Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Стройка. Учет, налоги, договоры

Рассылка закрыта

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Сентябрь 2012   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
Автор
АГ "Капитал"

Статистика

10 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Стройка. Учет, налоги, договоры. Выпуск №22


22. Кто платит за землю под построенным многоквартирным домом?

Статья 36 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В связи с этим возникает несколько вопросов: Следует ли регистрировать право собственников помещений в многоквартирном доме на соответствующий земельный участок (долю в нем)? С какого момента у собственников помещений возникает обязанность по уплате земельного налога, а у застройщика, соответственно, прекращается обязанность по уплате арендных платежей за землю или земельного налога (если участок принадлежал тему на праве собственности).

В пункте 3 Постановления Пленума ВАС РФ № 64 от 23.07.2009 г. указано следующее:

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 2 ст.23 Закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

На основании указанных норм и положений Минфином РФ в письме № 03-05-05-02/06 от 02.02.2011 г. сделан вывод о том, что если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, то налогоплательщиками земельного налога признаются собственники жилых и нежилых помещений этого дома.

При этом, как следует из письма № 03-05-06-02/48 от 19.05.2010 г., Министерство финансов РФ придерживается мнения о том, что до переоформления права пользования земельным участком в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме в установленном порядке (прекращение права у предыдущего собственника и возникновение права собственности у собственников помещений) плательщиком земельного налога в отношении земельного участка будет признаваться предыдущий собственник.

В пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ № 54 от 23.07.2009 г. «О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ, ВОЗНИКШИХ У АРБИТРАЖНЫХ СУДОВ ПРИ РАССМОТРЕНИИ ДЕЛ, СВЯЗАННЫХ С ВЗИМАНИЕМ ЗЕМЕЛЬНОГО НАЛОГА» указано, обязанность уплачивать земельный налог возникает у такого лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, то есть внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок.

Как поступить застройщику, если участники долевого строительства не торопятся оформить свои права на объект долевого строительства?

В письме № Д23-1458 от 21.04.2010 г. Минэкономразвития РФ, рассматривая вопрос о погашении регистрационной записи об ипотеке в силу закона на помещения, расположенные в многоквартирных домах отмечает, что оно не наделено полномочиями по официальному разъяснению и толкованию законодательства, вместе с тем, высказывает свое мнение по вопросу о том, как могут быть защищены права застройщика в случае длительного неосуществления регистрации права собственности на недвижимое имущество дольщиками.

Итак, в указанном письме Минэкономразвития указывает следующее:

«…по мнению Департамента, защита прав застройщика может быть осуществлена путем включения в договор участия в долевом строительстве условия о сроках подачи участником долевого строительства документов на государственную регистрацию прав на принятое им в соответствии с подписанным передаточным актом или иным документом о передаче жилое или нежилое помещение, а также о санкциях в случае нарушения таких сроков.»

В отношении земельного налога напомним, что п.15 ст.396 НК РФ установлены следующие коэффициенты, применяемые застройщиками:

В отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, осуществляемого физическими лицами, исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится налогоплательщиками - организациями или физическими лицами, являющимися индивидуальными предпринимателями, с учетом коэффициента 2 в течение трехлетнего срока строительства начиная с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости. В случае завершения такого жилищного строительства и государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости до истечения трехлетнего срока строительства сумма налога, уплаченного за этот период сверх суммы налога, исчисленной с учетом коэффициента 1, признается суммой излишне уплаченного налога и подлежит зачету (возврату) налогоплательщику в общеустановленном порядке.

В отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, осуществляемого физическими лицами, исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится налогоплательщиками - организациями или физическими лицами, являющимися индивидуальными предпринимателями, с учетом коэффициента 4 в течение периода, превышающего трехлетний срок строительства, вплоть до даты государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

По вопросу о моменте прекращение уплаты земельного налога с повышающим коэффициентом высказался Минфин РФ в письме № 03-05-05-02/11 от 01.03.2010 г., указав следующее:

… согласно ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ст. 12 Федерального закона N 214-ФЗ).

Учитывая, что право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации на основании документов, подтверждающих факт его постройки (разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома), и передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, полагаем, что обязанность организации-застройщика по применению повышающих коэффициентов, установленных п. 15 ст. 396 Налогового кодекса, прекращается с момента исполнения этой организацией обязательств перед всеми участниками долевого строительства в порядке, установленном ст. 12 Федерального закона N 214-ФЗ.

Коллектив Аудиторской Группы "Капитал"
(автор: Олеся Смирнова)

В избранное