Выпуск №198

Содержание:

    события

             1.   Аварийные дома будут реконструировать за счет фонда ЖКХ

         статьи

             2.  Фасадные краски: технология окрасочных работ

        А это на общетрепещущие темы:

             3.  Можно ли заработать на подмосковных сотках и гектарах

 Аварийные дома будут реконструировать за счет фонда ЖКХ

Изменения, которые правительство 2 августа 2007 года внесло в положение о признании объекта жилой недвижимости аварийным, могут серьезно изменить направления расходования средств госкорпорации «Фонд поддержки реформирования ЖКХ».

Регионы с 2008 года получат возможность тратить 95 млрд руб. фонда не только на строительство недвижимости взамен снесенной, но и на реконструкцию старых домов. Строительные компании сомневаются, что реконструкция обойдется дешевле.

Председатель правительства Михаил Фрадков подписал постановление #494 от 2 августа 2007 года, которое вносит изменения в документ «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу». Суть изменений - дома, признанные аварийными и непригодными для проживания, можно будет не только сносить, но и реконструировать. «Если в доме существующие фундаменты и стены возможно восстановить, будет принято решение о реконструкции при обязательном условии расселения жителей», - пояснил суть изменений глава Минрегиона Владимир Яковлев.

Руководитель сектора Института экономики города Ирина Генцлер полагает, что изменение положения открывает для муниципалитетов возможность использовать для реконструкций средства фонда содействия реформированию ЖКХ. Фонд, в который задумано перевести часть доходов бюджета от банкротства ЮКОСа, предполагает направить на софинансирование строительства нового жилья взамен снесенного ветхого 95 млрд руб. в 2008-2010 годах, а 145 млрд руб. - в софинансирование капитальных ремонтов домов.

«Данные изменения - поле для маневра. Если объект позволяет использовать какую-то часть несущих конструкций, это существенно отражается на себестоимости проекта», - говорит гендиректор Российского союза строителей Михаил Викторов. В главном управлении государственного строительного надзора Московской области пояснили: «Реконструкция и капремонт - это разные статьи расходов бюджета субъекта. Возможно, изменения будут выгодны субъектам госвласти: квартир для выселения из дома под реконструкцию нужно в несколько раз меньше, чем при сносе».

Просчитать экономию при отказе от сноса дома и его реконструкции в Минрегионе пока считают невозможным. «Объективно не знаю, насколько это удешевит строительство, но по крайней мере будет стоить дешевле нового возведения», - заявил Владимир Яковлев. А Михаил Викторов считает, что это зависит от района города. «Если это центр города, если каскад здания и перекрытия в хорошем состоянии, можно экономить 5-30% от стоимости строительства», - отмечает он.

Строители, впрочем, считают, что реконструкция не будет дешевле сноса ветхого жилья. В министерстве строительного комплекса Московской области заявили, что реконструкция всегда «стоит дороже новой стройки». В главном управлении государственного строительного надзора Московской области также считают, что с принятием изменений «жилье не станет дешевле». «Процедура реконструкции все же более затратна», - сказал собеседник в управлении. Руководитель проекта ГК «Стройконсалтинг+» Владимир Корниенко отмечает, что «реконструировать вообще нет смысла». «Об экономии в наших условиях речи не идет. Реконструкция затратнее, чем строительство нового дома. Экспертиза аварийного дома будет стоить бешеных денег», - говорит он.

И.Генцлер отмечает, что реконструкция аварийных домов «с бюрократической точки зрения процесс более сложный», чем капитальный ремонт. Впрочем, средства фонда ЖКХ для регионов и муниципалитетов для реконструкции позволят муниципалитетам экономить средства для капремонтов. 145 млрд руб. даже с учетом софинансирования местными властями и гражданами в несколько раз меньшая сумма, чем самые оптимистичные оценки потребности регионов в средствах, необходимых для ремонта недвижимости в РФ в 2008-2010 годах.
 

вверх страницы

Фасадные краски: технология окрасочных работ

 

Срок службы и эксплуатационные свойства лакокрасочного покрытия зависят не только от качества фасадной краски, но и от подготовки поверхности фасада, соблюдения технологий нанесения. Поэтому рассмотрим подробно все стадии окраски.

Подготовка поверхности фасада
Поверхность фасада должна чистой, не осыпающейся и не "мелящей", сухой, без признаков грибковых поражений. Старые осыпающиеся и потрескавшиеся слои лакокрасочных покрытий необходимо удалить. Для укрепления «мелящих» поверхностей можно использовать акриловую грунтовку глубокого проникновения, например грунтовку ВД-АК-051 торговой марки Galamix разведенную водой в пропорции 1:2.

Шпатлевание
Перед окраской необходимо выровнять поверхность фасада - зашпатлевать сколы, трещины, выемки и т.п. Для того чтобы предотвратить слишком быстрое высыхание шпатлевки за счет впитывания воды в поверхность стены, рекомендуется предварительно загрунтовать стену. Следствием быстрого высыхания шпатлевки может стать появление «задиров» при шпатлевании. По той же причине при нанесении шпатлевки в 2 слоя желательно провести промежуточное грунтование первого слоя. Необходимо учитывать, что перед окраской водно-дисперсионными фасадными красками необходимо использовать шпатлевки на водной основе.
В случае, если финишная окраска производится фактурными фасадными красками, создающими рельефный рисунок, допускается наличие на поверхности небольших выемок, трещин и сколов. Это связано с тем, что фактурные фасадные краски обычно наносятся толстым слоем и могут скрывать небольшие дефекты поверхности. Поэтому стадия шпатлевания может быть исключена из технологического процесса при использовании фактурных красок.

Грунтование
Для увеличения срока службы лакокрасочного покрытия необходимо предварительно прогрунтовать поверхность фасада. Грунтование защитит стену от воздействия окружающей среды до окраски ее лакокрасочным материалом, сократит расход краски, улучшит ее сцепление с поверхностью. Отечественными производителями предлагается два основных вида акриловых грунтовок. Грунтовки глубокого проникновения рекомендуются для высокопористых оснований, для укрепления непрочных поверхностей, для использования в помещениях с повышенной влажностью. Другой вид грунтовок – наполненные, они заполняют мелкие дефекты и неровности поверхности. Оба вида акриловых грунтовок образуют тонкую пленку на поверхности фасада, выравнивают ее пористость и влагопоглощение, стабилизируют поверхностный слой, позволяют избежать разнооттеночности покрытия после окрашивания. Акриловые грунтовки подходят для нанесения на новые и ранее окрашенные бетонные, гипсокартонные, кирпичные, оштукатуренные и деревянные поверхности перед окрашиванием их водно-дисперсионными акриловыми фасадными красками. Грунтовки могут наноситься ручными методами – валиком, кистью, а также методом пневматического распыления. Расход грунтовок зависит от впитывающей способности поверхности фасада. Например, для акриловых грунтовок российской торговой марки Galamix, расход в среднем составляет 80-120 г/м2.

Окрашивание фасадными красками
Водно-дисперсионные фасадные краски обладают повышенной атмосферостойкостью, хорошо пропускают газы и пары воды, обладают высокой стойкостью к мытью и мокрому истиранию.
Производители фасадных красок учитывают множество факторов, влияющих на срок службы защитного покрытия. Важно, чтобы правильно было подобрано соотношение наполнителей и пигментов по отношению к связующему в составе фасадной краски. Оптимальное соотношение обеспечивает хорошую адгезию, низкое водопоглощение в сочетании со способностью к диффузии воздуха и водяного пара из внутренних помещений. Также важны тип и количество пигмента, входящего в состав краски. Количество пигмента определяет укрывистость краски, и соответственно ее расход, а от качества и химической природы пигмента зависит светостойкость, т.е. изменение цвета под воздействием солнечного излучения. Фасадная краска должна содержать в составе добавки, влияющие на ее стабильность при хранении, на удобство нанесения.
Учитывая все эти факторы, важно выбрать из многообразия фасадных красок, представленных на отечественном рынке лакокрасочной продукции, материал высокого качества. Поэтому компанией, представляющей фасадные краски отечественной торговой марки Galamix, были проведены независимые испытания с целью подтверждения высокого качества краски. Кроме того, строительным организациям предоставляется бесплатный образец жидкого ЛКМ. Фасадные краски Galamix выпускаются в широкой цветовой палитре - осуществляется колеровка по утвержденной Москомархитектурой для московских архитекторов и строителей каталогу «Московская Палитра», а также по каталогам RAL, NCS. Возможна также колеровка фасадной краски в цвет образца заказчика.
Кроме обычных фасадных красок, для окраски фасадов могут применяться и фактурные краски. С их помощью можно создать на поверхности фасада особую фактуру, скрыть небольшие сколы и трещины. Фактурные фасадные краски образуют механически более прочное покрытие, чем обычные фасадные краски. Их применение целесообразно в том числе при отделке зданий, где требуется повышенная стойкость к истиранию. Фактурные фасадные краски отечественной торговой марки Galamix обладают высокой паропроницаемостью, поэтому они пригодны не только для окраски новых поверхностей, но и для реставрационных работ. Фактурные краски наносятся в один слой текстурным валиком, шпателем, гребенкой, натуральной губкой либо методом пневматического распыления, от метода нанесения зависит внешний вид получаемой поверхности.
Окраска не только значительно определяет внешний вид здания, его декоративные свойства и эстетическое восприятие, но также защищает фасад и внутренние помещения от влияния окружающей среды, продлевает его срок службы. Поэтому ответственное отношение к подготовке поверхности фасада перед окраской, правильный выбор ЛКМ и соблюдение рекомендаций производителя способствуют долговременной безремонтной эксплуатации фасада.

вверх страницы

              А это на общетрепещущие темы:                         

Можно ли заработать на подмосковных сотках и гектарах

 

       "Покупайте землю - ее больше не производят", - сказал Марк Твен много лет назад. Возразить ему трудно, но на практике землю все еще можно купить, причем легко. В том числе и в Подмосковье, где цены самые высокие в России. Более того, на ней можно заработать, потому что в отличие от московских квадратных метров подмосковные сотки по-прежнему дорожают. Но надо помнить, что лучшие уголки Московской области уже поделены, а "земля на продажу" может таить в себе неприятные сюрпризы.

Когда едешь на машине по любой из подмосковных трасс, с придорожных плакатов атакуют заманчивые предложения. Их так много, что невольно рождаются сомнения. "Продам землю дешево", "Земля у воды", "Элитные участки" - все это вызывает неуловимые ассоциации с навязчивой рекламой недобросовестных финансовых услуг. "Что ты! Я заработал 50% годовых", - возразил мне знакомый, купивший год назад участок по Симферопольскому шоссе. Продав бабушкину квартиру в Люберцах, он вложил в землю около 100 тысяч долларов, а сейчас его участок стоит 150. Вроде бы и правда: заработал. Но захотелось разобраться - неужели и правда это настолько выгодно? Оказалось, что только на первый взгляд. Ведь реальный доход его вложение даст только тогда, когда участок будет продан. И вот тут возникает много нюансов.

Проблема первая: купил землю, а строить нельзя

Вся подмосковная земля уже скуплена. Кто действительно хорошо заработал - так это те, кто собирал землю у крестьян. Именно так - не скупал, а собирал. Дело в том, что на рынке в основном "крутится" земля сельхозназначения, которая еще несколько лет назад раздавалась крестьянам в колхозах. Ее продажа стала возможной после того, как в 2001 году Госдума приняла новый Земельный кодекс, разрешающий "владение, пользование и распоряжение". Вскоре крестьяне получали наделы (паи) в ходе реорганизации своих колхозов и совхозов. А их "богатство" скупали оптом крупные российские компании, предварительно договорившись с председателями. Вот они-то сейчас и предлагают "землю дешево". Зачастую умалчивая, что это - земля сельхозназначения и строить на ней ничего нельзя.

Изменить статус на земли под индивидуальное жилищное строительство можно по закону "О переводе земель из одной категории в другую". Но все дело в том, что вывод земли из сельхозоборота могут разрешить только местные власти, причем в "исключительных" случаях. На практике это значит, что с районной администрацией нужно просто "договориться", а сделать это под силу только крупным компаниям, обладающим большими капиталами и не менее большими земельными участками. А если участок у вас маленький, то на переоформление может уйти еще одна его стоимость. Невыгодно! Тем более что цены на землю уже не растут, как раньше.

"Сейчас незастроенные земли перестали быть инвестиционно привлекательными", - рассказал "Известиям" юрисконсульт Tenzor Consulting Group Станислав Ражковский. - Еще несколько лет назад земля дорожала в среднем на 50% в год, теперь же подмосковные земли растут в цене не более чем на 20% в год".

Чтобы извлечь из земельных активов максимальную прибыль, собственникам придется заниматься их освоением, считает эксперт. Вариантов не так уж много: строительство жилой и (или) коммерческой недвижимости, развитие сельского хозяйства или же замораживание активов в ожидании роста цен. Так что инвестору надо либо вкладывать в землю деньги, либо запастись терпением в расчете на неясную прибыль в далеком будущем. Это первый "подводный камень". Есть и другие.

Проблема вторая: земля оформлена незаконно

Скупка земли в Подмосковье местами напоминала приватизацию 1990-х. В колхозы приезжали бригады перекупщиков (их также называли "пылесосами") с мешками денег. Крестьяне с радостью продавали свои паи за наличные - скажем, по тысяче рублей за сотку. Денег-то живых они после кризиса 1998 года по нескольку лет не видели, жили на натуральном хозяйстве. А тут - такое богатство! Тысяч по 50 на каждого выходило. Одна беда - все это было... не совсем законно. Ведь многие крупные компании скупили 80% подмосковных сельхозземель в начале 2000-х годов по довольно спорной схеме.

Сначала договаривались с председателем колхоза (а это недешево), затем давали небольшие суммы пайщикам (иногда через "пылесосов", а иногда с ними "договаривался" председатель - с применением угроз). Наконец, все это оформлялось в местной администрации (что тоже недешево). Итого пару миллионов долларов приходилось потратить на "договоренности" в каждом районе. Собственно крестьянам доставались "копейки" - в среднем по 2 тысячи долларов за гектар. Именно столько, полагают эксперты, платил за земельные паи в Рузском районе "Ваш финансовый попечитель" - компания Василия Бойко. Этому бизнесмену удалось скупить лучшие земли в районе (более 60 тысяч гектаров). Но сейчас он, как известно, находится под следствием, именно из-за не совсем законных схем приобретения земли. Зато земля в Рузском районе продается уже по несколько тысяч долларов за сотку - то есть примерно в сто раз дороже, чем покупалась. Нынешним инвесторам, пытающимся заработать на земле, о таких прибылях и мечтать не приходится!

Одна беда - "дело Бойко" говорит о том, что результаты массовой скупки земель еще могут быть пересмотрены. И вслед за "Вашим финансовым попечителем" следственные органы могут заняться его коллегами, которые сейчас как раз спешно пытаются расстаться с землей, переоформив ее на "левые" структуры. И не исключено, что объявления типа "продам землю дешево" дают фирмы, которые боятся расследования темных схем ее приобретения. А инвестор, купивший эту землю, возьмет на себя вместе с нею все риски.

Проблема третья. Хорошую землю уже разобрали

Те, кто несколько лет назад скупал по дешевке землю, несомненно, читали Марка Твена. В Подмосковье почти не осталось достойных мест для жилищной застройки класса "люкс" - т.е. у воды, рядом с лесом и чтобы вблизи была хорошая дорога, желательно без пробок. Нет, такие места, конечно, есть, но никто вам их не продаст. Тяжело купить также и перспективные участки под коммерческое строительство, ведь спрос на них велик, а склады, заводы и бизнес-центры растут в Подмосковье как грибы. Такая земля - удел крупных игроков, которые сейчас фактически контролируют Подмосковье. Кому же принадлежат лучшие земли Московской области? Зачастую людям, мало известным широкой публике.

Больше всего гектаров, по оценке Tenzor Consulting Group, принадлежит группе компаний "Промсвязьнедвижимость" - 70 тыс. га. Ее владельцы, братья банкиры Дмитрий и Алексей Ананьевы, контролируют небезызвестный Промсвязьбанк. Их угодья расположены в Истринском, Солнечногорском и Наро-Фоминском районах.

Следующим в рейтинге подмосковных помещиков значится Дмитрий Каменщик (группа "Ист-Лайн"). Ему, по оценке Tenzor Consulting Group, принадлежит 64 тыс. га. Авиационная группа "Ист-Лайн" параллельно с грандиозной реконструкцией аэропорта "Домодедово" заодно инвестировала в земли Домодедовского района, а также вблизи других аэропортов, в том числе "Шереметьево". Сейчас эти участки активно осваиваются под строительство коммерческих объектов.

Собственно, Василий Бойко тоже по-прежнему входит в клуб крупнейших помещиков. Его компания "Ваш финансовый попечитель", напомним, скупила 9 из 11 колхозов Рузского района. Но грандиозным планам Бойко, похоже, не суждено сбыться из-за обиженных колхозников, желающих отсудить свою землю. А земли у Бойко - 63 тысячи гектаров.

Также в пятерку подмосковных землевладельцев входит группа "Абсолют", включающая одноименный банк. Ее владелец - Александр Светаков - регулярно облетает свои владения на собственном вертолете. По некоторым данным, он контролирует чуть ли не треть подмосковных сельхозземель в Наро-Фоминском, Сергиево-Посадском и Подольском районах. Официальная оценка его богатств - "всего" 20 тысяч гектаров.

Около 20 тысяч га земли находится в управлении другого участника земельного рынка Подмосковья - "Земельной агропромышленной корпорации" ("Знак"). На своих лучших землях "Знак" приступил к сооружению ипподрома мирового класса совместно с правительством Московской области. Кроме того, в планах - свыше двух миллионов квадратных метров коммерческой и жилой недвижимости. Но основные активы "Знака" - как раз земли сельскохозяйственного назначения, на которых корпорация занимается той деятельностью, для которой они и предназначены.

Для полноты картины назовем более мелких землевладельцев Подмосковья. Это "Вимм-Билль-Данн" Гавриила Юшваева и Давида Якобашвили, "Центр Капитал" Андрея Куцериба, компания "Ведомство" Ильи Дыскина и Владислава Кольцова, Банк "Визави" Рустама Терегулова, Coalco Алишера Усманова.

Есть земля и у знаменитых бизнесменов. Немного, но зато очень хорошей. Роман Абрамович и Сулейман Керимов владеют угодьями в районе Рублевки и Новой Риги. Там цена сотки доходит до $100 тысяч. Так что, прежде чем инвестировать, дважды подумайте - стоит ли тягаться с олигархами. А если решили, что стоит, - не экономьте на юристах, которые изучат происхождение вашей покупки.



верх страницы  

Все вопросы  и комментарии присылать по адресу:

Best IE6 1024 X 768

Август 13, 2007

Project manager:    Алексей Кулаков

Program manager: Анастасия Кулакова