О БОЛГАРИИ ПО-РУССКИ.

21.01.2007 г.
Курс доллара: 1$ =1.50936 лв.
Погода: около +10-15оС

ЗДРАВСТВУЙТЕ!

Болгарские новости после предыдушего номера:

До 1 марта сего года начнет работу паромный комплекс на реке Дунай, который будет связывать болгарский город Силистра и румынский город Кылыраш, - об этом сообщил заместитель областного управляющего городом Силистра Иван Недев. За первые 10 лет среднегодовой трафик портового терминала в Болгарии должен составить не менее 50 400 транспортных средств.

Главным приоритетом, стоящим перед болгарскими деловыми кругами, является ускорение роста ВВП. В целях ликвидации разницы в доходов на душу населения по сравнению с их уровнем в странах ЕС. Об этом заявил председатель Конфедерации работодателей и промышленников Болгарии Иво Прокопьев на встрече в Софии с послами стран-членов ЕС. Прокопьев указал, что ВВП Болгарии растет в три раза быстрее, по сравнению с ростом ВВП в «старых странах-членах» ЕС. Стабильность для бизнеса в Болгарии означает прежде всего стабильность в энергетике, входящая в числе приоритетов немецкого председательства в ЕС, подчеркнул Иво Прокопьев. Он также отметил, что улучшение качества и количества человеческого и физического капитала и усиление интеграции с ЕС в областях торговли и инвестиций входят в число экономических приоритетов Болгарии в качестве члена ЕС.

Членство Болгарии в ЕС будет способствовать развитию туризма и предоставит новые возможности для отдыха в нашей стране. Таковы выводы анализа, опубликованного на британском сайте Traveldailynews.com. Болгария располагает серьезным потенциалом для дальнейшего развития туризма и только от нее самой зависит, в какой степени она воспользуется им при помощи средств из фондов ЕС, отмечается также в анализе.

Замминистра транспорта Болгарии Даниела Никифорова заявила в интервью агентству «Фокус», что одним из наиболее масштабных проектов правительства в этом году будет расширение черноморского порта Бургас, являющегося частью трансевропейского транспортного коридора №8. Будет развита инфраструктура, возрастет объем транзитных и комбинированных перевозок. Роль транспортного коридора №8 и болгарских портов будет нарастать с активизацией развития евроазиатских связей, обеспечивая прямую транспортную связь Южной Европы и Средиземного моря с Кавказом, Центральной Азией и Дальним Востоком.

В интервью Би Би Си британский евродепутат Джеффри ван Орден подчеркнул, что членство Болгарии в ЕС расширяет европейскую зону стабильности, демократии и экономического процветания в районе Балкан и до берегов Черного моря, стратегическое и экономическое значение которой будет нарастать. Он также добавил, что Болгария прибавляет еще 7,5 млн. потребителей ко внутреннему рынку ЕС.

«Президент России Владимир Путин подтвердил намерение России развивать политический диалог и практическое сотрудничество с Болгарией», - передало ИТАР-ТАСС. Владимир Путин заявил это на церемонии вручения верительных грамот послами семи государств, в том числе и новым послом Болгарии Пламеном Гроздановым. По словам президента Путина, это пойдет не только на пользу народам России и Болгарии, но и укрепит общеевропейское сотрудничество. Он дополнил, что Россия переводить отношения в энергетике со всеми странами на рыночную основу, лишенную политической конъюнктуры, и что она останется надежным поставщиком энергоресурсов.

18 января в Берлине начинаются «Дни болгарских товаров», в ходе которых наша страна представит продукты пищевкусовой и винной промышленностей. Событие совпало с традиционным участием Болгарии в крупнейшей в мире Международной ярмарке сельскохозяйственных и продовольственных продуктов «Зеленая неделя» в Берлине.

«Правительство Болгарии твердо решено приложить необходимые усилия для разрешения проблемы с интеграцией цыган, и принимает серьезные обязательства повысить качество жизни цыганской общины», - это заявил заместитель министра труда и социальной политики Баки Хюсеинов в ходе пресс-конференции, посвященной интеграции цыган в болгарское общество. Он считает, что интеграция цыган имеет исключительное значение для процветания всего общества. Баки Хюсеинов напомнил, что на данный момент Болгария является председателем «Декады цыганской интеграции», и правительство ведет активную работу по социальным, образовательным и культурным проблемам цыган в нашей стране.

В ходе переговоров с правительством Болгарии представители Всемирного банка заявили, что в 2007 году сосредоточат свои усилия на оказании помощи Болгарии в вопросах максимального извлечения благ от членства в ЕС и ускорении выравнивания стандарта жизни со странами европейского сообщества. Посредством своей Стратегии партнерства с Болгарией Всемирный банк предоставит дополнительную техническую и финансовую поддержку реформам в секторах образования и здравоохранения, модернизации дорожной сети, торговли и местной инфраструктуры. С этой целью Банком предусмотрено предоставление займов в размере 300 млн. долларов в год.

Болгария получит безвозмездно по программе ФАРЕ Европейского союза еще 140 с половиной млн. евро за 2006 год, об этом сообщил БТА замминистра финансов Любомир Дацов. Средства будут направлены на финансирование государственной политики по оказанию помощи инвалидам и на модернизацию полиции. Часть средств предусмотрена также для управления и наблюдения за структурными фондами в Болгарии.

Министр энергетики и экономики Болгарии Румен Овчаров сообщил, что на будущей неделе представит Совету министров план действий по спасению выведенных из эксплуатации в конце декабря 2006 года 3 и 4 реакторов АЭС «Козлодуй». Уже задействована процедура по выбору консультанта, который будет содействовать Болгарии в переговорах с Европейской комиссией по данному вопросу. В разработке плана участвуют все болгарские институты власти, деловые круги и профсоюзы, заявил еще министр Овчаров.

Министр обороны Болгарии Веселин Близнаков сообщил журналистам, что последний набор призывников состоится в марте сего года. До конца 2007 года на службу  в армию должны быть набраны еще 4 092 профессиональных военнослужащих с тем, чтобы она стала полностью профессиональной.

Прошедшая неделя была отмечен многочисленными переговорами и поездками официальных болгарских лиц по всему миру. Подробнее можете прочитать о них на сайте моих партнеров: Болгарское Национальное радио (Русская редакция).

Тема номера:

Последнее время все больше поступает писем с вопросами о возможности получения прибыли от сдачи своей недвижимости в Болгарии? На что следует рассчитывать, стоит ли, какие возможности есть и т.п.? В последнем номере журнала "HomesOverSeases", была опубликована моя статья на данную тему.

Недвижимость должна приносить доход 

Последние несколько лет в отношении болгар к недвижимости наступил перелом. Многовековая аксиома „недвижимость не следует продавать” была буквально уничтожена другим утверждением – «недвижимость должна приносить доход». Одна из стратегий извлечения прибыли из владения недвижимым имуществом – это сдача его в аренду.  

Благодаря присоединению Болгарии к ЕС, интерес к ее рынку недвижимости со стороны иностранных инвесторов продолжает расти. Причем активность проявляют не только мелкие и средние, но и крупные игроки – инвестиционные и пенсионные фонды, крупные международные компании.  Вкладывают средства в строительство жилых комплексов и бизнес-центров в разных районах Болгарии. Многие из них планируют и в дальнейшем управлять построенными объектами, извлекая операционную прибыль.

Но на чем и сколько может заработать  частный инвестор, покупающий дом или апартаменты? Существует две основные стратегии - перепродажа или же  сдача в аренду. Еще недавно, когда рост цен в стране был впечатляющим и измерялся в десятках и даже сотнях процентов в год, большинство покупателей привлекали именно эти заманчивые цифры. Однако такого взрыва цен, какой наблюдался в 2003 году, ожидать уже не приходится  - по разным оценкам за 2006 год средняя стоимость болгарской недвижимости выросла на 8-15%, и эта тенденция сохранится. Именно поэтому все большее внимание инвесторы уделяют возможностям по сдаче недвижимости в аренду. 

Управляя, зарабатывай

Значительный интерес зарубежных инвесторов к болгарской недвижимости привел к возникновению около пяти лет назад так называемых комплексов „закрытого типа”, которые имеют постоянную охрану, развитую инфраструктуру и множество сервисов для собственников. Следуя логике развития рынка, большинство таких комплексов стали предлагать инвесторам также и услуги по управлению их собственностью

Когда говорят о том, что покупатель недвижимости передает свою собственность  в управление, то под этим подразумевается не только поддержание апартаментов в надлежащем состоянии, но также и поиск арендаторов, их обслуживание и сбор арендной платы, если этого хочет владелец. Такая услуга сразу привлекла внимание иностранцев, приобретающих недвижимость для извлечения прибыли.  

Можно сказать, что сейчас уже сформировалось несколько типов недвижимости, предназначенной для сдачи в аренду. Каждый их них нацелен на определенную группу арендаторов.  

Курортная недвижимость.       

Основная часть иностранных инвесторов делает покупки на болгарских курортах – как морских, так и горнолыжных. Соответственно, в качестве  арендаторов в этом случае рассматриваются  отдыхающие, туристы и любители спорта.

Как правило, при покупке апартаментов или вилл в курортном комплексе, клиенту предлагается заключить договор с управляющей фирмой. Расходы, связанные с эксплуатацией комплекса в целом, составляют около 5-9 евро за кв.м. в год, но в эту стоимость не включается обслуживание самого объекта собственности. Однако фирма может взять на себя и подбор арендаторов,  и организацию сдачи собственности в найм, и уборку, и необходимый ремонт и т.д. В этом случае управляющая компания берет 15-30% от прибыли, которую приносит аренда.

Главный вопрос – сколько именно можно выручить, сдавая недвижимость на болгарских курортах? В качестве рекламных обещаний многие компании объявляют анонсируют цифры вплоть до 25% от стоимости покупки – но в действительности они не актуальны. Болгарская недвижимость имеет очень ограниченный сезон эксплуатации – всего лишь около четырех  месяцев в году, а при сдаче под наем на длительный период арендная плата не будет высокой.

Вспомним арифметику…

Вот пример расчета доходности при покупке апартаментов в одном из  комплексов на берегу моря недалеко от Созополя, чье строительство подходит к завершению. Заметим, что данные и сам расчет предоставлены компанией-застройщиком, которая в дальнейшем и будет управлять комплексом, который позиционируется на уровне «четыре звезды».

Рассмотрим трехкомнатные апартаменты площадью в 75 кв.м. состоящие из двух спален, гостиной, которая также выполняет функции столовой и кухни, санузла и балкона. Их стоимость на стадии строительства составит порядка 90 000-100 000 евро. – это не минимум и не максимум для болгарских курортов, цена вполне соответствует месторасположению комплекса.

Такие апартаменты вполне реально сдавать за 180 евро в сутки в июле и августе, и за 110 евро - в июне и сентябре, на заполняемость в другие месяцы лучше не рассчитывать. Таким образом, если апартаменты не будут простаивать, за четыре месяца сдачи в аренду мы получим 17690 евро. Фирма, обслуживающая комплекс, должна получить свою долю - 20%, или 3538 Евро. Останется около 14000 евро, что соответствует возврату инвестиций в течение 7 лет, или 14-15% годовых.

Такой расчет застройщика выглядит чересчур оптимистичным. Рассчитывать на эти цифры не стоит, поскольку высокую цену и стопроцентную заполняемость далеко не всегда удается совместить. Скорее всего, покупателю самому захочется отдохнуть в течение некоторого времени, кроме того, возможны падения спроса - например, прошлым летом из-за чемпионата мира по футболу многие крупные болгарские комплексы и отели недополучили прибыль.

Чтобы быть наверняка уверенным в своих расчетах, стоит исходить из того, что реальная прибыль будет в 2 раза меньше, чем обещает продавец, то есть инвестиции вернутся через 15 лет, что соответствует 6-7% годовых. Осторожность в оценках особенно важна при покупке на стадии строительства – ведь на момент покупки неизвестно, как будет выглядеть комплекс после полного завершения, будет ли сделан обещанный пляж, будет ли соответствовать сервис заявленным четырем звездам, как будут работать бассейны, рестораны, теннисные корты и т.д. Все это будет влиять и на заполняемость, и на реальную цену.

Стоит доверять тем компаниям, которые дают вполне реальные прогнозы доходности в пределах - 5-8% в год. Вообще более высокую прибыль от аренды болгарской недвижимости ожидать сегодня не стоит, причем это относится как к апартаментам на море и в горах, так и к большинству миниотелей, а также к небольшим ресторанам и магазинам.

Хотя управляющие компании берут от 15 до 30% от средств, полученных от аренды, самостоятельно добиться приличной заполняемости своих апартаментов очень сложно: надо постоянно находиться в Болгарии, поэтому без посредника обойтись практически невозможно. В то же время крупные управляющие компании имеют партнеров среди туроператоров и могут добиться того, что апартаменты не будут пустовать.   

На долгий срок

Апартаменты в болгарских городах чаще сдаются на длительный период – год и более, а основные их наниматели – это местные жители, не имеющие квартиры в собственности, студенты-иностранцы или люди, приехавшие на работу из других регионов.

Квартира с одной спальней в Софии площадью 50-65 кв.м. стоит порядка 50 000 -70 000 евро, средняя месячная арендная плата при заключении договора на 1 год составляет 250-400 евро, что составляет 3000 евро в год. Не трудно посчитать, что срок возврата инвестиций в этом случае составит 15-18 лет, что вполне соответствует среднему уровню доходности болгарской недвижимости.

Конечно, можно сдавать городскую недвижимость и в краткосрочную  аренду, но самому это делать очень хлопотно. За помощью можно обратиться к управляющим фирмам, клиентами которых являются собственники отдельных апартаментов, а арендаторами – командировочные, туристы и люди, которым нужно жилье на короткий срок. Такие компании берут за обслуживание около 500-1000 евро в год, что включает уборку в квартире 1-2 раза в неделю, оплату коммунальных услуг, две генеральные уборки в год, а также сдача под наем в отсутствии хозяина. Другие услуги также возможны, но оплачиваются отдельно.

Стоимость найма полностью оборудованной квартиры составляет 30-80 евро в сутки в зависимости от ее размера, расположения и оборудования. Как правило, заполняемость составляет не более 30% в год и зависит от того, насколько интенсивно та или иная фирма дает рекламу и насколько хороши ее связи с квартирными бюро. Тем не менее, доходность в этом случае в полтора-два раза выше, чем при долгосрочной аренде.   

Апартотели и гостиницы

В последнее время в крупных городах Болгарии стали появляться так  называемые апартхаусы – то есть доходные дома. Как правило, квартиры в них предназначены для состоятельных иностранцев, которые находятся в Болгарии достаточно долго и желают иметь апартаменты, соответствующие уровню высококлассных отелей. Такое здание или комплекс управляется фирмой, которая ищет и обслуживает постояльцев. В зависимости от отделки, оборудования и меблировки стоимость аренды апартаментов с одной спальней достигает 2000 евро в месяц. Это недешево, но все гораздо более выгодно, чем проживание в отелях.

Апартаменты могут находится как в собственности управляющей компании, так и в собственности частных инвесторов. Стоимость управления здесь достаточно высока, но и прибыль гораздо больше, чем в других случаях сдачи недвижимости в аренду.

Еще один вариант – приобрести в собственность апартаменты, расположенные непосредственно в отелях. Продавая часть номеров, собственники отелей стараются быстрее вернуть часть средств, вложенных в строительство отеля, покупателями же часто являются люди, которые ищут  собственность для ежегодного отдыха, и не желающие иметь проблемы с недвижимостью в их отсутствие.  

Быть трезвее!

Известно, что многие рекламные обещания не соответствуют действительности. Действительно, если вы видите расчет, при котором доход от аренды оказывается на уровне 25-30% годовых, то знайте – это утопия. Однако не стоит и принимать сторону скептиков, которые предполагают, что инвестиции не вернутся раньше, чем через 30 лет (3-4% годовых).

Следует отметить, что основная масса покупателей делает покупку «для себя» и либо вообще не думает о сдаче недвижимости в наем, либо воспринимают ее как механизм для повышения надежности инвестиций и способ поддержания апартаментов в хорошем состоянии

Рынок динамично реагирует на любые изменения ситуации и предлагает собственникам дополнительные возможности для заработка, а надежность инвестирования в недвижимость и будущий рост цен делает Болгарию очень перспективной страной.

Юрий Абашев

Новости нашего сайта и форума:

Это лишь часть новых сообщений на форуме, если желаете ознакомиться со всеми, то зарегистрируйтесь на форуме и будете иметь сообщения по всем обновлениям и дополнениям.

Ответы на вопросы:

1. Dobrij den Jurij,

Актуальные  предложения:

Продается Отель в Черноморце - 250 м. до пляжа - 430 000Евро :http://forum.aboutbulgaria.biz/viewtopic.php?p=40537#40537е

Болгарский анегдот:

Мъж изпраща жена си на гарата. Седи той на перона, а жената на прозореца на влака. Мъжът през цялото време я наставлява:
- И да внимаваш там, Салфетке! Добре да прекараш и умната, Салфетке....
Влакът тръгва и един от изпращачите го пита:
- Извинявай, ама стоях до тебе и чух как наричаш жена си. Тя верно ли се казва Салфетка?
- Не бе. Елена й е името, ама как да и викам "Пачавра" пред толкова много хора.....
 

Жду ваши предложения, замечания и пожелания по содержанию рассылки.
Обсужу все виды сотрудничества с заинтересованными  людьми и фирмами,  работающими по болгарской тематике.

Все, кто хочет поговорить со мной лично, могут позвонить мне на мой
мобильный телефон по номеру +359-897919269  или +359-878919269 или написать мне на e-mail: abashev@bitex.com;
Для разговора через SkyPe следует договориться о времени предварительно.