В прошлой статье «Ответственность управляющей организации» было дано разъяснение того факта, что управляющая организация отвечает перед жителями дома (собственниками и нанимателями) помещений за выполнение своих обязательств только в пределах работ и услуг, перечисленных в перечнях, утвержденных собственниками помещений на общем собрании собственников многоквартирного дома (далее – МКД). Отсюда вытекает вопрос, а какие же работы и услуги оказывает управляющая организация?

В соответствии с действующим жилищным законодательством управляющая организация осуществляет:

• работы (услуги) по содержанию и ремонту общего имущества;
• обеспечивает предоставление коммунальных услуг;
• выполняет иные работы и услуги, связанные с управлением МКД.

В составе работ и услуг по содержанию общего имущества МКД и, естественно, в составе платы за их выполнение должны быть выделены в качестве особых работ – работы (услуги) по управлению МКД. К сожалению, состав работ (услуг) по управлению МКД жилищным законодательством не определен. Однако обычно в состав работ по управлению МКД включаются следующие работы:

• обеспечение сохранности и нормального функционирования переданного в управление общего имущества МКД;
• осуществление планового надзора за техническим состоянием объектов, переданных в управление, обеспечением их содержания и ремонта в соответствии с действующими нормативно-техническими требованиями;
• организация работ по обследованию объектов с целью определения их технической готовности к эксплуатации (в т.ч. сезонной), пригодности для проживания, необходимости проведения текущего и капитального ремонта;
• планирование работ по содержанию и ремонту переданных в управление объектов общего имущества МКД;
• заключение договоров на выполнение работ с подрядчиками и поставщиками коммунальных услуг;
• осуществление систематического контроля качества услуг (работ) подрядчиков и исполнения иных договорных обязательств;
• финансирование работ и услуг подрядчиков в соответствии с заключенными договорами;
• начисление платы собственникам и нанимателям помещений и сбор платежей с них, в т.ч. за коммунальные услуги;
• взыскание задолженности по оплате ЖКУ;
• ведение технической документации на переданные в управление объекты общего имущества МКД;
• работа с населением, в т.ч. рассмотрение обращений и жалоб по качеству обслуживания;
• выполнение диспетчерских функций по приему заявок от населения.

Как видно из перечисления работ (услуг) по управлению МКД для того, чтобы управляющая организация несла ответственность за выполнение работ (услуг) нужно  эти работы (услуги) ей сначала передать на выполнение. То есть, необходима процедура передачи услуг от заказчика (собственников помещений в лице общего собрания собственников помещений) исполнителю (управляющей организации). Процедура передачи работ оформляется соответствующим документом.  Таким документом является договор. Наличие договора является необходимым условием  как для заказчика, так и для исполнителя. Для управляющей организации договор определяет объемы обязательств и границы ответственности, а для собственников помещений договор необходим для определения предела претензий управляющей организации на размер платы за работы (услуги). Если между собственником помещений и управляющей организацией не заключен договор, то в этом случае управляющая организация в качестве доказательства выполнения своих обязательств и естественно требований по оплате за выполненные работы вправе выставить собственнику помещений  для оплаты все свои расходы, понесенные по данному объекту. При этом собственник помещения не вправе требовать от управляющей организации начисления платы по ставкам, установленным для собственников помещений, заключивших с управляющей организацией договор. Функция управления рассматривается как деятельность, направленная на сохранение и улучшение жилищного фонда любой формы собственности, и, самое главное, она должна приносить определенную пользу как самой управляющей организации (прибыль), так и собственникам, привлекающим управляющую организацию для достижения указанных целей.

Суть отношений между управляющей организацией и собственниками помещений заключается в том, что собственники (когда они не хотят сами управлять МКД) поручают управляющей организации (дают задание) выполнить определенные виды работ за определенную плату. Однако трудность реализации этой простой формулы состоит в сложности согласования обоюдных (на каком-то этапе противоречивых) интересов сторон. Противоречия в интересах сторон можно убрать только  путем процедуры согласования.

К сожалению, на законодательном уровне этот процесс (механизм согласования интересов сторон) наименее разработан. По нашему мнению согласование интересов сторон можно достигнуть только путем определенных договоренностей и взаимных уступок при  разработке условий договора управления МКД.

По действующему законодательству договор управления готовится управляющей организацией и представляется на подписание собственникам помещений после утверждения основных условий задания собственниками помещений на общем собрании собственников помещений. многоступенчатая процедура подписания договора управления приводит к большим сложностям в оформлении договора управления. Чтобы избежать сложностей с заключением договора управления с собственниками помещений, необходимо на стадии подготовки договора управления произвести предварительное согласование его условий с собственниками помещений. Это можно сделать путем предварительного обсуждения условий договора и срока его действия с представителями собственников, каковыми могут быть члены домового комитета.

Однако препятствием для нормального согласования условий договора управления, предлагаемого управляющей организацией, является отсутствие доверия, являющееся наследием еще советских времен, собственников к управляющим организациям, а также низкая культура собственников, не до конца осознающих тот факт, что с покупкой жилого или нежилого помещения в МКД они приобретают не только право собственности, но и обязанности по ее содержанию в надлежащем состоянии.

К перечисленным выше работам можно отнести иные работы (услуги), выполняемые управляющей организацией, но напрямую не относящиеся к функциям управления МКД:

• работы (услуги) по обеспечению взаимодействия с государственными, административными и контролирующими органами;
• выполнение функций, связанных с регистрацией граждан: ведение паспортной работы, взаимодействие с органами правопорядка, проведение мероприятий по гражданской обороне и др.

Оплата за выполнение функций управления учитывается в составе ставки оплаты за содержание и ремонт общего имущества. Расчет величины вознаграждения управляющей организации за выполнение функций управления МКД производится в соответствии с методическими рекомендациями и обычно выражается в процентах от величины расходов на содержание и ремонт общего имущества МКД.

Сложность в определении величины вознаграждения управляющей организации за выполнение функций управления заключается в невозможности определения фактических затрат отдельных видов работ (услуг). Например, невозможно рассчитать стоимость работ по согласованию текстов писем и ответов на жалобы жителей, невозможно определить затраты времени на беседы с должниками по оплате  ЖКУ и так по большинству работ (услуг), включенным в перечень работ по управлению МКД. Размер вознаграждения за управление МКД обычно указывается в договоре управления.

Как показывает практика заселения помещений в домах-новостройках до государственной регистрации прав собственности на помещения абсолютное большинство собственников жилья подписывают договоры, предложенные управляющей организацией, без критического их осмысления. Это плохо со всех сторон.

Например, управляющая организация по этой причине несет репутационный ущерб. В любом доме (за редким исключением) обычно появляется граждане, плохо понимающие проблемы, возникающие у управляющей организации при вводе нового дома в эксплуатацию. Эти граждане почти сразу же занимают по отношению к управляющей организации крайне негативную позицию и в зависимости от личных интересов (это обычно должники по оплате за жилищно-коммунальные услуги) ставят под сомнение любые действия управляющей организации в вопросах управления и эксплуатации МКД (иногда эти граждане просто занимаются шельмованием действий управляющей организации под любыми предлогами).  Из-за враждебных действий таких граждан управляющей организации очень сложно осуществлять свои функции по управлению домом.

Это плохо и для собственников помещений, которые не разобравшись в условиях договора, потом по прошествии, какого-то времени, но обычно с большим опозданием начинают выставлять управляющей организации претензии и требования, противоречащие подписанным ими самими условиям договора.

Важность перечисленных вопросов видна на следующих примерах. Например один из жителей дома требует произвести ремонт его балкона из-за поступления снаружи балкона влаги. Сразу же при решении вопроса о производстве ремонта на балконе возникает вопрос с определением состава общего имущества дома и границы зон эксплуатационной ответственности между собственником помещения и управляющей организацией. Если часть балкона для  которой требуется ремонт является элементом общего имущества МКД, то в этом случае ремонт осуществляет управляющая организация за счет средств всех собственников и в сроки, установленные решением общего собрания собственников помещений. Если элемент балкона не является общим имуществом дома, то в этом случае ремонт балкона собственник производит за свой счет. Однако при этом почти всегда у управляющей организации в лице собственника помещения появляется недоброжелатель.

Еще пример. Допустим на верхние этажи дома плохо поступает вода. Для решения этого вопроса специалисты управляющей организации предлагают установить дополнительный насос. Какие действия должны быть сделаны управляющей организацией чтобы выполнить рекомендации специалистов. во-первых, нужно изготовить проект  и сделать соответствующие расчеты на выполнение работы.  Во-вторых, нужно приобрести соответствующее проекту оборудование. В-третьих, найти исполнителя работ и выдать ему задание. И, в-четвертых, найти финансирование для выполнения указанных работ. При этом окажется что, если вопрос поставлен для решения до нового финансового года, то тогда финансирование работы можно заложить в план работ (перечень работ) текущего ремонта, утвердить на общем собрании собственников помещений и включить в ставку оплаты собственникам помещений. А если срок утверждения размера платы за жилое помещение (смета расходов) прошел и необходимые работы по  ремонту системы водоснабжения не попали в перечень работ текущего ремонта,то тогда где получить деньги на ремонт системы водоснабжения? Другой пример. Из-за варварской эксплуатации лифтов в период выполнения в квартирах ремонтных работ на лифтах начали выходить из строя тросы, блоки, двигатели. Для их замены нужны денежные средства. В ставке оплаты за содержание и ремонт общего имущества деньги на замену преждевременно выходящих из строя элементов лифтов не предусмотрены. Вопрос – где взять деньги?

Из-за того что собственники жилья при подписании договоров  на заселение дома  не вникали в суть заключаемых договоров, у них как бы появилось основание требовать от управляющей организации выполнения каких-то работ. Состав этих работ каждый из жителей может нафантазировать себе сам. Однако на самом деле управляющая организация выполняет работы и услуги в строгом соответствии с заключенными договорами.

Однако для жителей, имеющих долги по оплате за ЖКУ и ставящих своей целью любыми способами не платить за жилищно-коммунальные услуги, доводы разума не действуют. Они в качестве повода для жалоб применяют не обоснованные требования по качеству выполняемых работ. Должники голословно утверждают, что управляющая организация недостаточно хорошо управляет домом. Однако при наличии заключенного договора понятия «плохо» или «хорошо» не   работают. Нужны четкие количественные определения, то есть оценки.

Несмотря на сложность работы все же необходимо определять работы (услуги), перечень которых собственники помещений своим решением утверждают на общем собрании. Однако утверждение перечня работ (услуг) по управлению МКД и естественно стоимости работ представляет собой очень сложный и длительный процесс. Завершением этого процесса является заключение договора управления со сроком действия от 1 до 5 лет.

Договор управления включает в себя разделы: права и обязанности сторон (управляющей организации и собственников помещений), ответственность сторон, порядок определения цены договора (стоимости услуг), порядок предоставления жилищных и коммунальных услуг, состав общего имущества МКД, перечни выполняемых работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества МКД и коммунальных услуг, условия по разграничению зон ответственности сторон, условия по расторжению договора. Процесс подготовки договора управления очень сложен с юридической точки зрения, так как договор управления включает в себя элементы других договоров (оказания услуг, поставки, купли-продажи и др.). Он также сложен по объему, так как требует подробного отражения многих проблемных вопросов и условий. Обычно договор управления, в котором в качестве приложений предлагаются перечни работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в МКД, разрабатывается управляющей организацией и представляется на утверждение общему собранию собственников помещений. При этом всегда следует учитывать, что собственники помещений из-за отсутствия необходимых знаний часто не в состоянии уяснить для себя основные положения договора. Поэтому целесообразно перед утверждением договора управления на общем собрании обеспечить предварительное согласование условий договора с активистами дома (членами домового комитета).

Как показывает практика заселения домов-новостроек, абсолютное большинство будущих собственников жилья подписывали договоры, предложенные управляющей организацией, без критического их осмысления. Это плохо со всех сторон. Управляющая организация по этой причине несет моральный ущерб, так как всегда появляется группа граждан, плохо  понимающих проблемы и особенности системы ЖКХ, но занимающих крайне негативную позицию и в зависимости от личных интересов, ставящих под сомнение репутацию управляющей организации в вопросах управления и эксплуатации, а подчас и просто шельмующих деятельность управляющей организации. Это плохо и со стороны жителей, которые, не разобравшись в условиях договора, потом с большим опозданием начинают представлять управляющей организации требования, противоречащие подписанным условиям договора.

В настоящей статье мы рассмотрели только один вопрос – определение перечня работ по управлению МКД. Мы даже не приступали к рассмотрению вопросов определения состава общего имущества МКД, формирования единой ставки оплаты за жилое помещение, предоставления коммунальных услуг. Мы даже не подошли к проблеме определения периодичности выполнения работ по санитарному содержанию общего имущества МКД. Да и что такое общее имущество МКД? Это тоже вопросы для рассмотрения. Например, один из жителей дома требует выполнить ремонт балкона, на который протекает атмосферная влага. Возникает вопрос, где граница разделения общего имущества дома от имущества собственника. Управляющая организация должна производить ремонт только общего имущества дома. Если балкон или какие-то его элементы входят в состав общего имущества МКД, то тогда ремонт производит управляющая организация за деньги всех собственников. Если элемент балкона не входит в состав общего имущества МКД, то тогда ремонт – это забота собственника помещения. Еще вопрос – допустим, на верхние этажи дома плохо подается вода. Для решения этого вопроса специалисты предлагают установить дополнительные насосы. Что следует из рекомендаций специалистов. Во-первых, нужно изготовить проект на выполнение работы с выполнением соответствующих расчетов. Во-вторых, нужно закупить новое оборудование, определенное проектом. В-третьих, найти исполнителя работ. И, в-четвертых, определить полную стоимость всех работ и, прежде всего, найти деньги на выполнение всех выше перечисленных работ. То есть если эта проблема была поставлена к решению весной этого года, то тогда финансирование этой работы можно заложить в план работ текущего ремонта на следующий год и таким образом профинансировать выполнение работ. А если срок утверждения ставки оплаты работ прошел, и работы не попали в перечень работ текущего ремонта на этот год, то где тогда взять деньги на выполнение указанных работ?

Другой пример. В размер платы за жилое помещение включена стоимость работ и услуг по содержанию общего имущества МКД. В эту стоимость не входят расходы на косметический ремонт подъездов. Также в эту стоимость не включена стоимость работ по проектированию и установке во всех корпусах зданий узлов учета тепла. В эту стоимость также не входят работы по замене оборудования на лифтах. Все эти работы выполняются за средства управляющей организации и эксплуатирующей организации.

Из-за того, что будущие собственники жилья при заселении не вникали в суть подписываемых договоров, у них как бы появилось основание требовать выполнения каких-то работ по содержанию общего имущества дома. На самом деле никакого основания нет. Все работы и услуги управляющая организация выполняет в строгом соответствии с перечнем и объемами работ, установленными договорами.

Однако жители, имеющие долги по оплате за ЖКУ и ставящие своей целью не платить эти долги, хотят иметь повод в виде ничем не обоснованных требований к управляющей организации по качеству выполняемых работ не вносить плату. Должники по оплате за ЖКУ утверждают, что управляющая организация плохо управляет общим имуществом дома. Однако при наличии, заключенного договора, понятие «плохо» четко определено. К сожалению, не все читают договоры.