Сегодня в выпуске

• Игорь Артеменков: «Сделать рынок «прозрачным» — вот основная миссия оценщика»
• Повышение квалификации и сертификация персонала по ISO/IEC 17024: 2003 (MS Word, 380 Kb)
• Коллегиальные чтения - 2005: "Интеллектуальная собственность как инструмент рыночной экономики. Стратегические аспекты защиты, охраны и управления ИС в рамках функционирования бизнеса" - 29-30.06.05
• Международная научно-практическая конференция "Интеллектуальная собственность: регистрация и защита прав, оценка и конвертация" - 30.06-01.07.05
• MAIL.RU: Интернет-статистика Российского общества оценщиков

«Сделать рынок «прозрачным» — вот основная миссия оценщика»

О том, каковы задачи, решаемые в настоящий момент профессиональным оценочным сообществом, о трудностях и надеждах, связанных с реформами, корреспонденту М2 рассказал первый вице-президент Российского общества оценщиков (РОО) Игорь Артеменков.

— Игорь Львович, чем сейчас живет Российское общество оценщиков, каково его место в структуре российской оценки, какие преобразования планируется провести в профессиональном сообществе?

— Ведущая роль в структуре российской оценочной деятельности ныне отводится Национальному совету по оценочной деятельности, созданному в 2004 году при непосредственном участии РОО и Академии наук РФ. Цель учреждения совета — существование профессионального сообщества под единым началом, в частности, в виде членства саморегулируемых организаций. За прошедший год Национальный совет показал свою работоспособность, через него объединены практически все отечественные оценщики.

На одном из последних заседаний Национального совета были утверждены важные документы: Кодекс этики оценщиков РФ и Минимальные рекомендованные тарифы оценки.

Что касается положения с саморегулируемыми организациями оценщиков, то предусмотрено два вида таких организаций: для юридических и для физических лиц. Они будут регистрироваться в государственных органах — скорее всего в системе органов Министерства юстиции. Так что нельзя сказать, что государство отправляет оценку «в свободное плавание». Помимо принятия решений на законодательном уровне государственные представители будут участвовать в деятельности Национального совета по оценке. К настоящему моменту выдано около 10 тыс. лицензий на проведение оценочных работ, а объединения, которые готовы стать саморегулируемыми организациями, включают около 1 тыс. компаний.

В преддверии введения с 1 января 2006 года принципов саморегулирования на рынке предпринимаются многочисленные попытки создания новых отраслевых объединений. Но так как требования достаточно жесткие (среди членов должно насчитываться не менее 100 оценочных фирм (юридических лиц) не менее чем из одной трети субъектов Федерации), то не все они заканчиваются успешно. Необходимым критериям пока удовлетворяют около пяти профессиональных организаций.

Для саморегулируемых организаций, состоящих из физических лиц, требования такие: не менее 500 членов не менее чем из одной трети субъектов РФ. Соответственно, под эти параметры пока подходит только две организации, в том числе Российское общество оценщиков. Сколько их появится всего, будет ясно в следующем году.

— Как известно, лицензии на оценку существуют до сих пор. Чем уникальна оценочная деятельность, что ее лицензирование до сих пор не отменено? Какой будет роль упомянутых саморегулируемых организаций в деле лицензирования?

— Лицензирование оценочной деятельности в РФ упраздняется с 1 января 2006 года. К этому времени должны вступить в силу новые поправки к законодательству. Вместо государственных лицензий появится механизм на основе саморегулируемых организаций. Таким образом, профессиональное сообщество заменит лицензирование в данной сфере.

Сделать рынок «прозрачным» — вот основная миссия оценщика. Логичная система оценки жизненно важна для государства, инвесторов, банков, без нее анализ и принятие решений о вложении денег в те или иные предприятия многократно усложняются. Неправильная оценка может служить источником злоупотреблений, непродуктивных управленческих решений, быть причиной убытков граждан и страны в целом, проблем на макроэкономическом уровне.

После распада СССР, во время зарождения нового уклада экономики, нужна была унификация оценочной деятельности, которая установила бы единые требования на всей территории РФ. Стандарты, пусть даже в том виде, в котором они тогда появились, были направлены на достижение объективности оценочных мероприятий. Единые требования, основанные на официальных процедурах и правилах, позволили оперировать понятными данными о стоимости собственности в любой точке страны: будь то Москва, Калининград или Владивосток. Поэтому лицензирование оценки было необходимо. Теперь на смену лицензиям приходят саморегулируемые организации.

— В прошлом году активно обсуждались новые методы исчисления фискальных податей, на которые претендует бюджет, и новые методы определения налогооблагаемой базы в сфере налогов на имущество, в частности, на недвижимость. В этом контексте нередко упоминалась массовая оценка. Что это такое?

— Так называемые методы массовой оценки основаны на существовании групп похожих объектов. Непременным условием действенности такого подхода является определенное количество данных о сделках на рынке. Если информации достаточно, то соответствующие статистические модели довольно точно отражают общий случай.

Массовые модели хорошо работают, когда предметы оценки однотипны: например, малоэтажная коттеджная застройка. Для более плотной застройки построить такую модель сложнее. Это связано с возникновением дополнительных факторов. Например, приходится учитывать, какой вид открывается из окна квартиры, ведь рыночная стоимость двух расположенных рядом объектов может различаться, скажем, в два раза, а массовая модель выдает одну и ту же величину.

Успешный опыт есть, он накапливается и изучается. В Петербурге подобная модель работает около пяти лет. Сейчас поставлена задача создания системы определения арендных ставок в Москве при помощи методов массовой оценки. Но она должна базироваться на статистике. Если ее нет, расчеты становятся слишком уязвимыми, подвергаются сбоям.

Необходимо законодательно предусмотреть определение справедливой цены недвижимости для налогообложения в судебном порядке. Если модель оценки в отдельных случаях дает на выходе явный абсурд, то несправедливо лишать налогоплательщика права оспорить такой результат. Арендаторы имущества должны иметь возможность обратиться к независимому оценщику, который с учетом индивидуальных факторов предоставит более точные данные о рыночной стоимости объекта.

Когда массовая модель будет создана, она станет действовать эффективнее и обходиться дешевле, чем существующая ныне, при которой объект недвижимости, сдаваемый городом в аренду, ежегодно переоценивается для определения ставки арендной платы.

— Как учесть в системе существующие внешние факторы, например, инфляцию? Будут ли применяться какие-либо дополнительные коэффициенты?

— Модели массовой оценки работают на реальных данных, как только мы начинаем говорить о неких коэффициентах, смысл введения указанных принципов теряется. В том-то и дело: массовые модели определяют ценность объектов для общего случая, они «прозрачны» и непредвзяты. На основе статистики новых сделок расчетная программа постоянно пополняется текущими данными, она их автоматически учитывает, отслеживая рынок, никакие коэффициенты не нужны.

Конечно, нельзя не сомневаться в реальности указываемых в договорах купли-продажи сумм сделок. Что правда, то правда: со статистикой большая беда. Огрехи появляются не только из-за «серости» сделок, но и по вине госорганов. Что касается расчетов между гражданами, то давно известно: цены купли-продажи сильно искажены, в договорах указывается лишь часть суммы сделки. Если верить договорам, чуть ли не половина квартир в Москве стоит меньше 1 млн руб. За такие деньги и однокомнатной квартиры не купишь! Занижение сумм по договорам связано с желанием избежать выплаты налогов, а в результате мы имеем искаженную картину, ведь формально цены невелики.

Так что проблем с внедрением массовых моделей хватает. Например, по сделкам с жильем всегда возникает вопрос, что брать за основу. При проведении эксперимента в Великом Новгороде, когда наблюдался дефицит данных из-за незначительного количества или отсутствия сделок, местные ответственные лица пытались идти путем экспертных оценок, но на базе таких оценок строить массовые модели не правильно. В населенном пункте, где ничего не продается и не покупается, ориентироваться на рыночную стоимость бессмысленно, так же, как и говорить о налогообложении по рыночной стоимости.

Для России единая схема, внедренная во всех без исключения местностях, просто не будет работать. Подход должен быть дифференцирован, там, где нет рынка, стоит применять иные методы, например, связанные с кадастровой оценкой земель.

— Цены на недвижимость неодинаковы в разных регионах: так, в Москве они выше, чем где бы то ни было в России. Можно ли говорить о таком явлении, как коэффициент стоимости недвижимости в той или иной местности?

— Разумеется. В тех регионах, где наблюдается низкая экономическая активность и при этом нет привлекательных для покупателей черт (скажем, хорошей экологии), стоимость недвижимости близка к затратам на ее возведение. Или даже ниже — вряд ли кто-то в ближайшее время будет строить дома в Апатитах или Норильске: люди оттуда уезжают, там сотни пустующих квартир, рыночная стоимость которых по этой причине близка к нулю. А из-за климатических условий стоимость строительства там намного больше, чем в столице.

Пожалуй, уместно привести известный афоризм оценщиков, согласно которому основные критерии стоимости — местоположение, местоположение и местоположение. Насколько район, где находится объект, представляет интерес для потребителей (причем с разных точек зрения — среда обитания, работы, отдыха), настолько он и является востребованным, что отражается на цене объектов.

— Сотрудничают ли между собой оценщики и страховщики? Застрахована ли профессиональная ответственность оценщиков?

— В соответствии с законом об оценке в Российской Федерации обязательным условием оценочной деятельности является страхование профессиональной ответственности оценщика. В частности, страхуются ошибки и пропуски в отчетах. Вместе с тем страхованию не подлежат случаи заведомо ложной оценки.

Обязательных нормативов по сумме страхования нет, она может быть различной. Главное — наличие полиса, в этом случае требования закона считаются выполненными, и оценщик может приступать к работе. Понятно, что такой страховой полис — чистая формальность, практически он не защищает ни клиента, ни оценщика. Страхование в таком виде нельзя признать эффективным.

Если говорить о фактах страховых выплат, то их можно пересчитать по пальцам. Например, один случай был связан с арифметической ошибкой: тогда страховая компания выплатила в досудебном порядке незначительную сумму. Были и выплаты после соответствующих судебных решений. На моей памяти — один–два таких процесса.

В том виде, в каком сложилось страхование оценочной деятельности, оно не является действенным. Формально механизм существует, но, чтобы он заработал, необходимо вводить нормы по лимитам ответственности. Второй вариант, который обсуждается, — компенсационные фонды при саморегулируемых организациях. Как конкретно они будут работать, пока неизвестно.

— Оценка может быть обжалована в суде, именно суд принимает окончательное решение о стоимости объекта. Получается, что самый грамотный оценщик — это судья?

— Возможность оспорить оценку — весьма важный принцип, однако судья во время прений берет цифры не «с потолка», а прибегает к помощи независимых экспертов, специалистов в данной области. Поэтому, как ни велико значение суда, роль профессионального оценщика не становится от этого менее значительной. Порой именно оценщик становится тем человеком, который отстаивает справедливую цену того или иного объекта (не обязательно недвижимости, но, например, объекта интеллектуальной собственности), и в итоге именно его точку зрения принимает суд. Выводы квалифицированного оценщика наверняка не будут пропущены судом во время объективного рассмотрения того или иного дела.

Беседовал Сергей ГОРОДЕЦКИЙ, фото Казимира ДАШКОВА

MAIL.RU: Интернет-статистика Российского общества оценщиков

Кто и как часто посещаются интернет-ресурсы Российского общества оценщиков и Он-лайн библиотеки оценщика LABRATE.RU ? С помощью портала MAIL.RU наши читатели и подписчики могут детально познакомиться с активностью сайтов Российского общества оценщиков и Он-лайн библиотеки оценщика LABRATE.RU :

MAIL.RU: посещаемость ресурсов по ОЦЕНКЕ: www.mrsa.ru и www.labrate.ru

Он-лайн библиотека LABRATE.RU приветствует обмен текстовыми ссылками (баннерами 88х31)! Разместите у себя на странице код нашей ссылки (или баннер 88х31) и пришлите нам ссылку по адресу ссылки@labrate

Код нашей текстовой ссылки с указанием основных разделов библиотеки:

<p align=justify> <a href="http://www.labrate.ru" target=_blank> <img src="http://www.labrate.ru/images/ba88x31_labrate_3.gif" width=88 height=31 alt="Он-лайн библиотека оценщика LABRATE.RU" align=left border=1</a> Персональные <A href="http://www.labrate.ru/labrate_library.htm">он-лайн библиотеки</A> оценщиков и актуальные <A href="http://subscribe.ru/author/1181">e-mail</A> рассылки, <A href="http://www.labrate.ru/labrate_methodics.htm">методики</A> и <A href="http://www.labrate.ru/labrate_disser.htm">диссертации</A> по оценке стоимости, <A href="http://www.labrate.ru/labrate_news.htm">новости</A> и нормативные <A href="http://www.labrate.ru/labrate_laws.htm">акты</A>, маркетинг и инновации в оценке, <A href="http://www.labrate.ru/appraisal_bureau.htm">бюро</A> оценки и <A href="http://www.labrate.ru/labrate_workshop.htm">мастерская</A> оценщика, семинары и <A href="http://www.labrate.ru/kostin_foto.htm">фоторепортажи</A>, полезные <A href="http://www.labrate.ru/links_partners.htm">ссылки</A> и источники <A href="http://www.labrate.ru/links_priceinform.htm">информации</A>, лучшие <A href="http://www.labrate.ru/valuereporting.htm">отчеты</A> об оценке и <A href="http://www.labrate.ru/labrating.htm">рейтинги</A> оценщиков, <A href="http://www.labrate.ru/labbooks.htm">книги</A> по оценке и многое другое. <A href="http://www.labrate.ru">http://www.labrate.ru</A>

Персональные он-лайн библиотеки оценщиков и актуальные e-mail рассылки, методики и диссертации по оценке стоимости, новости и нормативные акты, маркетинг и инновации в оценке, бюро оценки и мастерская оценщика, семинары и фоторепортажи, полезные ссылки и источники информации, лучшие отчеты об оценке и рейтинги оценщиков, книги по оценке и многое другое. http://www.labrate.ru