Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Стройка. Учет, налоги, договоры

Рассылка закрыта

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Август 2012   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
Автор
АГ "Капитал"

Статистика

10 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Стройка. Учет, налоги, договоры. Выпуск №18


18. Вправе ли застройщик учитывать убытки от строительства?

Последнее время вопрос о возможности учета для целей налогообложения прибыли, убытков, полученных от реализации инвестиционных проектов, стал достаточно актуален.

Минфин РФ в своих Письмах  (в частности, от 20 апреля 2009 г. N 03-03-06/1/263) указывает на невозможность учета убытков. Позиция Финансового ведомства основывается на следующем – «в соответствии с пп. 14 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются доходы в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов. Соответственно, расходы, понесенные заказчиком-застройщиком в ходе строительства объекта недвижимости, также не учитываются для целей налогообложения прибыли (п. 5 ст. 270 Кодекса). Следовательно, убытки, полученные заказчиком-застройщиком в виде превышения затрат на строительство над договорной стоимостью, не учитываются в целях налогообложения прибыли».

Действительно, согласно ст. 251 НК РФ не учитываются в доходах средства целевого финансирования в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов. В связи с чем, расходы, произведенные за счет данных целевых средств, не подлежат включению в расходы.

Однако, в данном случае налогоплательщик не учитывал в расходах затраты произведенные за счет целевых средств. В расходах были учтены именно затраты по строительству объекта, которые налогоплательщик осуществил за счет собственных средств, в виду нехватки средств по договорам долевого участия. Более того, отрицательный финансовый результат по окончании строительства как раз и свидетельствует о том, что часть расходов на строительство объекта была покрыта застройщиком за счет собственных средств, а не целевых.

На наш взгляд, Застройщик имеет право учесть в расходах все затраты на строительство объекта, связанные с выполнением обязательств по договору долевого участия.

Согласно ст. 247 НК РФ объектом налогообложения по налогу на прибыль организаций признается прибыль, полученная налогоплательщиком. Прибылью в целях настоящей главы признается для российских организаций - полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов, которые определяются в соответствии с 25 главой НК РФ. При этом, Налоговый Кодекс, не предусматривает специального порядка признания доходов и расходов по деятельности застройщика, в связи с чем, по определении налоговой базы по налогу на прибыль, необходимо руководствоваться общими положениями, установленными 25 главой.

В отношении расходов ст. 252 НК РУ установлено, что расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.

Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме. Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Возмездность, в частности, договора долевого участия, а, следовательно, направленность деятельности в рамках данного договора, вытекает из Закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а именно из п.1 ст. 4 Закона и п. 1 ст. 5 Закона.

Согласно п.1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ - по договору участия в долевом строительстве  одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с п.1 ст.5 Закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Таким образом, договор долевого участия является возмездным договором, предусматривающим оплату услуг Застройщика за создания объекта недвижимости, и, следовательно, данная деятельность Застройщика направлена на получение дохода. При этом, Закон не освобождает Застройщика от обязанностей построить и передать объект дольщику в случае, если расходы по строительству превысили полученные от дольщика средства. Более того, согласно п. 3 статьи 401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. 

Таким образом, из всего вышесказанного можно сделать вывод, что все расходы по созданию объекта строительства, в рамках договора долевого участия, соответствуют условиям ст. 252 НК РФ, а именно:

- расходы документально подтверждены (имеются все первичные документы).

- экономически обоснованы (необходимы для выполнения обязанности по договору долевого участия);

- направлены на получения дохода (договор долевого участия является возмездным договором).

Кроме того, Налоговый Кодекс, предусматривает получение убытка от предпринимательской деятельности и устанавливает порядок его учета – «убытки, полученные налогоплательщиком в отчетном (налоговом) периоде, принимаются в целях налогообложения в порядке и на условиях, установленных статьей 283 настоящего Кодекса» (ст. 274 НК РФ).

Аналогичная позиция, в частности, была изложена судом при рассмотрении дела - о возможности зачета убытков по одному объекту строительства в счет доходов по другому объекту строительства в Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.12.2007 N А33-5631/07-Ф02-9138/07 по делу N А33-5631/07. В данном деле суд указал, что обществом не были допущены нарушения в обосновании и документальном подтверждении расходов (в том числе внереализационных расходов) по объектам строительства, поэтому признали не основанным на законе вывод инспекции о том, что убытки от инвестиционной деятельности не могут быть признаны для целей налогообложения прибыли в соответствии с нормами главы 25 Кодекса.

Коллектив Аудиторской Группы "Капитал"
(автор: Олеся Смирнова)

  • 22-24 августа "Тонкости регулирования строительной деятельности. Право, налоги, учет". Школа для руководителей, юристов, бухгалтеров" (Уфа)
  • 12-14 сентября "Тонкости регулирования строительной деятельности. Право, налоги, учет". Школа для руководителей, юристов, бухгалтеров" (Тюмень)
  • 26-28 сентября "Тонкости регулирования строительной деятельности. Право, налоги, учет". Школа для руководителей, юристов, бухгалтеров" (Пермь)
    • В избранное