Наверное, немного найдется сейчас граждан, которые не сталкивались бы в той или иной мере с жилищным вопросом. Поэтому и появился в условиях рыночных отношений в Казахстане еще один рынок - рынок жилья, а теперь уже - рынок недвижимости. Рынок, правда, еще стихийный и нецивилизованный. Виной этому и некоторая хаотичность развития рынка при несовершенном законодательстве, регулирующем отношения на этом рынке, и некомпетентность многих специалистов по недвижимости (либо тех, кто себя таковыми считает).

Итак, вы решили продать, купить, сдать или снять, обменять квартиру (или другую недвижимость). Возникает вопрос: обращаться к посреднику или заняться продажей самостоятельно. Как всегда мы оставим за вами право принимать решение самостоятельно, рассмотрев преимущества и недостатки обеих вариантов и осветив ряд наиболее часто возникающих при этом проблем в юридическом плане.

Агент или риэлтер?

Если рынок - это место, где покупают и продают, то, естественно, основными участниками его являются продавцы и покупатели. Но, как и во многих других сферах, на рынке недвижимости очень часто существует промежуточное звено - посредник, позволяющий продавцу и покупателю найти друг друга. 

Посредников называют по-разному. Устойчивой терминологии пока не сформировалось. Если это организация - агентство недвижимости, риэлтерская (риэлторская) фирма. Если это отдельный человек - агент, риэлтер (риэлтор), маклер, брокер и т.п.

Действующее законодательство Республики Казахстан не дает определения ни одному из указанных понятий. Какое из них употреблять - дело вкуса. Заметим только, что англоязычное риэлтер или риэлтор (мой редактор Word подчеркивает как ошибочный второй вариант), в отличие от соседней России прижилось в меньшей мере. В данной статье будем употреблять привычные термины "агентство" и "агент".

Кстати законодательство вообще специально не регулирует рассматриваемый круг отношений. Поэтому к ним применяются общие нормы, определяющие порядок оказания услуг.

Кто есть кто на рынке недвижимости

Если казахстанское законодательство специально не регулирует деятельность в сфере оказания услуг на рынке недвижимости, то и требований к субъектам такой деятельности оно не содержит.

Деятельность по оказанию услуг в сфере недвижимости не подлежит лицензированию. То есть не требуется наличия какой-либо квалификации, образования, стажа работы, материальной базы для оказания услуг. 

Ни одно учебное заведение в Казахстане не занималось подготовкой специалистов в данной сфере и, насколько мне известно, не занимается. Поэтому в агентствах работают и бывшие водители, повара, учителя и т.д. Неплохие результаты в работе у людей, имеющих юридическое, экономическое, строительное образование, хотя профессиональный агент по недвижимости должен обладать познаниями во всех этих сферах, плюс в ораторском искусстве и психологии.

Законно заниматься услугами в области недвижимостью можно, зарегистрировав юридическое лицо либо зарегистрировавшись как индивидуальный предприниматель. Контроль за такими субъектами со стороны государства заключается в основном в проверке полноты и своевременности уплаты налогов. 

Впрочем регистрируются не все. Существуют так называемые "черные риэлтеры", ("черные маклеры"), которые вообще нигде не зарегистрированы, никаких налогов не платят, офисов не имеют и, соответственно, никакой ответственности нести не собираются. Хотя большинство из них мошенниками не является, а некоторые ухитряются получать рекомендации от довольных клиентов. 

И, наконец, отдельной группой выступают откровенные мошенники. Тут все ясно. Никаких услуг они оказывать не собираются, а единственной их целю является завладение деньгами добропорядочных граждан. Обзор их деятельности требует написания отдельной статьи (или даже книги).

Что входит в услуги?

Здесь специальных правил нет. Каждое агентство или агент самостоятельно определяют перечень оказываемых ими услуг. Для клиента же привлекательнее получить больший объем услуг за меньшую стоимость. 

Итак, в зависимости от уровня сервиса агентства (агенты) могут оказывать следующие услуги:

Если вы выбрали крупное агентство (не в смысле большого количества агентов), не важно, кто будет непосредственным исполнителем. На вас будет работать целый коллектив агентов и других специалистов, сопровождающих сделку. Система контроля за сделкой и ответственности - многоуровневая, в ответственных компаниях каждая сделка проходит только с письменного разрешения юриста и руководителя.  В то же время размер комиссионных у агентств недвижимости выше, чем у индивидуальных агентов. Сумма комиссионных может выражаться в фиксированной сумме (обычно от 200 долларов) либо в процентах от продажной стоимости недвижимости.

Неопытному участнику рынка трудно отследить различные изменения законодательства, совершенствование которого зачастую приводит к различным юридическим затруднениям (например, ситуации с несовершеннолетними или с порядком наследования), трудно выявить различные нарушения прав третьих лиц, предусмотреть случаи с признанием подписи недействительной  и множественные случаи откровенного мошенничества на рынке недвижимости.  Представители действительно серьезных агентств проводят обстоятельную юридическую экспертизу покупаемых квартир. Это и проверка всей истории квартиры, начиная с первого ее дня приватизации, это и сведения обо всех зарегистрированных гражданах, обо всех несовершеннолетних, это и сведения о возможности состояния кого-либо из собственников на учете психоневрологическом и наркологическом диспансере. Юридическая экспертиза - это сложный процесс, требующий профессионального подхода и глубоких юридических знаний.

В любом случае решающим фактором при выборе агентства или агента на практике является рекомендация знакомых, которые уже воспользовались их услугами и остались довольны.

Договор с агентством недвижимости

При обращении в агентство недвижимости возможны три варианта:

• с вами будут работать без заключения какого-либо договора;
• заключается обычный договор на оказание услуг;
• заключается эксклюзивный договор.

Первый вариант настоятельно не рекомендуем. Казалось бы, хорошо, что вы не связаны с агентством. Необходимость подписания документов многих пугает. Но отсутствие договора означает отсутствие каких-либо гарантий. Либо агентство сознательно не хочет брать на себя обязательства перед вами, либо просто агент работает "налево", не ставя агентство в известность об оказании вам услуг с целью присвоить комиссионные себе (кстати, очень распространенная ситуация даже в крупных агентствах, оказывающая влияние на большую текучесть кадров). Поэтому запомните, если вы решили обратиться в агентство недвижимости, ваши отношения обязательно должны быть урегулированы договором.

Второй вариант, еще довольно распространенный. Вы заключаете с агентством договор на оказание вам услуг в определенном объеме. При этом вам не запрещено самостоятельно заниматься тем же, чем занимается агентство (поиском продавца, покупателя и т.п.), а также поручать эту работу другому агентству. Работает принцип: если вариант нашли вы, значит вы работаете лучше агентства. Оплачивать услуги в случае, если вы ими не воспользовались, от вас не требуют. Это обстоятельство породило способ "кидания" агентств самими клиентами. Продавец и покупатель, которых подобрало друг другу агентство недвижимости, отказываются от услуг агентства, а затем совершают сделку между собой, экономя на комиссионных. Не советуем так делать. Большинство агентств оформляют акты осмотра квартир, предусматривают в договорах штрафные санкции за подобное поведение, а затем взыскивают неустойку в суде и с продавца, и с покупателя.

Все большее число агентств предпочитает применять третий вариант - так называемый "эксклюзивный" договор. Понятия эксклюзивного договора в казахстанском законодательстве нет. Под ним в сложившейся практике агентств недвижимости понимается такое соглашение сторон об оказании услуг, по которому продавец передает агентству исключительное право заниматься поиском покупателей на его недвижимость. При этом правоустанавливающие документы передаются в агентство, а собственник недвижимости не вправе самостоятельно или при помощи других агентств подыскивать покупателей. Нарушение этих условий обычно влечет штрафные санкции и не освобождает от оплаты услуг. 

В обоснование данного варианта в агентстве недвижимости вам приведут следующие доводы:

1. Обеспечение защиты продавца от мошенничества и непрофессионализма. Давая информацию во всевозможные агентства или позвонив по объявлению "куплю квартиру без посредников", вместо встречи с покупателями продавец рискует нарваться на мошенников. Только при заключении эксклюзивного договора с агентством, фирма полностью отвечает за сделку и безопасность клиента.
2. Защита экономических и правовых интересов продавца. Предоставление агентством гарантий успешного завершения сделки, так как весь ее ход строго отслеживается фирмой. Клиент получает право на любые бесплатные консультации и юридическое сопровождение.
3. Реальная оценка квартиры. Стремление агента показать покупателю все достоинства квартиры и продать ее по максимальной цене.
4. Экономия времени и уменьшение числа ненужных рискованных контактов. Звонки во все подряд агентства и по объявлениям создают риск попасться в руки мошенникам . К тому же при такой продаже круг лиц, узнавших, что в скором времени у продавца окажется достаточно крупная сумма денег, значительно расширяется. 
5. Эффективная схема рекламы. При эксклюзивном договоре, агентство и агент обеспечивают клиента наиболее полной и широкой рекламой, так как уверены, что деньги на рекламу не тратятся зря. Охватывается максимальное число информационных источников: данные по собственной базе агентства, квартира рекламируется во всех профессиональных изданиях города. При этом непосредственно за рекламу клиент не платит.
6. Агенты предлагают эксклюзивные объекты своим покупателям в первую очередь, даже если они чуть дороже. Продавцу это дает шанс получить большую сумму, чем если бы он продавал свою квартиру без эксклюзивного договора.

"Эксклюзив" в последнее время активно рекламируется в средствам массовой информации, в том числе и в Интернете.

Если клиент отказывается от эксклюзивного договора, то ему в большинстве случаев не будут навязывать такую форму работы и не будут говорить, что с ним не будут работать. Клиент слышит: "Ну что ж, поработаем и так". Но, после этого, он может сильно удивиться тому, что агент не звонит две недели и мало уделяет внимания продаже квартиры. Поэтому, не заключая эксклюзивный договор с некоторыми агентствами, вы сами выбираете путь к такому обслуживанию.

Так соглашаться на "эксклюзив" или нет? Решать опять же вам. С серьезным агентством, внушившим вам доверие с учетом рассмотренных нами выше критериев, заключение эксклюзивного договора отрицательных последствий не должно повлечь. Главное, отнеситесь к заключению такого договора серьезно.

Что нужно знать при заключении договора?

Гражданину, решившему стать клиентом агентства недвижимости, чаще всего предлагается заключить договор стандартного вида на бланке, подготовленном самим агентством. Наиболее часто предлагаемые договоры содержат признаки договора поручения или договора о безвозмездном оказании услуг или одновременно того и другого.

На что клиенту, заключающему подобный договор, следует обратить особое внимание?

1. На предмет договора, то есть на то поручение, которое дается агенту клиентом. Очень важно, чтобы в договоре была четко сформулирована суть оказываемых услуг – объем работы, подробные характеристики объекта недвижимости, минимальное количество вариантов, вид и объем рекламы.

2. На сторону оказывающую услуги по договору, т.е. на то лицо, с которым непосредственно заключается договор. Вполне возможно, что вместо агентства стороной по договору будет указано частное лицо – агент, не имеющий права заключать подобные договоры и исполнять подобные поручения. Нередки ситуации, когда агентство недвижимости в целях экономии на налогах оформляет своих агентов как индивидуальных предпринимателей по патенту. Соответственно индивидуальный предприниматель и подписывает от своего имени договор. При возникновении конфликтной ситуации агентство недвижимости по таким договорам не несет никакой ответственности. Необходимо также ознакомиться с полномочиями лица, подписывающего договор от агентства недвижимости. Если договор подписывает любое другое лицо кроме руководителя, на его имя должна иметься доверенность с соответствующими полномочиями.

3. На ответственность сторон по договору. На практике стандартные договоры, предлагаемые агентствами недвижимости, содержат максимум ответственности клиента и минимум ответственности агентства. Могут устанавливаться существенные штрафы за односторонний отказ клиента от договора.  Это является не совсем справедливым, т.к. каждая сторона должна отвечать за выполнение своих обязанностей и санкции должны быть взаимными.

4. На срок действия вашего договора.

5. На вопросы цены и вознаграждения. В договоре должна быть указана стоимость объекта недвижимости, размер комиссионных агентства, кем комиссионные уплачиваются (продавцом или покупателем), порядок их уплаты (при получении задатка, при заключении договора купли-продажи). Чаще всего комиссионные включаются в стоимость недвижимости и в итоге оплачиваются покупателем. Обратите внимание на то, что в договоре не должна использоваться иностранная валюта. Только тенге под угрозой признания сделки недействительной.

Не относитесь к подписываемым документам, как к пустой формальности, при возникновении какого-либо конфликта спор может разрешить только суд, который в первую очередь будет рассматривать именно эти документы.

Внимательно читайте документы перед подписанием, даже если вы всецело доверяете агенту и агентству. Помните, что агент, если только он не является индивидуальным предпринимателем, не несет перед вами никакой ответственности, кроме моральной. Вы заключаете договор с агентством, то есть с юридическим лицом, и именно это юридическое лицо оказывает вам услуги и отвечает за их качество. 

Запомните, в предложенном вам договоре нет каких-то обязательных пунктов. Договор - это согласованное выражение воли обеих сторон. Если какой-либо из пунктов договора вызывает у вас сомнения, ни в коем случае не подписывайте документ. Обратитесь за разъяснениями. Агентство, ценящее своих клиентов и практикующее индивидуальный подход, может пойти вам навстречу и изменить положения своего договора. В ином случае договор, существенно ухудшающий ваше положение, подписывать не следует.

Что же выбрать?

Итак, у участников рынка недвижимости существует противоположные две точки зрения. Одни из них не верят агентствам недвижимости и считают, что любой человек, решивший продать или купить недвижимость, может обойтись без их помощи. Многим неоднократно доводилось самим заниматься куплей-продажей квартир и они не видят в этом ничего сложного. Другие считают, что каждый должен заниматься своим делом, и этот вопрос лучше поручить профессионалам (при условии, что в выбранном агентстве действительно работают профессионалы). Мы же подытожим достоинства и недостатки (условные) каждой позиции.

Услуги профессионального агентства по недвижимости (агента).

Плюсы:

• гарантии юридически безупречного оформления;
• экономия времени;
• получение сопутствующих услуг и консультаций;
• минимальные шансы столкнуться с мошенничеством.

Минусы:

• придется оплатить стоимость услуг и оформления документов;
• ограничена возможность самостоятельно распорядиться недвижимостью при эксклюзивном договоре;

Самостоятельный поиск покупателя (продавца) и оформление документов.

Плюсы:

• экономия на услугах;
• не придется столкнуться с некомпетентностью или недобросовестностью некоторых агентов по недвижимости.

Минусы:

• угроза столкнуться с мошенниками;
• возможность разглашения сведений о наличии или появлении крупной суммы денег;
• незнание многими гражданами тонкостей законодательства.

Спор о том, нужно ли агентство для помощи в проведении сделки, видимо, будет жить до тех пор, пока существует рынок недвижимости. Возможно, когда-нибудь, когда рынок станет абсолютно прозрачным и не будет нести в себе никаких рисков, необходимость в профессионалах рынка отпадет. Хотя опыт зарубежных стран показывает, что это не так. В любом случае всегда найдутся люди, которые в силу занятости либо просто нежелания будут поручать данную работу профессионалам. Пока их помощь неоценима. При единственном условии: если эту помощь будет оказывать настоящий профессионал - честный и надежный.  Выбор остается за вами.

Если же вы предпочитаете все делать самостоятельно, для вас в ближайших выпусках рассылки статьи о формальностях, сопровождающих сделки по купле-продаже недвижимости.

© Сергей Сизинцев. 2003. Все права сохранены.

Перепечатка разрешена только с согласия автора. 

defacto@mail.ru

01.09.2003