Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Вся правда о недвижимости

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Новости строительства и недвижимости" на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Октябрь 2010   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
Автор
Эдуард

Статистика

302 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Вся правда о недвижимости


  Здравствуйте, уважаемые читатели!

Как мы уже говорили в данном выпуске мы будем разговаривать о преимуществах и недостатках ЗПИФов. Разобраться в тонкостях ЗПИФ нам поможет Председатель совета ПО «СОЮЗ», Руководитель проекта «Канадский Квартал» в г.Чехов, Омельченко Максим.

Как мы уже говорили в предыдущем выпуске, рынок закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости является для России пока еще не совсем понятным для многих граждан. Многие люди, услышав об инвестировании в ЗПИФ, сразу думают о «Мутном деле». Подавляющее большинство граждан считает, что не может себе позволить вложиться в подобные фонды. Основываясь тем, что порог вступления в такой фонд очень велик. Но как утверждает эксперт ПО «СОЮЗ» - это большое заблуждение.

- «Я не согласен с таким мнением» - говорит, Омельченко Максим. – «Я знаю, что на рынке есть Фонды недвижимости, где "входной порог" от 10 000 рублей, а есть фонды, где минимальная сумма "входа" 100 000 рублей, но даже и при такой сумме предоставляется рассрочка. Исходя из вышесказанного, могу предположить, что это достаточно приемлемо для "среднего" инвестора. Конечно, о Фондах недвижимости много говорят, но не по существу, так как не было бы по этому поводу дискуссий и лишних вопросов. Как инструмент инвестирования, недвижимость вызывает интерес у большого круга лиц, причём замечу, что на сегодняшний день достаточно "мелкий" инвестор может стать через ЗПИФ соинвестором строительства, а это неоспоримые преимущества. Есть при этом и небольшой минус при выборе управляющей компании, так как одни "заводят" в Фонд неликвидное жильё, а у других непонятно вообще из чего Фонд состоит и даже сама компания сказать чётко не может»

Теперь по поводу сроков инвестирования. Безусловно, как правило, Фонды недвижимости формируются на срок на  длительные сроки от 6мес (при малоэтажном строительстве) до 10-15 лет (при многоэтажном строительстве), но не надо забывать, что есть Фонды, которые инвестируют в уже построенное здание, для дальнейшей сдачи его в аренду и Фонды, которые не дожидаются пока достроится дом, продают права требования на недвижимость. А также, есть ещё и вторичный рынок, пока ещё не такой развитый, но всё же лучше, чем ничего...

По мнению Омельченко Максима, вторичный рынок для ПИФ недвижимости ещё не настолько развит, чтобы можно было его назвать ликвидным с точки зрения обращения паёв. Не так много Фондов выводят свои активы на вторичный рынок, в связи с этим, как таковой поддержки вторичного рынка говорить пока не приходится. Прибыль, которую инвестор получит на разнице покупка-продажа, будет варьироваться в зависимости от многих факторов:
- вознаграждение управляющего
- ставка налога (для юридического или физического лица)
- услуги депозитария или реестродержателя
- услуги брокера
В зависимости от этого и будет рассчитываться та часть прибыли, которую получит пайщик. При этом нужно понимать, что недвижимость всегда занимала самое важное место в жизни общества.

 - "Потребность в обеспечении жильём во все времена была основополагающим фактором, а следствием этого является стабильный спрос на него – продолжил Омельченко Максим. В определенные отрезки времени проявляется активный спрос на жилье, а иногда он стабилизируется, но по оценкам некоторых аналитиков спрос на жильё будет повышаться, так как потребность в нём ни куда не исчезает. Потенциальные инвесторы воспринимают рынок недвижимости как одним из самых надёжных, несмотря на то, что иногда он и переживает сложные моменты, но всё время рынок остаётся востребованным покупателем. При этом все понимают, для инвестиций в строительство – это крупные капиталовложения на длительный срок, что во многих случаях "отсеивает" инвесторов, которые не располагают такими средствами, но хотели бы иметь такие - же преимущества, как и крупные инвесторы. На сегодняшний день предоставить такую возможность могут ЗПИФН, которые делают упор на доступность инвестиций в строящиеся жильё, для инвесторов с небольшим капиталом. Поэтому данный факт можно отнести к преимуществам"

Охватившая Россию пифомания продолжается. Аналитики прогнозируют дальнейшее развитие отрасли коллективных инвестиций и расширение ассортимента предлагаемых управляющими компаниями возможностей по увеличению дохода. Перспективными кандидатами для инвесторов могут стать закрытые паевые фонды недвижимости. Но вопрос о том, как работают ЗПИФы и какие риски присутствуют, остается открытым для многих людей…

- Как правило, ЗПИФ работают по следующей схеме: Регистрируются, выбирают профильные объекты инвестиций (они прописаны в правилах фонда), привлекают инвесторов. После сбора необходимого количества средств фонд закрывается на некоторое время. По истечении этого срока выплачиваются вложенные деньги и возможная прибыль. Самым актуальным направлением развития закрытых фондов стали инвестиции в недвижимость. Как известно, рыночная стоимость квадратного метра росла в десятки раз быстрее, чем его себестоимость. Если в строительство объекта вкладывается управляющая компания, то она берет за свои услуги не десятки процентов, а от 1 до 5% (в среднем по отрасли). Вся остальная прибыль, полученная от реализации построенных зданий, достается пайщикам.   Уже сегодня на рынке появились ЗПИФы недвижимости с приемлемым для среднего москвича «входным билетом». Его стоимость составляла порядка 100 тыс.рубл. и меньше. ПИФ собирает средства менее состоятельных клиентов и в итоге вложится в строительство, например, целого  дома, становится намного проще. В результате можно получить от 10 до 30% прибыли, а при удачном вложении и больше. Но это будет скорее исключением из правил. Фонд недвижимости — инструмент скорее консервативный и менее подвержен колебанию цен. Поэтому он надежнее, чем фонд акций с его высокими (возможно) прибылями и высокими рисками.
Но риск, конечно, есть. Первый. Как и для любого другого ПИФа: прибыль прошлого года не гарантирует прибыли в будущем. То есть, вкладывая деньги, вы не получите гарантированного процента, как в банке. Риск второй — досрочное прекращение деятельности фонда. Например, упадет в цене дом, и самый крупный инвестор проголосует за выход из игры, пока цена совсем не упала, и мелкий пайщик будет вынужден подчиниться общему решению, а значит, недополучить или даже потерять прибыль.
Риск третий. Закрытые паевые фонды недвижимости «живут» вне до конца сформированном правовом поле. Есть две нерешенные проблемы: часто возникают сложности с регистрацией прав на недвижимое имущество непосредственно на ПИФы — поскольку те не являются юридическими лицами, к тому же «висит» вопрос о налогах. С одной стороны, пайщик имеет долю в имуществе ПИФа и обязан платить налог на это имущество. С другой — пай ПИФа является ценной бумагой, владение которой не облагается налогом.
Тем не менее, я бы посоветовал обратить свое внимание на закрытый ПИФ недвижимости в первую очередь тем, кто держит не большую часть сбережений и готов рискнуть малым» - говорит Омельченко Максим.

Но тогда получается, что если ЗПИФы консервативные и рискованные то уж лучше тогда депозит в Сбербанке. Консервативно, но наименее рискованно. Или «КИТ – Фонд денежного рынка» типа депозита но без потерь(как они говорят) процентов. В любой момент можно купить/продать. А вообще ЗПИФы как все-ровно выглядят то «мутновато».

- «К сожалению, я не могу согласиться с этим утверждение, так как Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости действительно консервативный инструмент (в основном применяемый для диверсификации вложений) и, несомненно, есть риск, как и во всех финансовых инструментах, но сравнивать с ним депозиты Сбербанка, по-моему, неуместно – утверждает Максим Омельченко. – «Депозиты Сбербанка имеют фиксированный (достаточно низкий) процент, а насколько известно в ПИФ нельзя гарантировать какую-то фиксированную ставку доходности, так как пайщик (само название говорит за себя) владеет долей в праве собственности на имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд и получает доход, в основном от роста стоимости активов имущества Фонда или же от продажи этого пая на вторичном рынке.
Насчёт «КИТ – Фонд денежного рынка» могу сказать только то, что этот инструмент пока ещё не показал результатов своей работы, а говорить о нём можно много, как и плохого, так и хорошего.
ЗПИФ "Мутновато выглядят" интересно с какой стороны, если со стороны законодательства, то сейчас этот вопрос решается и, по-моему мнению через год полтора этот вопрос должен решиться, слишком уж много людей заинтересованы в этом».

Относительно преимуществ и недостатков, Омельченко Максим,  отмечает следующие пункты

Преимущества ЗПИФ недвижимости

 - пайщики имеют возможность поучаствовать в росте рынка недвижимости, не делая при этом серьезных денежных вложений и не вникая в тонкости этого бизнеса - все сделают управляющие.

- отсутствие части рисков, присущих самостоятельному инвестированию в недвижимость (например, риск юридической чистоты сделки).

Недостатки фондов недвижимости

 - информационная закрытость. По сравнению с другими типами ПИФ, закрытые фонды недвижимости считаются менее прозрачными для пайщиков.

- В заключение, Омельченко Максим, советует всем, кто решил вложить свои сбережения в  ЗПИФ, обязательно должны изучит всю информацию о том или ином фонде.

 -"Учитывайте риски!" -акцентирует внимание эксперт – «Решая вложить деньги в ЗПИФ, следует учесть важные нюансы:
1. Специалисты управляющей компании – не боги. Самый высокий профессионализм, честность и масса прибыльных проектов – не гарантия того, что этот проект окажется столь же успешным.
2. Продать свой пай до истечения срока вы можете только на вторичном рынке, то есть частному лицу. Если цена пая будет расти – желающие найдутся, ну а если, напротив, падать?
3. Владелец пая в ЗПИФе считается инвестором, а не клиентом банка и не потребителем, как при долевом строительстве. Никакой юридической защиты для инвесторов не предусмотрено – в случае банкротства ЗПИФа вы потеряете все до копейки, и претензии предъявлять будет не к кому.
4. По окончании срока вы можете получить только наличные деньги – стоимость пая на данный момент, но никак не квартиру. Если кто-то обещает вам жилье – это мошенники. Поворачивайтесь и уходите».

До новых встреч, всего Вам доброго!
В избранное