему». Господин Биггс рассказывал, как у них выстраивают взаимоотношения между банком и оценщиком, говорил о практике и преимуществах подписания сервисных соглашений между банком и оценщиком, о том, что банку важно «четко», «понятно», «допустимо», о том, что оценщику нужно дешево и быстро.

Много говорил о допущениях, но лично у меня всегда возникает вопрос после прочтения аналогичных глав в наших отчетов, «а является ли стоимость рыночной после всех допущений, которые написал оценщик?». Да, важно написать в каких условиях проводилась оценка и какую информацию мы получили и какую не получили, но ведь рынку то глубоко наплевать о том что о нем думает оценщик.

Интересный опыт о сравнительном подходе из доклада Кевина Биггса. Объекты сравниваются не по стоимости 1 кв. м., а по доходам, которые можно получить от недвижимости. Что-то в этом есть. Разумной мне показалось идея разделять заемщика (собственника имущества) и оценщика, которую докладчик высказал фразой «Посредничество позволяет делать процесс оценки независимым».

Все мы понимаем, что у нас беды именно от того, что оценщик постоянно оказывается среди молота и наковальни. Но разделить пользователя отчета и оценщика пока что невозможно. Наши теоретики пытаются говорить о морали и порядочности, но эти разговоры остаются и еще долго останутся всего лишь разговорами, потому что возможность написать стоимость «чуть больше» или «чуть меньше» остается объективной реальностью и даже конкурентным преимуществом до тех пор пока это выгодно. «Оценка – это больше искусство, чем наука».

Третьим был самый емкий и яркий доклад уважаемых коллег из Италии. Госпожа Сильвия (директор департамента оценки CRIF) поразила всех размахом своей деятельности. Когда она нам показывала карту Италии у меня были ассоциации с фильмом «Спрут-2», который я смотрела учась в 6-ом классе (и что удивительно, до сих пор помню имена всех главных героев).

Итальянцам удалось создать целую сеть оценочных компаний, работающих по единой методологии и технологии. Благодаря работающей системе контроля качества, имиджу и хорошей репутации этой компании доверяют все банки. Более того, CRIF безусловный лидер на этом рынке и процедура оценки в CRIF уже часть оценочных банковских процедур. Куда же смотрит их антимонопольная служба? Оценщиков они берут любых (работают только с физическими лицами по договорам подряда), но оценщик должен пройти обучение и успешно сдать экзамен. После экзамена он проходит повышение квалификации каждые полгода. Я так поняла, что оценщик может быть без образования. После того, как его принимают в сеть (по моим ассоциациям в «спрут») оценщик получает доступ к общей базе данных и к компьютерной программе. Когда ему приходит на оценку квартира, оценщик забивает в базу требуемые параметры (база данных черезчур подробная), а компьютерная программа сама выбрасывает из базы аналоги. Далее оценщик проводит строго регламентированные манипуляции и выдает отчет. Отчет поступает в головной офис и обязательно просматривается экспертом и только после проверки поступает в банк. Все строго, четко, черно-бело и никаких полутонов.

Банк, оценщик, заказчик друг друга не знают, разобщены территориально и экономически. Оценщику платит CRIFF, CRIFFу платит банк (заказчик). При этом оценщик несет полную ответственность перед банком. Итальянцы также как и британцы считают, что нельзя привязываться к стоимости квадратного метра. Оценить квартиру в Италии стоит 150 Евро. В Италии (также как и в Греции) нет детализированных стандартов оценки, но как вы видите, создаются очень четкие и даже узкие внутрифирменные стандарты. Последним из импортных был испанец Леонардо Торрес с докладом о профессиональной ассоциации оценочных компаний Испании ATASA (95% от состава всей оценочной отрасти). Данная ассоциация занимается, в основном, обеспечением качества профессиональных услуг, решает различные споры, представляет в суде, проводит профессиональные семинары, лоббирует интересы оценщиков. Т.е. это организация является неким буфером между государством и оценщиками.

Господин Торрес говорит, что в Испании оценщиком может быть только юридическое лицо с уставным капиталом в 300 000 Евро и страховкой в 600 000 Евро. Юридическое лицо получает лицензию на осуществление оценочной деятельности. В составе юридического лица должно быть три профессиональных эксперта с университетским образованием. Конечно же, ответственность юридического лица первична, физического лица вторична.

Контролирующим органом является Центральный банк Испании, Комиссия по контролю за рынком ценных бумаг, Главный контролер органов страхования и пенсионных фондов. У них достаточно частая практика отзыва лицензии (при нарушении законодательства) и частые проверки со стороны ЦБ.

В законодательстве четко и подетально прописаны требования к проведению оценки, в частности требования к анализу рынка (текущего и его тенденций), осмотр физического состояния архитектором или инженером, исследование документов и т.д., т.е. закон похлеще, чем у нас. Но что меня поразило, так это требование включение в отчет прогноза дальнейшего изменения стоимости объекта оценки, однако прогноз они строят на экстраполяции прошлых цен событий на будущее. Коллега из Испании утверждает, что высокая степень детализации в законе позволяет повышать качество отчетов, мне же ближе модель итальянских коллег, которые не принудительно, а добровольно внедряют системы контроля качества. Отчет об оценке стоит 300 Евро. Оценщики зарабатывают не только оценкой, очень часто параллельно являясь специалистами другой сферы.

Далее шли выступления российских коллег. Отличительная особенность наших коллег – доклад не о том, как надо проводить оценку, а о том, как не надо. Вот из-за этого у меня и родился в голове образ «Весы-Европа-Азия». Неужели отечественный менталитет накладывается и на такую европейскую профессию как оценщик?

Первой была Анна Волкова, директор юридического департамента ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» говорила о том как происходит порядок обращения взыскания, о том, что существует проблема оспаривания отчета об оценке в суде, о том, что отчеты более, чем часто бывают фальсифицированными. АИЖК производит оценку предмета ипотеки в судебном порядке. Интересной мне показалась одна схема, где помесячно расписан порядок судебного взыскания. Общий срок судопроизводства составляет 11-27 месяцев. Я, конечно, догадывалась, что сроки взыскания длительные, но не настолько же! Кроме того, Анна подробно рассказала как происходит ценообразование на торгах. Если за первые торги банку не удалось реализовать предмет залога (по стоимости, указанной оценщиком), торги признаются несостоявшимися и стоимость падает на 15%. Вторые торги – не более, чем на 25% от первоначальной стоимости и так до тех пор, пока не продадут.

Рослов Виктор Юрьевич вновь говорил о мерах дисциплинарно-этического характера и о критериях, которые отличают хорошего оценщика от плохого. К критериям он относит: 1) стаж 2) готовность застраховать свою ответственность 3)наличие у оценщика активов 4)информационное обеспечение 5)положительная репутация. Готова поспорить с каждым предложенным критерием, но не буду, потому как ворона каркает, ветер уносит а результата никакого. Из каламбуров было также требование учитывать и указывать в отчете типичный срок экспозиции объекта оценки. Еще одно требование – показать реализуемость отчета в ближайшем будущем. Я считаю, что это из разряда научной фантастики и моему утверждению есть множество подтверждений. К сожалению, наши банки продолжают думать «недвижимыми» категориями, а мы напрасно ждем, что они перейдут на другие, прошу заметить, объективно существующие категории. Теперь о приятном. Меня приятно удивило, что хоть кто-то сказал с трибуны, что требования банков к аккредитации является прямым нарушением антимонопольного законодательства.

Рекомендации Ольги Щербаковой, в основном касались вопросов внимательного обращения с технической документацией на объект оценки, правильной правовой идентификацией объекта оценки. Оценщику рекомендуется обращать внимание на незарегистрированные перепланировки и привязку объекта к земельному участку. Случаев, когда реал не совпадает с документами очень много, но как это отражается на стоимости? Я думаю, что это повод для дальнейшей дискуссии…И не просто так в начала своего сочинения я написала про баню. Наши технари (бывшие физики и математики) умеют гораздо круче, чем их бывшие домохозяйки. Ведь правда? Только дороги у нас все такие же дурацкие.

Спасибо Музе за то, что она посетила наконец меня. Спасибо РОО за прекрасную и нужную конференцию! Спасибо всем докладчикам за минуты удовольствия.

Прошу воспринимать мой опус как интервью журналу Cosmopoliten или сочинение «О том, как я провел лето». Все что написано, не может быть воспринято как руководство к действию, экспертное мнение или личная PR-акция.

С вами была Кикинда. До скорых встреч!