Организация на земельном участке, принадлежащем ей на праве собственности, осуществляет строительство жилого дома с привлечением дольщиков и выполняет функцию заказчика-застройщика.

В какой момент возникает объект налогообложения по НДС? Какой порядок учета затрат на строительство у Заказчика-Застройщика?

1. Порядок обложения НДС:

1.1 Поступление денежных средств от инвесторов на счет заказчика-застройщика.

В общем случае, суммы целевого финансирования налогообложению НДС не подлежат.

Инвесторы осуществляют инвестиционную деятельность с использованием собственных и (или) привлеченных средств. При этом инвесторами могут быть как юридические, так и физические лица (ст.6 39-ФЗ). Сумма финансирования (доля) каждого инвестора определяется в инвестиционном договоре, заключаемом между Заказчиком и Инвестором (соинвестором).

Объектом обложения налогом на добавленную стоимость признается реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации (пп.1 п.1 ст.146 НК РФ).

Под реализацией товаров, работ или услуг признается передача на возмездной или безвозмездной основе права собственности на товары, результатов выполненных работ, оказание услуг одним лицом другому лицу (п.1 ст.39 НК РФ).

В налоговую базу по НДС включаются суммы авансовых или иных платежей, полученных в счет предстоящих поставок товаров, выполнения работ или оказания услуг (пп.1 п.1 ст.162 НК РФ).

Денежные средства от инвесторов (юридических и физических лиц) по договорам на долевое инвестирование (участие), поступающие на расчетный счет заказчика-застройщика, осуществляющего работы по реализации инвестиционного проекта с привлечением подрядных организаций, в момент их получения непосредственно связаны с инвестиционной деятельностью и в соответствии с пп.4 п. 3 ст. 39 НК, не связаны с реализацией.

Это подтверждается косвенно и 25 главой НК РФ, поскольку в соответствии со статьей 251 к доходам, не учитываемым при определении налоговой базы относятся средства в виде аккумулированных на счетах организации - застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов.

В бухгалтерском учете полученные суммы целевого финансирования отражаются:

Дебет 76 - кредит 86 «Целевое финансирование» - сумма средств, причитающаяся по договору долевого инвестирования

Дебет 51 - кредит 76 - сумма фактически полученных средств.

При этом, считаем необходимым отметить, что в предмете инвестиционного договора должно быть указано, что инвестор финансирует строительство, по окончании которого он получает часть объекта (квартиру площадью ____ кв.м. или иной объект), что средства, получаемые заказчиком-застройщиком, могут быть израсходованы только на цели, указанные в договоре. В договоре не предусматривать суммы на содержание заказчика-застройщика и т.д., чтобы не было оснований для разделения сумм по договору на суммы целевого финансирования и суммы на содержание Заказчика.

В противном случае суммы на содержание заказчика придется облагать НДС, как суммы авансовых платежей в счет предстоящего оказания услуг.

Суммы авансов отражаются в учете:

Дебет 51 (76) кредит 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками», авансы полученные, с включением авансов в налогооблагаемую базу.

1.2 Налогообложение деятельности заказчика-застройщика НДС.

В целях налогообложения НДС деятельность заказчика-застройщика по организации строительства при реализации инвестиционного проекта в соответствии с пп.1 п.1 п. статьи 146 НК признается объектом налогообложения, в т.ч. независимо от применяемого налогоплательщиком порядка отражения проводимых операций на счетах бухгалтерского учета и источника финансирования, (Письмо МНС России от 21.02.2003 N 03-1-08/638/17-Ж751). Эта позиция подтверждена судебной практикой.

Следовательно, выручка от деятельности, связанной с оказанием услуг заказчика-застройщика по организации строительства, является для организации доходом от обычных видов деятельности, для учета которых Планом счетов предназначен счет 90 "Продажи". Поскольку стоимость услуг заказчика-застройщика включается в инвентарную стоимость построенного жилого дома, формируемую на балансе заказчика-застройщика, то выручка от оказания услуг должна отражаться:

Дебет 08-3 кредит 90 "Продажи" субсчет 90-1 "Выручка"

Дебет 90-3 кредит 68 сумма НДС на стоимость реализации услуг

В этом случае размер выручки признается в размере, соответствующем сумме, предусмотренной в проектно-сметной документации.

В случае отсутствия этой информации можно рекомендовать определять налоговую базу по рыночным ценам в соответствии со статьей 40 НК, в т.ч. как сумму фактических затрат на содержание заказчика-застройщика (при этом необходимо предусмотреть в учетной политике вариант определения суммы выручки).

Фактические расходы на содержание заказчика-застройщика отражаются организацией, специализирующейся на организации строительства, на счете 20 "Основное производство" или 26 «Общехозяйственные расходы» (учетная политика), которые по окончании месяца при признании выручки списываются в дебет счета 90 "Продажи", субсчет 90-2 "Себестоимость продаж".

1.3 Передача квартир инвесторам.

В момент передачи инвесторам квартир, смены собственника данных квартир не происходит, так как право собственности у инвестора возникает на основании права требования на профинансированную ими часть жилого дома. Таким образом, в данный момент у заказчика-застройщика также не возникает объекта НДС.

1.4. Сумма экономии средств финансирования.

Объект НДС возникнет у заказчика-застройщика в случае, если суммы денежных средств инвестора превышают фактическую стоимость передаваемых квартир и эта разница остается в распоряжении заказчика-застройщика. Определить эту сумму возможно только после завершения капитального строительства и определения этого результата.

2. Бухгалтерский учет работ по строительству.

Нормативная база:

МЭРТ предлагает обязать составлять отчетность по международным стандартам все ОАО

Как стало известно RBC daily, уже в июле Минэкономразвития может внести в правительство проект «Концепции развития учета и отчетности в Российской Федерации на среднесрочную перспективу». В частности, данный документ предлагает обязательный перевод общественно значимых предприятий на составление финансовой отчетности исключительно по международным стандартам. Между тем эксперты сомневаются в необходимости такой меры и указывают, что многие общественно значимые предприятия не могут нормально составлять отчетность даже в соответствии с требованиями ФСФР, а в аудиторском сообществе отмечают, что при быстром переводе российских компаний на МСФО может возникнуть проблема с кадрами.

Минэкономразвития подготовило концепцию еще в марте 2004 г., после чего она была согласована в ФСФР, но и из-за ряда принципиальных вопросов пока не согласована в Минфине. Одной из главных ее задач является снижение административного бремени, которое несут российские компании, составляя различные виды отчетности (налоговую, статистическую, управленческую, финансовую по национальным и международным стандартам, а также целый ряд форм по требованиям государственных служб и ведомств). Для этого МЭРТ предлагает уменьшить государственные требования по составлению финансовой отчетности, а также обеспечить автономность системы налоговой отчетности и учета от изменений стандартов финансовой отчетности. Кроме того, министерство рекомендует осуществить обязательный перевод общественно значимых организаций на международные стандарты финансовой отчетности (МСФО). Общественно значимыми, исходя из определения МЭРТ, являются организации, «в коммерческую деятельность которых напрямую или косвенно вовлечены средства неограниченного круга лиц»: открытые акционерные общества (ОАО), «иные коммерческие организации, имеющие публично размещаемые (либо размещенные ранее) и/или публично обращаемые ценные бумаги, т.е. практически все эмитенты ценных бумаг, когда-либо предлагавшие или предлагающие свои ценные бумаги неограниченному кругу лиц»; финансовые организации, работающие со средствами физических и юридических лиц (банки, профессиональные участники рынка ценных бумаг), а также компании, в коммерческую деятельность которых инвестируются государственные средства (предприятия государственного сектора экономики).

На первом этапе МЭРТ предлагает обязательно перевести на МСФО организации, ценные бумаги которых допущены к обращению через организаторов торговли на рынке ценных бумаг, банки и профучастников рынка ценных бумаг. На втором – государственные унитарные предприятия и организации страховой отрасли, а на заключительном – все остальные общественно значимые компании, а также те, которые составляют отчетность по US GAAP. В министерстве пока предпочитают не называть конкретных сроков реализации концепции. «Если активизировать работу по решению этих задач, можно говорить о переходе на МСФО большей части общественно значимых предприятий уже к 2010 г.», – сообщила RBC daily Анжела Котлярова, начальник отдела финансовой отчетности и управленческого учета Департамента корпоративного управления и новой экономики.

Между тем идеи Минэкономразвития не очень нравятся «общественно значимым компаниям». «В некоторых наших дочерних компаниях, расположенных в регионах, с трудом составляют отчетность в соответствии с требованиями ФСФР, поскольку там нет ни специалистов, ни техники, – заявили RBC daily в одном крупном российском холдинге. – Кроме того, отчетность по МСФО и ее аудит – достаточно дорогостоящая процедура, и необходимость составлять ее не только в целом по холдингу, но и по дочерним предприятиям может существенно увеличить управленческие расходы. Чиновники в Москве не знают, как живет остальная Россия». Аудиторы понимают озабоченность компаний и предлагают компромисс. «С одной стороны, если компания публичная, то очень желательно, чтобы она готовила отчетность по МСФО, – заявил RBC daily Аскольд Бирин, директор департамента международной отчетности компании ФБК. – С другой стороны, обязывать на государственном уровне всех вряд ли стоит. Миноритарным акционерам, владеющим не менее чем 5-10% акций небольших компаний, правильно было бы предоставить право требовать от общества составлять отчетность по МСФО, но решение оставлять на усмотрение акционеров».

Аудиторские компании озабочены не только проблемами своих потенциальных клиентов, но и своими собственными. «Подавляющее большинство аудиторских компаний в данный момент не располагают специалистами по МСФО, – заявил RBC daily сотрудник аудиторской компании, входящей в TOP-10 по рейтингу «Эксперт РА». – В основном такие специалисты работают в компаниях так называемой «большой международной четверки». Примерно из 6 тыс. российских аудиторских компаний специалистами, имеющими общепризнанные международные сертификаты, обладают только 10-15». По его словам, эта проблема может привести к переделу рынка аудиторских услуг. Аскольд Бирин признает, что кадровая проблема существует. «В настоящее время в России всего около 2 тыс. специалистов по МСФО, имеющих сертификат ACCA, и только 140 человек с сертификатом CPA, – отмечает он. – По самым грубым оценкам, число квалифицированных специалистов необходимо увеличить раз в пять – до 10 тыс. человек».

«Если концепция о переводе ОАО на МСФО будет реализовываться даже в течение 3-5 лет, а не быстрее, аудиторские компании уже сейчас должны активно заниматься подготовкой необходимых кадров, чтобы потом не потерять своих основных клиентов, - заявил RBC daily Андрей Жилкин, руководитель отдела развития бизнеса компании «СВ-Аудит». - Чтобы получить один из наиболее признанных международных сертификатов - АССА - специалист должен сдать четырнадцать экзаменов на английском языке, причем в одну сессию он не имеет права сдавать больше четырех экзаменов. Таким образом, подготовка специалиста по МСФО занимает минимум 2 года. Стоимость же обучения составляет порядка 20 тыс. долл.». Исполнительный директор «РСМ Топ-Аудит» Юлия Усова соглашается, что специалистов по МСФО в настоящее время немного, но не видит ничего плохого в том, что услуги по аудиту отчетности по МСФО предоставляют только крупные аудиторские компании. «В настоящее время услуги по МСФО качественно оказывают лишь некоторые крупные российские аудиторские компании. Что касается небольших фирм, то они продолжат работать в своей нише, с предприятиями малого и среднего бизнеса, для которых услуги по МСФО не требуются, – заявила она RBC daily. – Если речь и может идти о переделе рынка, то не среди российских компаний, а в той нише, которую занимают компании «большой четверки», поскольку крупные российские аудиторские компании также предоставляют услуги по МСФО».

В МЭРТсчитают, что опасения аудиторского сообщества и эмитентов преждевременны. «На сегодняшний день подготовлены предложения по переводу на МСФО только «первого эшелона» компаний, у которых есть дочерние и зависимые общества и акции которых обращаются на организованных фондовых рынках», – говорит Анжела Котлярова. По ее словам, даже для реализации этих предложений условия созданы не в полной степени: между МЭРТ и Минфином есть принципиальные разногласия о роли перевода российских организаций на МСФО. «В соответствии с подходом Минэкономразвития в проекте концепции отражена взаимосвязанная стратегия модернизации системы финансовой отчетности (и перехода на МСФО), совершенствования государственного налогового и статистического наблюдения за организациями, а также оптимизации регулирования учетной системы предприятий, – говорит г-жа Котлярова. – В соответствии с позицией Минфина в концепции должны быть отражены только вопросы, непосредственно связанные с развитием бухгалтерского учета и отчетности в России, а внедрение МСФО на российских предприятиях должно представлять собой дополнительный компонент к действующей системе учета и отчетности».

Общее годовое собрание акционеров ОАО "АКБ "Авангард" решило не выплачивать дивиденды по итогам 2003 г. и направить прибыль на дальнейшее развитие банка. Об этом МФД-ИнфоЦентр сообщили в банке.

В 2002 г. банк также дивиденды не выплачивал. Из чистой прибыли банка за 2003 г. в размере 337.303 млн руб. часть направлена в фонды, 322 млн руб. остаются нераспределенными.

Также собрание утвердило годовой отчет и бухгалтерскую отчетность банка. Принято решение о внесении изменений в устав банка о том, что одним из основных видов деятельности банка является защита сведений, составляющих государственную тайну.

Кроме того, собрание акционеров переизбрало совет директоров банка, в который вошли президент банка Кирилл Миновалов, а также В.Андреев, Е.Щербакова, М.Мелия и А.Яблонский.

Аудитором банка по международным стандартам финансовой отчетности на 2004 г. утверждено ЗАО "Делойт и Туш СНГ", по российским стандартам - ООО "Аудиторская фирма "ФУКАП-Аудит".