О БОЛГАРИИ ПО-РУССКИ.

20.03.2005 г.

Форум  

Курс доллара: 1$ = 1.47287 лв.
Погода: +3-+15оС

Объявление:

Первый чартерный рейс на Варну из Москвы состоится 29 апреля. Билеты на эти рейсы выписываются консолидатором за 3-4 дня до вылета, но заказывать надо уже сейчас. Регулярных рейсов на Варну не будет и в этом году.

Болгарские Новости:

До конца марта в парламенте будет внесен законопроект о поэтапном выводе до конца 2005 года болгарского военного контингента из Ирака. Министр обороны Николай Свинаров заявил, что документ все еще изготавливается в Совете обороны при министерстве обороны. Министр также отметил, что численность пятого болгарского контингента будет сокращена на 100 военнослужащих по сравнению с предыдущим контингентом. Начальник Генерального Штаба болгарской армии, генерал Никола Колев подтвердил эту информацию. Он разъяснил, что сокращение численности пятого болгарского батальона, за которым последовала бы подготовка его постепенного вывода является самым подходящим способом отзыва болгарского контингента из Ирака.

Болгарское правительство приняло решение об установление безвизового режима с Японией. Дальневосточное государство со своей стороны установит тот же режим для болгарских граждан. Из правительства Болгарии заявили, что это решение будет способствовать дальнейшему развитию двустороннего экономического сотрудничество и бизнес отношений, а также нарастанию туристического обмена между Болгарией и Японией.

Министр экономики Болгарии Милко Ковачев открыл в четверг в Софии международный семинар, посвященный финансированию предпринимательства в Болгарии и других государствах Юго-восточной Европы. Директор Инвестиционной хартии в Организации экономического сотрудничества и развития Антонио Фанелли представил на семинаре годовой доклад по Болгарии, оценивающий реализацию политики в отношении развития предприятий. Участники семинара обсуждают способы финансирования малых и средних предприятий в регионе.

На доли частного сектора в Болгарии 88 % ВВП за 2004 год, а размер иностранных инвестиций, поступивших в нашу страну, составил 9,2 % ВВП. Эти данные были цитированы министром экономики Болгарии Милко Ковачевым в его выступлении перед участниками семинара на тему: “Финансирование предпринимательства в Болгарии и стран Юго-Восточной Европы”. На начавшемся в Софии форуме был также отмечен серьезный прогресс в обеспечении доступа малых и средних предприятий к финансированию и предоставлению налоговых льгот.  

Болгария присоединилась к Декларации ЕС от 14 марта 2005 года, в которой утверждаются принципы признания “единого Китая”; урегулирование спорных вопросом мирными средствами, как единственной возможности поддержания стабильности с двух сторон Тайваньского пролива, а также необходимость в конструктивном диалоге для достижения мирного решения тайваньского вопроса. "Болгария признает единый Китай, Тайвань, как его неделимую часть и правительство Китайской народной республики, как единственное законное правительство страны", - такова позиция Министерства иностранных дел Болгарии.

Президент Болгарии Георги Пырванов принял находящуюся с визитом в Софии делегацию Партии европейских социалистов Европарламента, во главе с председателем Партии Яном Маринусом Виерсмой. В состав делегации включена и председатель Совместного парламентского комитета “Болгария-ЕС” Катрин Ги-Кен. Был обсужден ход дебатов около предстоящего 13 апреля сего года голосования в Европарламенте Договора о присоединении Болгарии к ЕС. Гости заверили президента, что депутаты Партии европейских социалистов, как и других групп Европарламента поддержат членство Болгарии в Союзе.

В Софии министр финансов Болгарии Милен Велчев ознакомил Эдуарда Баладюра, главу Комиссии по иностранным делам Национального собрания Франции с данными о развитии болгарской экономики и макроэкономической стабильности в стране. Они обсудили также ход приватизации и финансирование крупных инфраструктурных проектов в Болгарии.

Президент Болгарии Георги Пырванов нанесет государственный визит в Латвию 21 и 22 марта по приглашению президента страны Вайры Вике-Фрейберга. Это – первый визит главы болгарского государства в Латвию, и имеет целью расширение сотрудничества между двумя государствами во всех областях взаимного интереса.

Еврокомиссар юстиции, свободы и безопасности Франко Фратини заявил в интервью Би Би Си, что ЕС сделает все возможное, чтобы принятие Болгарии членом ЕС не было замедлено по причине запоздания ее судебной реформы. Г-н Фратини, который занимает также пост вице-президента Европейской комиссии, выразил оптимизм относительно исхода судебного дела против болгарских медсестер в Ливии, приговоренных к смертной казни.

Реформа в системе кадастра и регистра недвижимости должна закончиться до 2015 года, сообщил в пятницу исполнительный директор Агенции кадастра Цветен Боев. К тому времени будут объединены сведения от министерства земледелия, технических служб общин, эксплуатационных дружеств, деятельность которых связана с  ВиК, электрификациет, газификациет, а также данные в Агенции кадастра. Таким образом, вероятность обмана на рынке недвижимосто будут практически исключены.

Электробытовая техника с мяркой "Бломбърг" (Blomberg) появится в ближайшие дни в Болгарии, в сети магазионов "Технополис" фирмы "Видеолукс холдинг".  Марка предлагается турецкой компанией "Арчелик", част от "Коч холдинг"."Продукты с маркой "Бломбърг" представляют самый высокий ценовой класс, который будет конкурировать иже распространенными в Болгарии марками:  AEG и Siemens Bosch."

В обзоре новостей использована информация моих партнеров:  Радио Болгария http://www.bnr.bg и Русская газета http://russkayagazeta.com/ , a также ежедневника Дневник http://www.dnevnik.bg/ 

 Материал номера:

Перспективы и развитие рынка недвижимости в Болгарии

Статья-доклад-анализ с сайта Посольства Болгарии в Москве (http://www.bolgaria.ru/ecinfo/nedv_im/doklad.php ), в котором , на мой взгляд, дан, ответы на многие вопросы, интересующие потенциальный инвеститоров в Болгарию, а также людей, интересующихся теми или иными вопросами о Болгарии (печатаю с сокращениями).

I. Обзор тенденций мирового рынка недвижимости - т.наз. outbound investment (зарубежная инвестиция) в недвижимость

Рынок зарубежной недвижимости, как отмечают эксперты, аналитики и риэлтеры, с каждым годом становится все более привлекательным для российского покупателя. Россияне покупали недвижимость за рубежом и в советские времена, однако это явление было далеко не массовым и в основном сопутствовало эмиграционным процессам. В начале 1990-х годов наступили времена, о которых с ностальгией вспоминают заставшие эту эпоху участники рынка. Русские (впрочем, за границей русскими называют всех жителей стран бывшего СССР) приезжали с большими деньгами и приобретали виллы во Франции, Испании, на Кипре... К концу 1990-х этот процесс стал не столь активным, но образ русского за границей прочно укоренился в сознании многих иностранцев.
Покупка недвижимости за границей в начале 1990-х годов, как правило, подразумевала подготовку запасного аэродрома, так как не было уверенности в стабильности дальнейшего развития. Средняя величина сделки тогда составляла не менее 300 тыс. долл. Крупных сделок за рубежом на рынке жилой недвижимости (виллы стоимостью свыше 1 млн. долл.) было больше, чем теперь. В начале 1990-х годов значительная часть сделок, совершавшихся за границей, происходила непосредственно на месте, без глубокого маркетингового анализа. Только к концу 1990-х в Москве появились агентства, занимающиеся зарубежной недвижимостью, причем это направление, как правило, сопровождало продажу и аренду квартир в Москве Подмосковье и не было приоритетным.
Что касается последних четырех лет, то следует отметить значительное увеличение представительств зарубежных строительных компаний в Москве и развитие агентской сети, работающей в сфере зарубежной недвижимости. Исследование рынка, проверка юридической чистоты, подготовка необходимых документов - действия практически не выполнимые самостоятельно, без поддержки профессионалов. Причины для инвестирования в недвижимость за рубежом самые разные: одни стремятся получить вид на жительство, а потом и "запасное" гражданство; другие - сделать выгодную инвестицию; третьи просто хотят иметь место для уединения на время отпуска или т.н. "домик в деревне¦.
В последние годы наблюдается тенденция глобализации общества - постепенное упрощение въезда за границу становится определяющим фактором миграции населения.

Говоря о событиях 2004 года, следует подчеркнуть, что количество участников рынка зарубежной недвижимости увеличилось. Уходящий год стал знаковым для этого рынка. Изменилась мотивация покупателей: на смену запасному аэродрому, дому для летнего отдыха или проведения безоблачной старости пришел спрос на зарубежную недвижимость с целью выгодного капиталовложения. Нужно уточнить, что дальновидные бизнесмены инвестировали за рубеж и раньше, однако в 2004 году благодаря высокому росту капитализации, это явление стало более массовым и охватило не только слои обеспеченных людей, но и представителей среднего класса, заинтересованных в покупке квартир за рубежом с целью сдачи в аренду или дальнейшей перепродажи.

Традиционные направления на российском рынке - Испания, Франция, Кипр, Греция, США (Флорида) - продолжают существовать и успешно развиваться. Появились и новые направления: Болгария, Чехия, Турция, Хорватия, Черногория, ОАЭ и некоторые другие. Каждый из этих регионов имеет свои достоинства и недостатки.

Более 10 лет тому назад покупка недвижимости за границей была скорее авантюрой, нежели действием, тщательно обдуманным. Направления были ясны - англичане покупали на побережье Испании, а американцы - на Карибах и в Канаде. Сегодня внимание направлено на менее знакомые страны - более экзотичные и доступные по цене. Однако и в подобных покупках есть степень риска - нерегулярные рейсы, высокая стоимость проезда, продавцы-обманщики, неразвитая инфраструктура и трудно осваиваемые языки. По списку "Financial Times" самые перспективные рынки недвижимости на данный момент: Болгария, Эстония, Никарагуа,Таиланд и Марокко.

Немного о Болгарии

По территории страна сопоставима с Англией, а население всего 8 миллионов. По мнению авторов "Financial Times¦ благодаря удивительному месторасположению, прекрасному климату, теплому морю, исторически и архитектурно сохраненным городам, исключительно низкой стоимости недвижимости и проживания, Болгария представляет из себя путешествие в прошлое старой Европы, то, что нельзя почувствовать ни в одном другом месте континента.
После долгих лет стагнации, страна уже создает новую инфраструктуру с помощью Европейского союза. После присоединения к этой организации в 2007 г. экономика и рынок недвижимости будут процветать.

При инвестировании в зарубежную недвижимость следует учитывать целый ряд факторов:
- динамику изменения цен на недвижимость;
- политическую и экономическую стабильность;
- возможные риски;
- стоимость;
- сложность (либо простоту) процедуры покупки и т. д.

Причем, по мнению специалистов, для адекватной оценки той или иной недвижимости потенциальному покупателю следует некоторое время пожить в стране, в которую планируются инвестиции.
Выбор страны для покупки недвижимости обусловлен различными причинами. В европейских столицах приобретаются чаще всего квартиры различного класса, с целью ведения бизнеса и получения образования. По данным "РосБизнесКонсалтинга¦ наиболее популярными городами для этих целей последние пару сотен лет остаются Лондон, Париж и Хельсинки.
В странах, расположенных на побережье, и с теплым климатом, пользуются популярностью дома, виллы, мезонеты, бунгало. Там покупки совершаются исключительно для семейного отдыха, а наиболее популярные страны - Кипр, Испания, Франция, Португалия, Болгария и Греция. Надо отметить, что Испания, Кипр и Болгария предоставляют наиболее лояльные условия для открытия и покупки собственного бизнеса.

По словам начальника отдела зарубежной недвижимости Столичного Агентства Недвижимости А. Пешкова наметились положительные тенденции на рынке зарубежной недвижимости. Так как в России мало механизмов защитить и приумножить свой капитал, то покупка недвижимости за рубежом - не самый плохой способ это сделать. Кроме того, сдавая свою зарубежную недвижимость в аренду, можно получать стабильный доход. Цены на недвижимость постоянно растут, причем этот рост превышает инфляцию, т.е. это хорошая возможность сберечь вложенный в недвижимость капитал.

Ключевые факторы развития. Сопоставление элитной недвижимости в Болгарии и в России.

Сегодня весьма выгодно вкладывать деньги в болгарскую недвижимость. На рынке болгарской недвижимости наблюдается устойчивое развитие. Инвестиционная ситуация здесь благоприятна. Так было в Москве пять лет назад, когда цены в данной сфере постоянно росли. Затратив средства на приобретение квартиры, виллы или земельного участка на побережье Болгарии, инвестор может получить прибыль до 100 %, перепродав свою собственность позже. По прогнозам до 2007 года (в этом году государство станет членом ЕС) рост цен на недвижимость составит 20-40 % в год.
В стране отсутствуют серьезные адаптационные барьеры для россиян. Болгары традиционно доброжелательно относятся к русскоязычным. Болгария приветствует иностранные инвестиции, ориентированные на экспорт, тем более в страны СНГ и Россию.

2.1. Ключевые факторы развития:
1. Конурентный рынок кредитования

•  Развитая банковская система: 70 % из всех ее активов принадлежат таким мировым лидерам, как Citibank, RaiffeisenBank, INGBank, So-cieteGenerale,BanqueNational deParis, NationalBank of Greece UniCredito Italiano, и другие.
• Тенденция к сокращению процентных ставок;

•  Низкие ставки на ипотечные кредиты местных банков - от 6,5% в отличии от ситуации в России (здесь банки предоставляют от 10-18%). 2004 г.стал знаковым для ипотечного кредитования. Банки наперегонки снижают проценты. Ожидается, что в этом году ипотечные кредиты продолжат свое благоприятное развитие. Известно, что одним из основных аргументов в пользу неизбежного роста цен приводят ипотеку. Кредитование увеличивает платежеспособный спрос, однако существенно этот фактор будет влиять на рынок только при условии массовости ипотеки.

•  Увеличение альтернативных форм финансирования покупки недвижимости:
  Наличие Законодательства в области инвестиционных компаний - REIT (Real Estate Investment Trusts). В 2004 году появились первые болгарские финансовые фонды, к стране уже присматриваются крупнейшие европейские финансовые гиганты, которым после вступления в ЕС будет позволено инвестировать в Болгарию.

2. Увеличение прямых и косвенных иностранных инвестиций в области недвижимости. Факторы, влияющие на увеличение:

• присоединение к Европейскому Союзу в 2007 г.
  Инвестиционное вложение позволяет инвестору получить надежный и стабильный статус - разрешение на постоянное пребывание в Болгарии (резиденция). Такой возможностью вряд ли стоит пренебрегать, учитывая европейские перспективы Болгарии (в бюджете ЕС на 2007-2010 годы Болгарии выделено около 4 млрд. евро - значит, вопрос членства страны в ЕС сомнению не подлежит).
  Евросоюз выступает основным торговым партнером Болгарии: по данным официальной статистики, 54 % торгового оборота страны приходится на Евросоюз. Подписано 52 специальных торговых соглашения, регулирующих беспошлинный экспорт в ЕС ряда болгарских товаров: одежды, брынзы, мяса, вина и др. (некоторые - и на квотном принципе), а также облегченную торговлю не квотными товарами. Болгария принимает активное участие во многих торговых организациях, например ВТО, ЦЕФТА (Чехия, Польша, Венгрия, Румыния, Словения и др.), ЕАСТ, имеет зону свободной торговли с Турцией, Македонией и Израилем. По отношению к России действует режим наибольшего благоприятствования. Также, в связи со вступлением в ЕС, болгарский Парламент принял изменения в Конституции, а именно после вступления, иностранцы смогут беспрепятственно покупать землю на территории Болгарии. Это касается не только граждан ЕС, но и граждан тех стран, с которыми Болгария заключила специальные международные соглашения.

• вступление в НАТО
  Низкий уровень преступности, политическое равновесие и хорошие отношения с соседними государствами обеспечивают надежность и безопасность инвестициям и являются залогом устойчивости рынка недвижимости. Стратегическое географическое местоположение Болгарии обеспечивает естественный путь к рынкам ЕС, Балканских стран и Северной Африки - Болгария находится южнее всех кандидатов из ЦВЕ на вступление в ЕС, и ее природа и теплый благоприятный климат делают страну уникальной. Чистый воздух, теплое море, вековые леса - все эти факторы гарантируют сохранение здоровья человека.

•  развивающаяся экономика и привязанность валюты к евро.
  В Болгарии стабильно развивается рыночная экономика (средний темп роста ВВП больше 4 % в год, уровень инфляции страны за 2004 г.- 6.1 %, экономический рост за тот же период - 5.5%). Так же стабильна в стране демократическая политическая жизнь, характеризующаяся преемственностью между управляющими партиями и четко определенными сроками вступления в Европейский союз (1 января 2007 года). Национальный режим для иностранных фирм - юридически вполне достаточная гарантия для беспрепятственного осуществления инвестиций, их защиты и получения надежного дохода без всякого вмешательства государства. Полученную прибыль легко перевести за рубеж после уплаты налогов.
  В стране - выгодный налоговый режим (налог на прибыль и НДС): ставки - одни из самых низких в Центральной и Восточной Европе. При реинвестиции прибыли ставка налога равна 0 % (с 2002 года). В стране не существует ретроактивного налогообложения. Подписаны 42 договора о взаимной защите и стимулировании иностранных инвестиций и об избежании двойного налогообложения, что обеспечивает беспроблемный трансферт средств, при минимальных издержках. Государство в лице Болгарского Агентства Инвестиций оказывает поддержку приоритетным инвестиционным проектам

• быстроразвивающаяся индустрия туризма;

3. Устойчивые макроэкономические показатели:

• увеличение ВВП за 2003 - 5%

• увеличение ВВП за 2004 - 4.7%

• сокращение уровня безработицы: за 2003 г. - 16%, за 2004 г. - 12.16%

В 2004 г. размер прямых иностранных инвестиций составил 1 253 900 тыс. евро, из них 150 600 тыс. евро - иностранные инвестиции в недвижимость. Аналитики прогнозируют продолжение устойчивого роста и в следующем 2005 году. По прогнозам размер прямых иностранных инвестиций в 2005 г. составит 2 100 млн. евро, из них - инвестиции в недвижимость достигнут уровня 200 млн. евро.
Чтобы подкрепить свои утверждения в стабильности роста и развития рынка болгарской недвижимости мы проследим как развивался рынок и попытаемся сделать прогноз на его дальнейшее развитие.
Стоимость одного квадратного метра в значительной степени зависит от района и близости к центрам спроса - к центру города, курортным, историческим, бальнеологическим центрам. В окрестностях Варны и курорта Золотые Пески новые виллы продают по цене от 1000 до 1500 евро/кв. м, квартира в Варне обойдется в 400-1000 евро/кв. м, в Бургасе чуть меньше - от 350 - 900 е/кв.м. Последний хит в Болгарии - дачные/курортные поселки. Апартаменты продаются предварительно. Цены разные и прежде всего зависят от близости к морю, качества строительства и инфраструктуры. На Южном побережье недвижимость на первой линии стоит от 1300-1700 е/кв.м. Без морской панорамы жилье стоит почти в 2 раза дешевле. От 800 - 1000 евро/кв.м. стоимость апартаментов на второй, третьей и четвертой линии. Наиболее дорогой остается недвижимость в кк "Солнечный берег" и "Елените". Цены в прошлом сезоне достигли 2000 евро/кв.м.
Современные здания строятся быстрейшими темпами вокруг морской столицы - Варны. В "Золотых песках¦ и курорте "Св.Константин и Елена¦ элитные комплексы, несмотря на цены от 1000 евро/кв.м пользуются высоким спросом. В центре Варны предприниматели строят бизнес центры, с жилыми апартаментами на верхних этажах. Цены таких квартир и офисов от 1300 до 1500 евро/кв.м.
Агентства недвижимости прогнозируют до 30 % роста цен на недвижимость на побережье из-за увеличивающегося иностранного интереса. Это делает инвестиции очень выгодными. Сейчас в основном покупатели англичане, ирландцы и русские.
Строительство ведется не только в Софии и на побережье, но и в горах. Бум освоения продолжается в зимнем курорте Банско. Кстати, не только в Болгарии, но и в Европе, Банско уже называют третьей, зимней столицей Болгарии, после Софии и морской столицы Варны. Цены на апартаменты в элитных горнолыжных комплексах начинаются с 1300 евро/кв.м. В горах Витоша вблизи Софии построено и продолжают строиться элитные дачные комплексы. Их основным достоинством является близость к столице и в то же время спокойствие, тишина и чистый горный воздух. Стоимость подобных домов колеблется в рамках от 100 000 до 200 000 евро.
Новые современные комплексы строятся и в других регионах страны. Рядом с г.Русе (на Дунае) создается курортный поселок в традиционном болгарском стиле. На стадии строительства стоимость составляет от 100 до 300 евро/кв.м., прогнозируемая продажная цена - 390 евро/кв.м. Также два гольф-комплекса строятся известнейшим гольф-мастером Гарри Паркером рядом с Черным морем между гг.Балчик и Каварна. Комплексы включают в себя гольф поля, индустрию развлечений и дома VIP класса. Стоимость 1 кв.м. жилой площади в этом поселке - от 1500 евро.
Мы привели эти примеры с целью сравнить стоимость недвижимости в Болгарии с недвижимостью в Москве и Подмосковье. Цены в этом регионе очень быстро достигли своего апогея, их исходящая точка была слишком высока. Или другими словами, потенциальный рост цен, который мог бы реализоваться в 2005 году уже оказался исчерпанным!
Не будем говорить о стоимостях элитного жилья, которые в прошлом году достигли уровня в 20 000$/кв.м. Эксперты прогнозируют, что цены на элитную недвижимость в Москве и Подмосковье по крайней мере еще год останутся на этом уровне без колебаний.
Однако в отличие от России, цены в Болгарии начали свой бурный подъем с более низкого уровня. Рост самых высоких цен на сегодняшний день начался со 100 евро/кв.м. Это дает нам основания предположить, что рынок недвижимости имеет больше возможностей и потенциала роста.
Рост цен недвижимости предопределил и увеличение количества разрешений на строительство и стоимости строительства в целом. Статистика показала рост строительства новых домов. За первое полугодие 2004 г. в Болгарии введено в эксплуатацию 2597 объектов, что на 600 больше, чем за тот же период 2003 г. Большинство из новых построек (почти 2500), рассчитаны на частный сектор, и лишь 121 к нему не относятся.
За первое полугодие 2004 г. выдано свыше 7500 разрешений на строительство новых объектов. За тот же период 2003 г., их было выдано на 3000 меньше, лишь 4500. За первые 6 месяца 2004 г. начато строительство почти 4400 домов (что на 1500 меньше, чем за 2003 г.). За тот же период исследования в стадии незаконченного строительства находились около 66 тыс. объектов, что на 3 тыс. больше, чем за период январь-июнь 2003 г.

Эксперты в области строительства утверждают, что лето 2005 г. станет пиком строительства.

III. Европейский рынок, направления и тенденции болгарского рынка недвижимости. Европейские программы

3.1 Рынок недвижимости в 2004 г.
По мнению журнала "Economist" цены на недвижимость в Европе и мире растут рекордными темпами. Увеличение наблюдается повсеместно. Бесспорный рекордсмен - Гонг Конг, где рост цен за второй квартал 2004 г.составил 28.7%. За тем следует Южная Африка с 25.5% роста, Новая Зеландия и Китай - 22% и 21%. Во Франции повышение цен составило 14.5% за 2004 г., а в Великобритании за тот же период цены увеличились на 21.3%. В Испании рост цен составил 17,2%, в Италии - 12,8%, а в Ирландии - 12%. Индекс REMI, введенный НСНИ (Национальное Объединение "Недвижимое имущество¦) показывает, что в Болгарии за 2004 г. рост цен увеличился на 44 пункта.
Цены на жилые помещения за 2004 г. повысились в среднем на 20 %
Стоимость офисов за 2004 г. повысились соответственно 15%.
Стоимость Индустриальной недвижимости за тот же период увеличилась на 7 %.
Земельные участки - увеличились на 14.3%
Разрешения на строительство за 2004 г. - на 34%
Прогноз цен на 2005 и 2006 гг.
Средний рост цен недвижимости составит 20% - 40% в год.

3.2. Тенденции и направления развития болгарского рынка недвижимости.
Основные направления были и остаются побережье и горы.

1.  Побережье
   Наибольшей популярностью среди иностранных инвесторов безусловно пользуется побережье - курорты Солнечный берег, Златни пясъци, г.Варна и Бургас. Однако ввиду небольшой территории страны, возникает вероятность сильной перенасыщенности этих районов. Сейчас интересы на черноморском побережье направлены к его Северной части (Крапец, Дуранкулак). В этом районе сосредоточено большое количество огромных, еще неразработанных пляжей, что позитивно влияет на чистоту морской воды. При этом цены на землю в данном районе начинаются с 10 евро/кв.м.;
   Также инвесторов привлекает и южная часть побережья (Лозенец, Синеморец, Варвара, Резово). Основными достоинствами этого района являются чистая экология, более теплый и мягкий климат, близость к горам Странджа, которые также притягивает в этот регион любителей охоты. Цены на земельные участки составляют от 20 до 50 евро/кв.м..
2.  Горные районы
   Наибольшим спросом пользуются горнолыжные курорты в южной части Болгарии - в горах Родопи и Рила. Курорты Пампорово и Боровец обладают прекрасной туристической инфраструктурой по всем европейским стандартам. Город Банско за 2 года стал одним из наиболее известных зимних курортов. Цены здесь сильно приближаются к европейским. От 100 евро/кв.м. за зем.участок, от 400 евро за кв/м вторичного жилья, от 1200 евро за кв/м нового строительства
   В последнее время наблюдается тенденция перемещения интереса инвесторов от основных курортов на побережье или горах к более укромным, еще неразвитым местам Болгарии:
3. Бальнеологические районы
   Все сильнее внимание иностранных инвесторов акцентируется на районы с минеральными источниками. В Болгарии 800 мин. источников, большинство из которых еще неразработанные и неразвитые. Цены в этих районах еще низкие в отличие от районов с оформленной инфраструктурой. В Павел Баня, Шипково, Баня, Добринище, Костенец, Хисаря, Сандански, Девин и многих других местах цены на зем.участки начинаются с 20 евро/кв.м.
4. Сельские районы
   В последнее время началось бурное развитие территорий в районах Центральных Балкан (горы Стара планина), Родопах, Рилы, Странджа и др., и именно поэтому стоимость недвижимости здесь также растет. Небольшие городки в горах очень притегательны для истинных ценителей тишины, спокойствия, чистого воздуха и здорового образа жизни. Аналитики прогнозируют, что в 2005 г. именно здесь сосредоточится третий бум иностранных инвестиций.
   В прошлом году интерес российских и вообще иностранных инвесторов обрел новое направление - виноградарство и винодельчество. Как известно Болгария одна из лучших 15 стран, производящих и экспортирующих вина. Доля мирового экспорта болгарских вин в 2003 г. составила 1,7%, в 2004 г. - 2%, на 2005 г. прогнозируется увеличение до 3 %. Итальянская компания по производству вин "Феррари¦ уже приобрела 400 га земли с целью создания виноградников в районе г. Лясковец, с таким же намерением российские инвесторы в прошлом году начали разрабатывать 25 га в районе г.Бяла.

3.3. Европейские программы
Развитию подобных инвестиций способствует Европейский союз, который регулярно выделяет Болгарии субсидии на сельское хозяйство.
Программы ЕС направлены на развитие общественной инфраструктуры, сельского хозяйства, сельских районов, сельского и культурно-исторического туризма. Благодаря им потенциальные инвесторы могут вернуть до 50 % инвестиций, вложенных в земледелие и до 100 % инвестиций в общественную инфраструктуру.
В Болгарии работают следующие европейские программы:
- ФАР (Rhare - оказание финансово-технической помощи странам Центральной и Восточной Европы) - развитие транспорта;
- САПАРД (SARARD-Special Accession Programme for Agriculture & Rural Development) - развитие сельских районов и земледелия
- ИСПА (ISPA- Instrument for Structural Policies for Pre-Accession) - развитие окружающей среды и общественной инфраструктуры.

К примеру, за 2003 г. ЕС выделил по программе развития земледелия и сельских районов - 36 930 663 евро, а за 2004 г. - 63 817 615 евро. По программе САПАРД (которая действует в период 2000 - 2006 г.) Болгария безвозмездно получает ежегодную субсидию в размере 52, 124 млн. евро.

Программа САПАРД субсидирует:
- развитие сельских районов,
- развитие земледелия в Северо-западной Болгарии и
- развитие земледелия в Родопах.

В связи с этим разумно было бы инвестировать в районы, развитию которых специально помогает ЕС и/или государственные фонды.
Государство же, в лице государственного фонда "Земледелие" помогает развитию бальнеологического туризма, а также известным далеко за пределами Болгарии производству вина и розового масла Болгарии. Так 2003 г. фонд "Земледелие¦ выделил 5 168 120 евро 21 проекту создания 511,6 га виноградников, с 01.01. по 30.06.2004 г. было одобрено 2 проекта на создание 68,7 га виноградных массивов и выделено 1 147 407 евро. В этом году при облегченных условиях будут финансироваться проекты на создание виноградников и на покупку агротехники. Размер субсидий будет увеличен с 75 до 100 евро на каждые 10 соток новых виноградных массивов. Беспроцентный период выплаты кредитов увеличился с 3 до 4 лет. Благодаря иностранным инвестициям в Болгарии ежегодно создаются 5000 га новых виноградных массивов.
За последние два года по программе САПАРД размер иностранных инвестиций составил 80 млн. евро. Из них в секторе "Вино¦ одобрено 39 проектов, а размер инвестиций составил 55 160 905 евро. Объем иностранных инвестиций в сельское хозяйство в 2004 г. составил - 62 млн. долл.США, из них 7 140 тыс. долл.США инвестировано в виноградарство.
В отличие от других стран ЦВЕ, близких по месторасположению к ЕС, Болгария очень долго была изолирована от инвестиционного интереса. Политическая обстановка и соседство с Югославией отрицательно влияло на развитие Болгарии, включая развитие рынка недвижимости. В настоящее время ЕС и бывшие страны соцлагеря направили свой инвестиционный поток на сектор недвижимости Болгарии. Об этом свидетельствуют не только многочисленные программы ЕС, но и специальные финансовые организации. К примеру, венгерская фирма "Тригранит¦ инвестирует в недвижимость в Болгарии свыше 300 миллионов евро.
Голландский гигант ING в прошлом году создал один из крупнейших инвестиционных фондов Центральной Европы, направленный на инвестиции в недвижимость. Фонд открыт и для иностранных инвесторов. Новый фонд (в который вложено 600 млн.евро) ориентирован на прогнозируемое повышение цен на недвижимость в новых европейских странах. Ожидается, что за следующие 12 лет фонд достигнет доходности порядка 13,5% годовых. В основном, компания будет инвестировать в Польшу, Чехию и Венгрию, из-за большого потенциала развития. Учреждение подобного фонда показывает увеличивающийся интерес к восточно-европейским экономикам, лишь через месяц после их принятия в ЕС. Это лишний раз доказывает, что после вступления в ЕС рынок недвижимости в Болгарии не остановится, а будет развиваться еще более быстрыми темпами.

IV. Сeйчас появляется много компаний предлагающих услуги по Болгарии. 

Как правило такие фирмы с совместным российско-болгарским участием, специализируются на торговле недвижимым имуществом на территории Республики Болгария. Деятельность фирм направлена на привлечение иностранных инвестиций в сфере недвижимости, строительства, всех видов туризма (морской, горнолыжный, бальнеологический, охотничий, "сельский¦). В отличие от западных клиентов (англичан, ирландцев) российский инвестор еще не скоро станет покупать недвижимость через Интернет, поэтому фирмы предлагаем клиентам ознакомительные, охотничьи и инвестиционные туры.
Сотрудники фирм обеспечат встречу/проводы в аэропорту, размещение в гостинице, трансферт и показ интересующих объектов, предпродажную подготовку.
Российские инвесторы чаще пользуются инвестиционными турами. Обычно они уже бывали в стране или имеют какую-то информацию от родственников и знакомых (в Болгарии постоянно проживают около 1% русских). В отличие от остальных иностранцев, инвестирующих в Болгарию, русские интересуются в первую очередь Северным побережьем, горнолыжными районами, районами с минеральными источниками и районами с условиями для охоты.
Все чаще встречаются клиенты, интересующиеся покупкой дома или участка недалеко от моря с морской панорамой. Спросом пользуются деревни и небольшие города, недалеко от моря. Деревни Рогачево, Горен и Долен Близнак, Приселци по дороге к Бургасу являются фаворитами по продаже в последнем квартале 2004 г. Здесь возможны проекты покупки нескольких домов и создания поселка закрытого типа, с ограниченной зоной доступа и инфраструктурой.
Также наблюдается тенденция к покупке недвижимости в средней части Болгарии, в горах Стара планина и Средна гора. Преимущественно покупают дома, требующие только косметического ремонта. Район благоприятен не только для отдыха, но и для здоровья, этому способствуют минеральные источники (Павел баня, Шипково Хисар, Велико Тырново, Казанлык), и отличные условия для охоты. Этот район - один из самых насыщенных охотничьими хозяйствами.
Схема приобретения недвижимости в Болгарии достаточно проста. Продажа ее (включая землю) разрешена юридическим лицам, зарегистрированным по болгарским законам. Причем состав учредителей значения не имеет, то есть иностранцу могут принадлежать до 100 % капитала. Для оформления сделки достаточно иметь при себе загранпаспорт. Свидетельство о праве собственности выдается в течение суток. Владельцы квартир, не являющимися гражданами Болгарии, обладают теми же правами, что и болгары, включая право сдачи жилья внаем.

Интерес к покупке в Болгарии зачастую обусловлен стремлением получения постоянного местожительства. Часто наши "коллеги¦ пользуются этим желанием и обещают покупателю вид на жительство. Однако клиенты должны остерегаться таких обоснований при покупке недвижимости. Есть несколько основных критериев для получения продолжительного, постоянного местожительства, и гражданства.

* ВНЖ могут получить иностранцы, которые:
1.имеют разрешение на право работать по трудовому кодексу в Болгарии;
2.осуществляют коммерческую деятельность в стране и в результате этой деятельности были созданы не менее 10 рабочих мест для болгарских граждан ;
3. поступили на дневную форму обучения
4. заключили брак с гражданином Болгарии или являются родителями постоянно пребывающего в стране иностранца;
5. поступили на длительное лечение в учреждения здравоохранения и т.д.

* ПМЖ могут получить:
1. иностранцы болгарского происхождения;
2. иностранные граждане через два года после заключения официального брака с гражданином Болгарии или с постоянно пребывающим на территории Болгарии иностранцем;
3. малолетние и несовершеннолетние дети болгарских граждан или иностранцев, постоянно пребывающих в стране, которые не заключили брак;
4. приемные родители болгарского гражданина по истечение 3 лет после усыновления.
5. иностранные граждане, которые пребывали на законном основании без перерывов на территории страны последние 5 лет (образование не учитывается)
6. нерезиденты, которые инвестировали в страну более 500 000 долларов США в порядке, установленном законодательством Болгарии.
7. граждане других государств за особый вклад в науку, спорт и т.д.

Итак, при желании получить постоянное местожительство инвестор должен инвестировать в экономику страны не менее 500 000 долл.США, при этом инвестиция должна быть официально подтвержденной. При этом ПМЖ получают не все члены семьи инвестора, а только его дети до 18 лет, не состоящие в официальном браке. Кроме того, инвесторы должны учитывать, что согласно прогнозам после вступления Болгарии в ЕС визовый режим по всей видимости ужесточится. Поэтому целесообразно осуществить инвестиции до 2007 г.
Итак, подведем итоги, почему мы советуем Вам инвестировать в болгарскую недвижимость Болгария - это:

* один из пяти самых перспективных рынков недвижимости - ожидаемый рост доходности превышает 20 % годовых, при том некоторые инвестиционные фонды достигают показатели выше 40-50%.
* исключительные возможности для осуществления первоначальной инвестиции - кандидат на вступление в ЕС к 2007 г.
* красивая страна с отличной экологией
* прекрасные черноморские, горнолыжные и бальнеологические курорты
* доступные цены на недвижимость
* динамичный рынок недвижимости
* стабильно развивающаяся рыночная экономика
* лояльные условия для бизнеса
* безопасное вложение капитала
* родственный язык и понятная письменность
* прекрасный климат
* доброжелательное отношение к русским

Покупая землю, квартиру или дом в Болгарии, Вы неизбежно совмещаете приятное с полезным и выгодным.

Статья носит рекламный характер одной из фирм, работающей по Болгарии, но так как я не знаю компании, а на мой запрос не получил пока ответа, то счел необходимым убрать информацию о фирме, а также сократить явно рекламную информацию, сделав ее более соответствующей действительности. Статья содержит много сравнител;ьной информации, которая  пока не нашла отражения на моем сайте и форуме.

Новости сайта и форума.

Ваши вопросы:

1. Юрий, как обстоят дела с поступление  абитуриентов в Болгарские ВУЗы и универсистеты, большой ли там конкурс?
Спасибо, ...

 Сейчас в Болгарии складывается сложная ситуация с высшими учебными заведениями. Снижения рождаемости, уменьшение учеников , завершающих средние заведения, большое число молодежи уезжающих на обучение в другие страны,м попстоянно приводит к снижению абитуриентов. ПО данным аналитиков, через два года сложится ситуация, когда за одного будущего студента будут бороться 2 Института! Что является достаточно ябсурдной ситуацией, например, для России (по-моему).

Сейчас государственные институты находятся в сосоточнии конкуренции с постоянно появляющимися платными институтами, а также появившимся в Болгарии представителями иностранных обучающих организацжий (О Московском гос университете, а писал на форуме). В связи с присоединением к ЕС, во многих странах открылись и открываются возможности для льготного поступления болгарских граждан в них, а в некоторых странах предусматривается и безплатное образование, высокие стипендии и т.п. С такой конкуренцией все труднее становится справляться болгарским Институтам и Универсистетам.  Наблюдается и тенденция по снижению требований к поступающим аботуриентам, что скажется отрицательно и на выпускниках. Желающие могут ознакомиться и со статьей в Газете "Дневник": http://www.dnevnik.bg/show/Default.asp?storyid=151752&rubrid= там имеется и статистика и подробный анализ болгарского образования.

2. Здравствуйте Юрий, вы часто даете информацию о росте цен на недвижимость, а также пишете о том, что часто сделки по недвижимости оформляются по налоговой оценке. Интересно, большая ли разница, и если да, то планируется ли увел;ичения налоговой оценки сданий и недвижимости?

С уважением, ...

Действительно в Болгарии сейчас наблюдается значиотельная разница между налоговой и рыночной ценой на недвижимость. Последнее изменение налоговой оценки, если я не ошибаюсь б,ла примерно 3-4 года назад. За это время многое изменилось. Некоторые группы в Болгарии постаоянно стараются поднимать такой вопрос об увеличении налоговой оценки. К ним в первую очередь относятся Нотариусы и общины, коиторые теряют свои таксы при оформлении сделок по покупке/продаже, с другой стороны от низких налоговых оценок остаются в выигрыше население, а также люди и фирмы приобретающие недвижимость по налоговой оценке, а также оплачиваемые более незкие годовые налоги на недвижимость, а также Таксу СМЕТ. Тем не менее, как сообщила газета Новинар, на основании независимыh изсточников, вопрос об изменении налоговых оценок сданий и др. не стоит в ближайшее время. Хочу отметить только основн,е различия в ценах: в Софии разница соатавляет в среднем в 2-3 раза. Особенно большая разница в ценах недвижимости на Черномории, где налоговая оценка  в среднем более 10 раз ниже рыночной цены. Очередное увеличение налоговой оценки можно ожидать не ранее 2006 года. Подробнее интересующиеся могут посмотреть на сайте: http://www.imot.bg/perl/main.cgi?topmenu=4&leftmenu=1&act=10 

3. В Болгарии все предпочитают покупать участки для строителства. А сельхоз.земли вообще кто-то покупает ли в Болгарии и есть ли смысл в этом? Надеюсь, что не затрудню вас с таким вопросом. Спасибо, ...

Да интерес к сельхоз земле постепенно увеличивается, но остается уровень цен еще очень низкий. особенно сейчас после принятия изменения в Конституции (февраль 2005 г.), где разрешена покупка сельхоз земли в Болгарии . В СМИ появляется много информации о спекупятивном интересе к данному виду недвижимости. Подробнее можете посмотреть на странице: http://www.imot.bg/perl/main.cgi?topmenu=4&leftmenu=1&act=9

Кратко перескажу: люди, располагающие сейчас деньгами, инвестируют их в приобретение земли, например, в районе Велико Тырново, Покупая сейчас за 40-50 лв 1000 кв.м. , они планируют сразу после разрешения торговли с иностранцами вернуть инвестиции в десятки раз большие суммы и то, в валюте.

4. Уважаеми Юрий, през повечето време от годината живея в чужбина. Интересува ме юридически има ли начин мой приятел да ми намери подходящо жилище в София, да го закупи и след това да го отдаде под наем?

Кратко отвечу, что покупка недвижимости другим лицом в пользу поручителя предусмотрено в тексте  "Закона за задълженията и договорите" (ЗЗД) - чл. 280 - чл. 292, предвидя заключение договора "за поръчка" (о заказе) , который должен относиться к конкретному случаю. В соотвествии с договором "за поръчка" один человек -доверенное-лицо  обязан осуществить за счет другого лица-доверителя  возложенные ему последние действия. Такой договор касается единственно осуществление правных действий (продажа недвижимого имущества, заключение
 договора о займе, покупке недвижимости и др.) в отличии от договора об изготовлении (за изработка), описанный в этом же законе. В отличии от последнего договора, когда предвидится оипределенный результат, например: написание статьи, о договор может быть заключенм в усной или письменной форме, ДОГОВОР за поръчка для получения материальных прав (например, верку приобретаемой собственности, недвижимости, право на строеж и т.п.) - должен быть заключен ОБЯЗАТЕЛЬНО в письменном виде и ОБЯЗАТЕЛЬНО с нотариальной заверкой. 
За действия, которые будут осуществлены для исполнения договора поручитель обязан оплатить вознаграждение исполнителю, в случае если это указано в договоре. 

Т.о. ваше желание может быть исполнено вашим приятелем, если вы заключите договор с нотариальной заверкой. Самой простой формой, возможно, оформление вами доверенности на приятеля для покупки собственности, но нотариальная заверка обязательна, так как в противном случае договор о покупке недвижимости может быть опротестован, да и нотариус, через которого будет проходить сделка не оформит нотариальн,й акт о собственности.

5. Юрий, приветствую!

6. В чем, какой валюте лучше оплачивать покупку недвижимости?А можно в долларах? Или они не в ходу? Выгоден ли обменный курс в Софии доллары->левы?
С уважением, ....

Думаю, что на сегодня ответов на письма достаточно , а и сам в,пускй получился посвященным недвижимости в Болгарии.

Если кто-то не согласен с моими ответами или информацией, и может ее исправить или дополнить, то пишите мне, я обязательно  с удовольствием опубликую и вашу точку зрения. Так сайт и рассылка только улучшатся. Просьба писать конкретнее, указав, когда, где и что я написал не верно. Я, естественно, отвечу на все ваши замечания, соглашусь с ними  или объясню свою точку зрения. 

Спасибо,

Болгарский анекдот.

Въпрос към Радио Ереван:
- Защо по времето, когато основният транспорт е бил конят е имало значително по-малко аварии?
Радиото отговорило:
- Защото водачът не е бил длъжен да разчита единствено на собствения си разум...

Събуждат се сутринта седемте джуджета. Първото тича в кухнята и започва да вика:
- Кой ми е ял от чинията...
След него тича второто:
- Кой ми е ял от чинията...
..........
Изреждат се всички, а от спалнята се чува раздразнения глас на Снежанка:
- Уф, как сте ми омръзнали всички! Абе не съм готвила още.....

Жду ваши предложения, замечания и пожелания по содержанию рассылки.
   Обсужу все виды сотрудничества с заинтересованными  людьми и фирмами,  работающими по болгарской тематике.