Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Путь украинского инвестора

Подписаться Бесплатная новостная рассылка Подписчиков 274 RSS
←   Июль 2010   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31


За последние 60 дней ни разу не выходила


Сайт рассылки: http://www.invest-club.com.ua,
Открыта: 02-10-2007

Автор
Ждан Сергей

Статистика

274 подписчиков
-1 за неделю
←   Все выпуски   →

Путь украинского инвестора


ПУТЬ УКРАИНСКОГО ИНВЕСТОРА

ВЫПУСК № 145

ОТ 31.07.10.

ДЛЯ 381 ПОДПИСЧИКА

С ВАМИ ЖДАН СЕРГЕЙ

 

 

КВАРТИРНЫЙ ВОПРОС.

 

Наличие собственной крыши над головой, для современного украинца важнее здоровья, работы, семьи и даже денег. Похоже, что ради нее он готов на многое.

 

 

Почему так сложилось исторически, кто его знает; наверное, это наследие нашего социалистического прошлого, вернее, - социалистического способа удовлетворения наших частнособственнических инстинктов. Действительно, какими реальными активами можно было владеть при социализме, учитывая существовавший тогда уровень доходов? Золото, хрусталь, ковры, мебель, - не в счет, - только квартирами.  Да и те, за исключением кооперативных, находились не во владении, а лишь во временном пользовании.

 

РЫНОК ВЧЕРА И СЕГОДНЯ.

 

Если почитать историю или вспомнить книги классиков, то до революции владельцев недвижимости в городах было намного меньше, чем ее арендаторов. Собственные дома оставались привилегией мещанства, купечества и, по определению, - помещичьего сословия,  а рабочий класс, чиновничество и разночинная интеллигенция, дома, квартиры, комнаты и углы «снимали». Так было в царской России, так было и в других европейских странах. Далее Запад пошел по пути массового строительства коммерческого жилья и превращения бывших «доходных домов» в  гостиничные апартаменты, а мы свою недвижимость раздробили на тесные коммуналки и рабочие общежития, надолго испортив тем самым (по меткому замечанию Михаила Булгакова) большую часть жителей, особенно, крупных городов.

Теперь же имеем то, что имеем: слабый рынок аренды и никак не сдувающийся пузырь на (тоже не слишком цивилизованном) рынке, как первичного, так и вторичного жилья. Казалось бы, гипертрофированная стоимость не самого лучшего качества стандартных квартир, должна привести народ к пониманию ценности аренды.  Однако, пока этого не происходит и, - как мне кажется, по одной причине: в стране непрерывных кризисов, перестроек и перемен, только собственное жилье остается неким стабилизирующим фактором, позволяющим ощущать хоть какое-то спокойствие и уверенность в завтрашнем дне. И никакой вклад даже в самом надежном банке (не говоря уж об НПФ и ценных бумагах) подобного спокойствия не принесет.

А раз так, то этим фактором уже несколько лет успешно пользуются строители, риелторы и кредитные учреждения, зарабатывающие неплохие прибыли на неуемном стремлении каждой семьи любой ценой свить свое собственное отдельное гнездышко.

Признаться, я помню единичные попытки некоторых других финансовых образований, включить в систему мотивации своих сотрудников и клиентов возможность получения собственного жилья. Ничего не могу сказать о них хорошего; - это были полулегальные, а то и вовсе незаконные схемы.

И вот теперь я встретил другой, на первый взгляд, достаточно привлекательный и законный способ стать собственником своего жилья не через прямую его покупку, а через аренду с последующим выкупом. Я давно ждал, когда к этой теме наконец-то подойдут наши застройщики, у которых, несмотря на финансовый  кризис, никак не закончится головокружение от былых успехов, но в этот раз прорыв совершила компания по страхованию жизни.

 

ПОЗИЦИЯ КОМПАНИИ.

 

Не секрет, что кризис поколебал позиции всего страхового рынка. И, хотя рисковые компании, как менее устойчивые, пострадали больше, сократились поступления денег и в лайфовый сектор. Это заставило искать новые пути к сердцам клиентов. Возможность обеспечить после своей смерти финансовый достаток семьи, из области мотиваций перешла в разряд дополнительных бонусов, накопительные пенсионные программы утратили былую привлекательность по причине усилившейся неопределенности будущего, и даже передача всего комиссионного вознаграждения клиентам вместо агентов (программа «Максимум», о которой я уже рассказывал), к желаемому результату не привела. Проблемные заемщики, на которых она была направлена, по-прежнему предпочитают оплачивать сомнительные тяжбы в судах или даже терять жилье, но не объединяться с товарищами по несчастью под крылом страховщиков. И вот, – свежая идея.

 

ПРЕДПОСЫЛКИ.

 

Деньги, собранные в виде страховых платежей, компания в любом случае инвестирует с целью компенсации инфляции и получения дохода. Среди разрешенных инвестиционных инструментов, - любая (жилая или коммерческая) недвижимость, в которую разрешается вложить до 30% всех страховых резервов. Обычно страховые компании (СК) подобным  не занимаются; дело это хлопотное и неблагодарное. Недвижимость надо содержать, арендаторов искать, за сохранностью имущества следить. Все это – непрофильная деятельность для страховой компании; ну, и рынок аренды, как мы уже отмечали, развит у нас пока слабовато.

Но что если передать купленное жилье (а может, офис или склад) своему клиенту в длительную аренду? Следить он за ним будет внимательно, коммунальные платежи вносить исправно, ремонтировать самостоятельно и об арендной плате не забудет, потому что все будет увязано с его страховым полисом, не соблюдать условия которого, - себе дороже. Особенно, - если позволить ему по окончании срока страхования стать собственником квартиры, в которой он все это время проживал.

А для страховой компании, какая разница, выплатить клиенту полную страховую сумму вместе с инвестиционным доходом или отдать купленную когда-то давно квартиру? Зато есть разница для клиента; квартира за столько (10-30) лет, явно не подешевеет. Ну и пусть это будет ему наградой за преданность. А случись страховой случай (смерть застрахованного лица), денег для страховой выплаты искать тоже не нужно, - достаточно передать наследникам покойного эту самую квартиру.

         Арендную плату можно было бы установить на уровне рыночной, и все равно клиенту это будет выгодно, но расчеты показывают, что деньги в данном случае не так важны. Временно проиграв в деньгах, можно выиграть в том, что для страховой компании является самым важным. «Между деньгами и клиентами, - звучит девиз любой СК, - выбирай клиентов, а деньги они принесут обязательно». Итак, компания готова на все, ради новых клиентов. Новых и постоянных, - в этом залог жизнеспособности каждого страховщика.

УСЛОВИЯ.

 

Понятно, что на всех застрахованных квартир никак не хватит, следовательно, надо определить условия, при которых право на квартиру реализуется практически. В расчетах вероятного будущего, страховщики мастера, поэтому придется поверить, что они сумели найти приемлемый баланс между объемом работы и вознаграждением за ее выполнение. Нетрудно догадаться, что работой будет назван поиск новых клиентов для СК.

Я буквально вижу, как после этой фразы непроизвольно опускаются (падают) руки и все остальное у 90% потенциальных арендаторов. Еще бы, искать клиентов почти никто из нас не любит и не умеет. И тут даже мечта всей жизни, - квартира, теряет былую привлекательность. Нет, от квартиры мы не отказываемся и от работы тоже; просто мы твердо (на 120%) знаем, что такая работа у нас не получится. К сожалению, это правда.

 

ПРЯНИК ДЛЯ АГЕНТА.

 

И тут СК придумывает гениальный ход, который я не встречал никогда ранее. Дело в том, что в оставшихся 10% населения находится какая-то тысячная доля профессиональных страховых агентов, которые умеют, и может быть, даже любят находить новых и новых клиентов для своей СК. Вот пусть они и займутся своим любимым делом, а оплатит их услуги не страховая компания, а те клиенты, которые сами к подобной работе не готовы или не способны. Сколько это будет стоить? А пусть сами и договариваются. Одним достанется задешево квартира, другим – хорошие деньги.

 

ПРЯНИК ДЛЯ КЛИЕНТА.

 

Почему задешево? Потому что, если не вдаваться в подробности, ситуация выглядит так.

1.     Сначала надо определиться  со стоимостью желаемой недвижимости. Ей и будет равна страховая сумма, на основании которой (а также возраста, пола и состояния здоровья) будут рассчитаны ежегодные страховые платежи.

2.     В собственное страхование и попутные расходы вначале придется вложить около 10% стоимости желаемой недвижимости. Это – как бы первоначальный взнос. Для справки: банковское кредитование сегодня требует 50% первоначального взноса.

3.     Оставшуюся сумму добавит из своих резервов страховая компания в благодарность за новых клиентов, которых остается только найти (или купить у страховых агентов). Количественные условия тоже есть, но это пока не важно.

4.     На свободном рынке в любом уголке Украины выбирается соответствующая недвижимость, которую СК покупает, страхует и передает своему клиенту в долгосрочную аренду (на срок действия страховки) с правом выкупа (в том числе, - досрочного).

5.     Теперь клиент обязан вносить символическую арендную плату (17 гривен в месяц), оплачивать коммунальные услуги и аккуратно платить ежегодные страховые взносы, которые будут существенно меньше рыночной арендной ставки. Например, 30-летняя женщина при 30-летнем сроке страхования, живя в доме, стоимостью 100 000 долларов, будет вносить в СК всего лишь по 2 000 гривен ежемесячно.

6.     После окончания срока страховки, право собственности на недвижимость переходит к клиенту путем заключения договора купли-продажи.

ВЫВОДЫ.

 

Делать их еще рано. И тем, кто уже однозначно назвал  эту программу лохотроном, и тем, кто готов немедленно принять ее, как альтернативу банковскому кредиту. Разговор далеко не закончен. В следующий раз мы оценим это предложение с позиции клиента, потом – с позиции агента. А пока подумаем. Если за это время в городе появится представитель страховой компании (имя я пока не называю, но оно есть), я сообщу желающим о времени и месте встречи с ним.

 

Руководитель «Центра Финансового здоровья» Ждан Сергей.

063-797-17-30, 050-312-16-88,  www.uainvestor.ucoz.ru
В избранное