Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Стройка. Учет, налоги, договоры

Рассылка закрыта

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Август 2012   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
Автор
АГ "Капитал"

Статистика

10 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Стройка. Учет, налоги, договоры. Выпуск №16


16. В какой момент застройщику признавать выручки – в течение строительства или по окончанию строительства?

В частности, на сегодняшний день существует несколько мнений в отношении момента признания выручки застройщика.

Согласно п. 12 ПБУ 9/99 выручка признается в бухгалтерском учете при наличии следующих условий:

а) организация имеет право на получение этой выручки, вытекающее из конкретного договора или подтвержденное иным соответствующим образом;

б) сумма выручки может быть определена;

в) имеется уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет увеличение экономических выгод организации. Эта уверенность имеется в случае, когда организация получила в оплату актив либо отсутствует неопределенность в отношении получения актива;

г) право собственности (владения, пользования и распоряжения) на продукцию (товар) перешло от организации к покупателю или работа принята заказчиком (услуга оказана);

д) расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, могут быть определены.

Ряд экспертов считают, что в виду невыполнения подпункта «г» п.12 ПБУ 9/99 «Доходы организации», а именно отсутствия документального подтверждения факта того, что услуга в течение строительства оказана, предлагается признавать выручку по окончанию строительства в целом.

Другое мнение основывается на п. 13. ПБУ 9/99, где установлено, что организация может признавать в бухгалтерском учете выручку от выполнения работ, оказания услуг, продажи продукции с длительным циклом изготовления по мере готовности работы, услуги, продукции или по завершении выполнения работы, оказания услуги, изготовления продукции в целом.

Выручка от выполнения конкретной работы, оказания конкретной услуги, продажи конкретного изделия признается в бухгалтерском учете по мере готовности, если возможно определить готовность работы, услуги, изделия.

На наш взгляд, ежемесячную готовность услуги Застройщик может подтвердить освоением инвестиционных средств и понесенными капитальными вложениями (наличием заключенных договоров долевого участия и капитальных вложений на счете 08(20)).

На наш взгляд и тот и другой методы определения выручки застройщика имеют право на существование.

Однако, необходимо учитывать, что при формировании выручки по окончании строительства, возникает ситуация «убыточного баланса» в течение периода строительства, покрытие которого будет произведено только по окончании строительства.

В связи с чем, необходимо учитывать, что для пользователей отчетности (собственников, контрагентов, кредитных учреждений и иных) данный убыток будет свидетельствовать об отсутствии чистых активов общества и о невозможности исполнения своих обязательств перед третьими лицами. Кроме того, после внесенных изменений в Закон №214-ФЗ размер убытка будет существенный, в связи с тем, что Застройщик будет осуществлять часть расходов за счет собственных средств (в частности, проценты по кредитам).

Если организацией будет принято решение признавать выручку в течение периода строительство, пункт 14 ПБУ 9/99 предусматривает порядок определения выручки в том случае, если договором ее величина не установлена:

«Если сумма выручки от продажи продукции, выполнения работы, оказания услуги не может быть определена, то она принимается к бухгалтерскому учету в размере признанных в бухгалтерском учете расходов по изготовлению этой продукции, выполнению этой работы, оказанию этой услуги, которые будут впоследствии возмещены организации».

Таким образом, общество вправе в течение строительства признавать доходы в размере фактических расходов. Данный метод определения выручки менее трудоемкий и достаточно распространенный на практике.

На наш взгляд, минус этого метода состоит в том, что в течение периода строительства у Общества нет чистой прибыли, т.е. собственных средств. В связи с чем, при желании Общества отвлечь часть средств на осуществление расходов, не связанных со строительством объекта, например – покупка офиса, дорогостоящего автомобиля для административного персонала и др…данный факт будет свидетельствовать о нецелевом расходовании средств дольщиков, так как собственных средств Общество в течение строительства не имеет. Это может повлечь за собой налоговые риски с точки зрения налога на прибыль.

Решить вопрос о возможности отвлечения средств для собственных нужд можно путем установления метода признания дохода в размере фактических затрат, увеличенных на плановую рентабельность. Размер рентабельности определяется расчетом планово-экономического отдела. Отличие этого метода от предыдущего в том, что величина фактических  затрат увеличивается на плановую прибыль. Применение этого метода позволяет в течение строительства иметь собственные средства (прибыль) на развитие. Кроме того, этот метод позволяет признавать прибыль равномерно в течение всего срока строительства.

Кроме описанных способов признания выручки застройщика, Организация может разработать другие, обосновать его и утвердить в Приказе об учетной политике.

В бухгалтерском учете операции по отражению дохода, прямо не предусмотренного в договоре долевого участия, будут следующие:

Дт 86     Кт 08 – на сумму фактических расходов на строительство

Дт 86     Кт 91 – сумма экономии.

В отношении налогового учета на сегодняшний день также существует неопределенность в отношении момента признания выручки Заказчика.

Согласно первой точки зрения:

Услуга, в соответствии с налоговым законодательством – это деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления деятельности. Это означает, что услуга оказывается непрерывно и доходы от оказания  услуг должны признаваться в налоговом учете соответственно.

В соответствии с п. 1 статьи 271 НК РФ доходы признаются в том отчетном периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав (метод начисления).

Поскольку услуги застройщика носят специфичный характер и отличаются тем, что по этим услугам нет возможности прямо определить, к какому периоду они относятся, целесообразно использовать п. 2 статьи 271 НК РФ:

«по доходам, относящимся к нескольким отчетным (налоговым) периодам…доходы распределяются налогоплательщиком самостоятельно, с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов».

В том случае, если по услугам застройщика не оформляется специального документа (акта), который бы подтверждал факт оказания услуги застройщиком в определенном периоде, застройщик вправе применять положения п. 2 ст. 271 НК РФ и самостоятельно установить способ распределения доходов во времени.

Согласно второй точки зрения:

До момента окончания строительства Застройщик не может определить размер своей услуги, в связи с чем у него до окончания строительства отсутствует объект налогообложения по налогу на прибыль и НДС.

Так, в Письме Минфина РФ от 10.11.2009 N 03-03-06/1/739 указано – «по окончании строительства застройщик на дату подписания акта сдачи-приемки жилого дома в эксплуатацию определяет финансовый результат (прибыль) от осуществления своей деятельности».

Судебные органы так же поддерживают налогоплательщиков, признающих доходы по окончании строительства - Постановление ФАС ЗСО от 25.05.2009 N Ф04-3162/2008(5363-А45-26); Определение ВАС РФ от 11.09.2009 N ВАС-12046/09 "Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации").

Учитывая позицию Минфина РФ и судебную практику, принимая решение о методе признания доходов для целей налогового и бухгалтерского учета, предлагаем Застройщикам подойти к данному вопросу с практической стороны, рассматривая вопросы об оптимизации налогообложения,  периодичности проведения налоговых проверок при подаче «убыточных» деклараций в течение периода, ликвидности и платежеспособности баланса и т.д…

Если организация примет решение о признании выручки по окончании строительства, то так же необходимо определить этот момент:

По мнению контролирующих органов, выручку от реализации услуг застройщика и доход в виде его экономии следует отражать на дату получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию (письма Минфина РФ от 20.08.2007 № 03-03-06/1/578, УФНС России по г. Москве от 10.02.2010 № 16-12/013491@, Письмо Минфина РФ от 16.08.2011 N 03-03-06/1/488).

В то же время суды поддерживали налогоплательщиков в налоговых спорах, указывая, что таким моментом является дата подписания сторонами акта приема-передачи готового объекта долевого строительства (Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 15.10.2010 по делу № А46-23193/2009, ФАС Поволжского округа от 26.01.2009 по делу № А55-8357/2008 и др.).

Во избежание налоговых споров представляется целесообразным определить дату оказания услуг застройщика в самом договоре с дольщиками (соинвесторами), а также в учетной политике.

Коллектив Аудиторской Группы "Капитал"
(автор: Олеся Смирнова)

  • 22-24 августа "Тонкости регулирования строительной деятельности. Право, налоги, учет". Школа для руководителей, юристов, бухгалтеров" (Уфа)
  • 12-14 сентября "Тонкости регулирования строительной деятельности. Право, налоги, учет". Школа для руководителей, юристов, бухгалтеров" (Тюмень)
  • 26-28 сентября "Тонкости регулирования строительной деятельности. Право, налоги, учет". Школа для руководителей, юристов, бухгалтеров" (Пермь)
    • В избранное