Вы и закон - законодательство Казахстана "для чайников"

С чего начать

С чего начинается продажа квартиры? Конечно же, с поисков покупателя. На этом этапе у Вас имеется два варианта: самостоятельный поиск или обращение в агентство по недвижимости. Вопрос о том, обращаться или не обращаться к агенту рассмотрен нами в одном из предыдущих выпусков рассылки. Если же вы решили заняться продажей самостоятельно, читайте дальнейшие рекомендации.

Какие документы должны быть у вас

Прежде всего, о том, что должно у вас иметься перед продажей.

1. Правоустанавливающий документ на квартиру. Это могут быть:

• договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации (если вы квартиру соответственно купили, обменяли, получили в дар или приватизировали);
• свидетельство о праве на наследство (если квартира получена по наследству);
• свидетельство о праве собственности (выдавалось местными администрациями в 90-х годах);
• акт о приобретении с публичных торгов;
• копия вступившего в законную силу решения  суда,  подтверждающего право собственности;
• регистрационное удостоверение, выданное Центром по недвижимости (чаще всего при выкупе кооперативной квартиры, перепланировке, реконструкции).

Данные перечень не полный, но содержит наиболее распространенные варианты.

Правоустанавливающий документ должен быть зарегистрирован в местном Центре по недвижимости (бывшее БТИ) и содержать соответствующий штамп. Бывают ситуации, когда на квартиру имеется несколько правоустанавливающих документов.

2. Технический паспорт жилой квартиры – документ, содержащий план квартиры и описание всех ее помещений с указанием площадей. Выдается Центрами по недвижимости или фирмами, оказывающими услуги по инвентаризации недвижимости.

Если какой-либо из указанных документов утерян, нужно получить дубликат в том органе, который его выдавал. Дубликат правоустанавливающего документа должен быть также зарегистрирован в Центре по недвижимости.

Долги и обременения

Большинство покупателей будет заинтересовано в том, чтобы квартира была свободна от ареста, залога и долгов по коммунальным платежам. Обо всем этом вам необходимо позаботиться заранее.

Арест на квартиру может быть наложен судом, органами следствия, налоговыми органами, судебным исполнителем. Основанием могут послужить судебные споры, в которых вы участвуете, даже не связанные с самой квартирой. Арест может быть наложен также на долю, принадлежащую одному из совладельцев. В любом случае продажа арестованной квартиры невозможна. Придется сначала разрешить возникшую проблему. 

Правильно оформленный и зарегистрированный залог квартиры делает невозможной ее продажу без согласия залогодержателя. Да и приобретать заложенную квартиру мало кому захочется. Поэтому перед продажей необходимо урегулировать ваши отношения с залогодержателем и зарегистрировать прекращение права залога. 

Нельзя обойти вниманием и вопрос о коммунальных долгах. Редко кто их в настоящее время совсем не имеет. По сложившейся практике продавец квартиры обязуется оплатить все имеющиеся долги на момент подписания договора купли-продажи или на момент выселения. В подтверждение этому покупателю предоставляются книжки или квитанции, подтверждающие оплату. Обращаем ваше внимание на то, что задолженность перед коммунальными службами при оформлении сделки ни нотариусы, ни Центры по недвижимости не проверяют. На вашу просьбу отразить этот момент в договоре купли-продажи, они, скорее всего, откажут.  Это сугубо личное дело продавца и покупателя. 

Неплохо отразить подобные моменты в отдельном акт приема-передачи, о котором скажем позднее.

Однако бывает, что приобретается квартира именно с долгами. Например, вы накопили приличную задолженность и хотите приобрести квартиру меньшей площади, чтобы меньше платить. Если покупатель согласен с приобретением такой квартиры, то проблем, чаще всего, не возникает. Коммунальные службы, скорее всего, будут рады принять оплату с нового владельца. Но составить соответствующий документ все же стоит. По действующему законодательству (ст. 348 Гражданского кодекса РК) перевод своего долга допускается только с согласия кредитора (то есть коммунальной службы). Поэтому ничто не помешает коммунальщикам требовать от вас погашения задолженности, возникшей в период, когда собственником квартиры были вы. Ведь новый собственник вполне правомерно может отказаться от уплаты вашего долга. Юридически грамотное соглашение о переводе долга вам могут помочь составить в юридической конторе. На крайний случай возьмите с покупателя расписку о том, что он обязуется погасить возникший долг по коммунальным услугам за период, когда квартира была в вашей собственности.

Состояние квартиры

Продавать можно квартиру, находящуюся в любом состоянии, которое позволяет использовать ее для жилья. На любую квартиру (с ремонтом или без ремонта) свой покупатель найдется. Продавец же должен уведомить покупателя о всех известных ему недостатках квартиры (например, протекающий потолок, сыреющие стены). Согласие покупателя с такими недостатками необходимо закрепить письменно. Скрытые недостатки имеют место, если покупатель не был уведомлен продавцом о таких недостатках и не мог их обнаружить при обычном осмотре. Причем продавец отвечает за скрытые недостатки квартиры даже если он сам не знал о них. Требования, связанные с недостатками квартиры, могут быть предъявлены покупателем  в пределах двух лет со дня ее передачи (п. 2 ст. 430 Гражданского кодекса РК).   

Покупателю, которые приобрел вопреки своему желанию квартиру с недостатками, по своему выбору предоставлено право требовать их устранения, соразмерного уменьшения покупной цены, но скорее всего он потребует расторжения договора и возврата уплаченной суммы. 

Кто собственник квартиры?

Удивительно, но часто люди сами точно не знают, кому принадлежит их квартира. Наиболее распространенное заблуждение: глава семьи, ранее записанный в ордере на государственную квартиру, а позднее приватизировавший ее, считает, что он единственный владелец. А на самом деле совладельцами квартиры являются и члены его семьи, проживавшие в квартире на момент приватизации, и указанные в договоре приватизации. Собственниками квартиры являются все лица, указанные в правоустанавливающих документах. К примеру, на момент приватизации в квартире проживали муж, жена, теща и двое несовершеннолетних детей. Если никто не отказался от своего права на долю в жилище, все они стали совладельцами занимаемой квартиры. Не имеет значения, проживает ли собственник в данной квартире или нет. Выезд за границу также не прекращает права собственности. В нашем примере, дети могли вырасти и приобрести собственное жилье. Но это не означает, что они утратили ранее приобретенные права.

Таким образом, участвовать в оформлении сделки купли-продажи квартиры должны все, кто указан в правоустанавливающих документах. Исключение составляет случай, когда собственник умер. В этом случае, необходимо оформить наследство. Как это делать мы еще рассмотрим.

Любое лицо может участвовать в продаже через представителя. Если собственник не может (в силу болезни, командировки) или просто не желает оформлять и подписывать документы, он может выдать любому лицу нотариально удостоверенную доверенность с необходимым объемом полномочий. 

Если квартира была приобретена во время брака и возмездно (то есть за деньги или в обмен на другое имущество) в сделке должен участвовать супруг (супруг) лица, указанного в правоустанавливающем документе. Ведь в этом случае квартира является общей собственностью супругов. Этот супруг (супруга) должен подписать заявление о согласии на продажу. Нередки случаи, когда один супруг продает квартиру без согласия другого. Если в документах на квартиру указан один супруг, он может просто сообщить нотариусу, что на момент приобретения квартиры он в браке не состоял и подписать соответствующее заявление. Штампов о браке в паспортах в наше время не предусмотрено. Часто это делается не по злому умыслу, а из нежелания терять время, вести супруга в нотариальную контору. Мы не рекомендуем этого делать. Супруг, без ведома которого было продано совместное имущество, вправе в судебном порядке признать такой договор недействительным в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки (ст. 33 Закона РК "О браке и семье").

Имеется ряд особенностей, если собственниками (совладельцами) квартиры являются несовершеннолетние дети. Необходимо заранее позаботиться о получении разрешения на продажу органа опеки и попечительства (опекунского совета). Эти органы находятся при местных отделах образования. Они призваны защищать интересы несовершеннолетних и могут поставить  определенные условия, которые должны быть соблюдены при продаже, например, приобретение другого жилья.  В опекунский совет один из родителей (усыновителей, опекунов) должен предоставить свой паспорт (удостоверение личности), копию и подлинник правоустанавливающего документа на квартиру, копию и подлинник свидетельства о рождении ребенка. Также следует запастись причинами, по которым вы лишаете своих детей принадлежащего им имущества. Таковыми могут быть переезд, улучшение жилищных условий. Получить такое разрешение сегодня не так уж трудно, но, надеемся, вы не станете злоупотреблять своими родительскими правами и ухудшать имущественное положение своих детей.

За несовершеннолетних, не достигших 14 лет, сделку подписывают их законные представители – родители, усыновители, опекуны. Несовершеннолетние в возрасте старше 14 лет подписывают сделки сами с согласия своих законных представителей. У несовершеннолетнего, достигшего 16-летнего возраста должно быть удостоверение личности или паспорт. Поэтому, если вы намереваетесь продавать квартиру, в которой совладельцем является ребенок, готовящийся отпраздновать свое 16-летие, позаботьтесь о получении удостоверения заранее. Документы на получение удостоверения личности можно подать за 3 месяца до 16-летия.

Кстати, наличие удостоверения личности или паспорта - обязательное условие для всех участников сделки. Никаких временных удостоверений у вас, скорее всего, не примут. Если документ просрочен, вам также могут отказать, но подайте хотя бы заявление на обмен и предъявите вместе с документом квитанцию.

Подготовка к оформлению договора купли-продажи

Рано или поздно находится покупатель, которого устраивает ваша квартира, ее состояние и стоимость. Решен вопрос с коммунальными платежами. Теперь начинается этап подготовки к оформлению договора купли-продажи. Если перед этим вам предлагают внести задаток, можете его взять. Если не предлагают - вправе сами потребовать. Что такое задаток и как его оформить, мы уже рассматривали. Добавим только, что для продавца задаток почти всегда желателен. Он прочно связывает с вами будущего покупателя и позволяет не беспокоиться о том, что он в последний момент откажется от приобретения квартиры. Однако нельзя забывать о возможной ответственности. В случае если купля-продажа не состоится по вашей вине, вы будете обязаны вернуть покупателю двойную сумму задатка (ст. 338 Гражданского кодекса РК).

Как оформлять договор купли-продажи

Далее очень интересен вопрос, в какой форме оформлять договор купли-продажи. Действующим Гражданским кодексом Республики Казахстан, вступившим в действие еще в 1999 году, отменено обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости. То есть, по идее, достаточно сторонам составить договор (хоть в рукописном виде) и принести в Центр по недвижимости, который при условии его соответствия закону, обязан данный договор зарегистрировать. Но не будем вводить вас в заблуждение. На практике  все, конечно же, не так. Составленный вами самими договор (и даже правильно составленный), скорее всего, не примут, и в регистрации под любым предлогом откажут. Хотя уже достаточно имеется разгневанных статей в прессе, ситуация не изменилась.

Реально у вас имеются два варианта: 1) оформление сделки у нотариуса; 2) оформление сделки в самом Центре по недвижимости. Ниже нами будут рассмотрены оба. Какой из них лучше? Считаем своим долгом описать достоинства и недостатки обоих вариантов. В конечном итоге решать вам.

Надо также заметить, что кое-где в Казахстане принимают на регистрацию также договоры купли-продажи, составленные фирмами, имеющими лицензию на право оказания юридических услуг.

Получение справок в Центре по недвижимости

Продавец квартиры обращается в Центр по недвижимости с заявлением о получении справки о технической характеристике квартиры и выписки из регистрационного листа правового кадастра.

Справка о технической характеристике содержит основные данные о состоянии квартиры на момент продажи. Причем эти характеристики не должны отличаться от указанных в правоустанавливающих документах. Техник Центра по недвижимости выезжает на квартиру, сравнивает ее состояние с данными технического паспорта и делает отметку об отсутствии текущих изменений. Заметим, что выход техника можно заказать не только в государственном предприятии – Центре по недвижимости, но и в частных фирмах, которые существуют в крупных городах. При любом изменении в технических характеристиках (например, если вы самовольно произвели перепланировку квартиры и изменили площадь) в справке о технической характеристике будут указано на наличие нарушения. Оформить договор купли-продажи с такой справкой невозможно, а деньги за нее с вас все равно возьмут. Поэтому, если вы знаете о сделанных изменениях (а вы должны о них знать), не затевайте куплю-продажу, в частности не берите задаток, во избежание отрицательных для вас последствий. Придется прибегнуть к нелегкой процедуре узаконения произведенной перепланировки.

Творческий потенциал сотрудников Центров по недвижимости безграничен. Объем услуг, а нередко и их стоимость в различных городах Казахстана, значительно различаются. Поэтому и наша информация может отличаться от ситуации, существующей в вашем городе.

В некоторых городах Казахстана в справку о технической характеристике вписывают также оценку квартиры. Вообще при оформлении купли-продажи такая оценка не нужна. В Центре по недвижимости вам навязчиво предлагают (если не сказать заставляют) подписать договор о проведении оценки за ваши же деньги (вы доплачиваете около 600 тенге). Если хватит упорства, попытайтесь отказаться от услуг по оценке. Нотариусу стоимость  вашей квартиры не нужна. Оценка требовалась до 1998 года, когда государственная пошлина за оформление договора бралась от оценочной стоимости квартиры.

Выписка из регистрационного листа правового кадастра содержит сведения о собственниках квартиры, зарегистрированных правах и обременениях.

Если все с техническим состоянием вашей квартиры в порядке в установленный срок бы получаете обе справки. Со сроками также возможны варианты. В некоторых регионах Казахстана  вы получаете справку о технической характеристике и выписку из правового кадастра одновременно через 10 дней после сдачи документов. После этого можно обращаться к нотариусу или к специалистам Центра по недвижимости. В других регионах вы сначала сдаете документы на выход техника. Через 5 дней после этого получаете их, и если хотите оформлять сделку у нотариуса, снова сдаете еще на 10 дней для получения обоих документов. Если же хотите оформить сделку непосредственно в Центре по недвижимости, то сразу идете к специалистам по оформлению.

Обратите внимание! Полученные вами документы действительны только на момент выдачи. То есть, получив справку о технической характеристике и выписку из регистрационного листа, вы должны в этот же день оформить сделку. Иначе придется тратить деньги снова.

СОВЕТ: Если не получается оформить сделку в день готовности документов, просто не забирайте их из Центра по недвижимости. Дата на указанных справках проставляется непосредственно в момент выдачи.

Оформление договора купли-продажи у нотариуса

В Казахстане на сегодня действуют государственные и частные нотариальные конторы. Обращаться к частному нотариусу ничуть не хуже для вас. Размеры полномочий и ответственность у государственных и частных нотариусов одинаковы. Но у частных нотариусов практически нет очередей. 

Стоимость удостоверения договора в настоящее время фиксированная. За удостоверение купли-продажи квартиры в городской местности необходимо уплатить 700 процентов от месячного расчетного показателя (МРП) - в 2003 году это составляет 6104 тенге. Если покупателем будет юридическое лицо - 1000 процентов - 8720 тенге, а если продажа производится детям, супругу, родителям, родным братьям и сестрам, внукам - 500 процентов - 4360 тенге. (ст. 497 Налогового кодекса РК).