Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

ЦАС-эксплуатация

Подписаться Бесплатная «Серебряная» новостная рассылка . Подписчиков 66 RSS
  Ноябрь 2010   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30


За последние 60 дней ни разу не выходила


Сайт рассылки: http://cas-exp.ru
Открыта: 18-11-2010
Адрес автора: business.realty.casexp-owner@subscribe.ru

Автор
ЦАС-эксплуатация

Статистика

66 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Очень часто жители многоквартирного дома (далее - МКД) просто не знают, что это такое управляющая организация, чем она отличается от других способов управления домом, чем занимается управляющая организация, какова ответственность управляющей организации перед собственниками и много других вопросов, связанных с управлением МКД и напрямую затрагивающих интересы собственников помещений МКД.


Очень часто жители многоквартирного дома (далее – МКД) просто не знают, что это такое управляющая организация, чем она отличается от других способов управления домом, чем занимается управляющая организация, какова ответственность управляющей организации перед собственниками и много других вопросов, связанных с управлением МКД и напрямую затрагивающих интересы собственников помещений МКД. Поэтому начнем цикл наших бесед с одного из основных вопросов – с ответственности управляющей организации перед собственниками и перед законом. В соответствии с подп.2,3 ст.162 Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ) основой деятельности управляющих организаций, определяющей обязанности, права, ответственность и другие условия взаимоотношений управляющей организации и собственников помещений, является договор управления. В договоре управления с собственниками помещений указывается перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, решения собственников помещений по выполнению работ и услуг, а также порядок определения размера соответствующей платы. Таким образом ЖК РФ определяет основное условие договора управления – управляющая организация обязана оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в конкретном доме только в рамках соответствующего задания собственников по перечню и стоимости работ, определенных в договоре. Поэтому управляющая организация принимает на себя выполнение обязательств и несет за них ответственность только в рамках задания собственников помещений определенных договором управления в перечнях работ и услуг. Перечни работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД включают в себя перечень работ и услуг по содержанию общего имущества МКД, перечень работ по ремонту общего имущества МКД., перечень услуг и работ по управлению МКД. Кроме определения перечней работ и услуг, которые собственники по заданию, определенному на общем собрании собственников помещений, поручают выполнять управляющей организации они на общем собрании должны определить размер платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД, в том числе оплату за услуги управления МКД.

Принятие решений о ремонте общего имущества собственников помещений и установлении размеров платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме подп.1 п.2 ст.44 и п.7 ст.156 ЖК РФ отнесено к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений .

Результаты решений собственников помещений, принятые на их общем собрании оформляются в форме протокола решений общего собрания и отражаются в договоре управления, заключаемого собственниками помещений в порядке, определенном решением общего собрания.

Лица, заключившие договор или выдавшие задание, в соответствии с подп.4 п.3 ст.162, ст.7 ЖК РФ также устанавливают условия контроля выполнения управляющей организацией обязательств по договору или заданию. При этом должны быть учтены интересы, как собственников помещений, так и управляющей организации. Выполнение управляющей организацией работ ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность, влечет перерасчет их стоимости. Для граждан согласно правилам пересчета, утвержденным Правительством РФ в п.10 ст.156 ЖК РФ, а в отсутствие таких правил – в соответствии с условиями договора управления. За невыполнение собственниками помещений условий договора по своевременной и полной оплате за жилое помещение и коммунальные услуги в договоре управления устанавливаются соответствующие санкции.

Если собственники помещений по каким-либо причинам не реализовали свои права и обязанности по вынесению решения на общем собрании собственников помещений о порядке и стоимости содержания и ремонта их общего имущества, то соответствующее решение вправе принять орган местного самоуправления (п.4 ст.158 ЖК РФ). Соответствующее задание, устанавливаемое управляющей организации, должно состоять из конкретного перечня работ по каждому МКД, объем которых устанавливается соразмерно утвержденному органом местного самоуправления (далее – ОМС) размеру платы граждан в таком доме.

Если решение о размере платы за содержание и ремонт жилых помещений в конкретном МКД выносится ОМС, то права и обязанности управляющей организации относительно получения соответствующей платы от граждан  и выполнения в счет этой платы необходимых работ, возникают на основе акта ОМС об утверждении размера платы и перечня соответствующих работ как основания возникновения жилищных прав и обязанностей (подп.2 ст.10 ЖК РФ).

Если ОМС при утверждении размера платы граждан за содержание и ремонт жилых помещений не установлен конкретный перечень соответствующих работ по каждому МКД, то такой перечень должна определить и согласовать с ОМС сама управляющая организация. Наличие соответствующей информации обеспечивается ОМС и управляющими организациями на основании положения п.2 ст.165 ЖК РФ и ст.5 Закона № 189-ФЗ.

Таким образом, управляющая организация может выполнять обязанности по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в объеме тех работ и услуг, перечень, условия исполнения (срок или периодичность) и стоимость которых установлены договором управления с собственниками помещений в МКД  или определены ОМС.

Ответственность управляющей организации за содержание и ремонт общего имущества собственников в многоквартирном доме возникает только в случае некачественного выполнения работ или выполнения их с перерывами, превышающими установленную продолжительность тех работ, которые заданием собственников помещений или ОМС определены в составе обязательств управляющей организации. ЖК РФ установил такую ответственность в виде пересмотра стоимости услуг, работ для граждан. Следовательно, ЖК РФ не предусматривает в качестве мер ответственности управляющих организаций уплату каких-либо штрафных санкций, которые связаны с изъятием части средств граждан, предназначенных для выполнения работ. Как следует из общего смысла нормы п.10 ст.156 ЖК РФ, невыполненные работы за период действия договора или задания подлежат выполнению.
В избранное