| ← Декабрь 2003 → | ||||||
|
6
|
7
|
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|
|
12
|
13
|
14
|
||||
|
20
|
21
|
|||||
|
27
|
28
|
|||||
|
30
|
31
|
|||||
За последние 60 дней ни разу не выходила
Сайт рассылки:
http://www.restko.ru/news/
Открыта:
29-10-2003
Статистика
0 за неделю
Оперативные новости строительства и недвижимости.
| Информационный Канал Subscribe.Ru |
02.12.2003 Будут сокращены сроки оформления права собственности города на жилые новостройки Москвы
Постановлением Правительства Москвы будут сокращены сроки оформления права собственности города Мос...
Подробнее >>
02.12.2003 По итогам 11 месяцев этого года в Москве построено новостроек более 93 % от запланированного годового объема
По итогам 11 месяцев этого года в Москве построено 4 миллиона 250 тысяч квадратных метров жилья. К ...
Подробнее >>
02.12.2003 Ипотека не поможет. Владимир Ресин предсказывает рост цен на жилье
Первый вице-мэр Москвы Владимир Ресин, курирующий строительный комплекс, впервые признал, что на ры...
Подробнее >>
02.12.2003 В этом году каждая четвертая новостройка так и не дождалась строителей
В этом году каждая четвертая новостройка так и не дождалась строителей
Как заявил зампред Госстроя...
Подробнее >>
Новая статья:
Проблемы в выборе новостроек Москвы связанны с отсутствием маркетинга.
В ЧЕМ УСПЕШНОСТЬ ПРОЕКТОВ?
Несмотря на бурное развитие московского рынка жилья, удачных проектов на нем по-прежнему не хватает. Покупатели испытывают затруднения в выборе из-за того, что характеристики предлагаемого жилья не полностью отвечают их запросам. На вопросы журнала «Недвижимость
S цены» отвечает директор управления новостроек компании «МИЭПЬ- Недвижимость» Наталия ТИХОНОВСКАЯ. По ее мнению, «проблема заключается в отсутствии грамотного маркетинга».
— Наталия Дмитриевна, сегодня в каждой крупной фирме есть маркетинговые службы, задача которых — изучение перспективности внедрения на рынок того или иного продукта. Тем не менее риелторы неустанно твердят об отсутствии качественных проектов. В чем тут дело?
— На мой взгляд, причин тому несколько. Прежде всего это неверное определение застройщиками потребностей покупателей. Объекты с неоправданно завышенными метражами (например, в доме по ул. Новочеремушкинской, 18, площадь однокомнатной квартиры составляет 103 кв. м) трудно продавать. Такие варианты могут оставаться в базах данных риелторских компаний более года. Здание, построенное в неудачно выбранном районе, тоже подолгу ищет покупателей. Так случилось с объектом по адресу: ул. Чечулина, вл. 9-11. Дом бизнес-класса, с высоким качеством строительства, парком, хорошей инфраструктурой (охраняемая территория, спорткомплекс и т. д.) возведен в непрестижном для такой категории строений районе. Люди, приобретающие качественную дорогую недвижимость, ориентируются не на восток, а на юго-запад, запад, северо-запад и север столицы.
Нередко слабым местом объекта оказывается его архитектура. К примеру, проектировщики здания по адресу:
Москворечье-Сабурово, корп. 45, не учли несколько важных моментов. Прежде всего, из многих квартир открывается вид не на природу, город или двор, а на окна соседних квартир, и расстояние между ними составляет всего 2,5-3 м. Кроме того, острые углы и большие круглые эркеры съедают значительную часть полезной площади — разместить на этом пространстве мебель не получится. В некоторых квартирах есть два и более таких эркера. Не продумано и число квартир на этаже — их более шести, а это слишком много. Еще один пример неудачного архитектурного решения—жилой комплекс «Корона». Несмотря на то что дом позиционируют как бизнес-класс, высота потолков в нем всего 2,85 м. Для жилья хорошего уровня этого явно недостаточно. Окна большинства квартир направлены на соседские, в жилых помещениях не хватает света.
Одна из причин недостатка качественных предложений кроется в том, что с момента подготовки проектно-разрешительной документации до сдачи объекта проходит немало времени. Сегодня на рынке присутствуют в основном старые проекты. Далеко не все застройщики способны проявлять гибкость и уже на стадии строительства вносить изменения, соответствующие нынешним требованиям покупателей. Однако те, кто решаются на корректировки, остаются в выигрыше. Пример — дома по проспекту Маршала Жукова. Первый из них, 746, был спроектирован с высотой потолков 2,65 м и отечественными лифтами. Перед возведением другого — 74а, внешне такого же, застройщик прислушался к нашим рекомендациям, увеличил высоту потолков, установил лифты импортного производства, доработал планировки. Все это улучшило потребительские качества жилья и ускорило темпы продаж.
Нельзя забывать и о желании инвесторов побыстрее «отработать» объект и вернуть вложения. При этом они не считают необходимым предлагать будущим жильцам полный комплекс инфраструктуры, включающий рекреационные элементы (бассейн, спорткомплекс и т. д.) и предприятия сферы торговли и обслуживания (магазины, кафе, салоны красоты, химчистки, прачечные и т. д.). Им кажется вполне достаточным предоставление минимально необходимого для данного класса жилья сервиса. Конечно, это тоже сказывается на конкурентоспособности объектов.
— Чем же определяется успех проекта? Каковы характеристики востребованного жилья?
— Отдел оценки и аналитики компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» регулярно проводит исследования покупательского спроса. Наши специалисты выяснили, что, когда речь идет об относительно дешевых квартирах (около $50 000), как правило, основной критерий выбора — цена. При ограниченных средствах на первый план выходит желание приобрести собственную крышу над головой.
Покупатели жилья стоимостью от $50 000 до $100 000 интересуются не только ценой, но и местоположением дома. Эти люди предпочитают проекты точечной застройки в определенных районах на небольшом удалении от метро. Уделяется внимание и качеству квартиры, но метражи выбираются небольшие.
А вот потенциальных владельцев жилья бизнес-класса сама по себе квартира, как ни странно, волнует в последнюю очередь. Первым делом они выбирают район: не все хотят жить в центре, но все хотят без проблем добираться до него. Ритм жизни деловых людей (а именно они составляют большинство покупателей таких квартир) требует минимальных затрат времени на дорогу и отсутствия автомобильных пробок;
15-20 минут езды — максимально возможное удаление от центра для домов высокого уровня.
Второй критерий — близость к метро — диктуется тем, что в семьях есть и пенсионеры, и дети, которые не всегда обеспечены транспортом с водителем.
Значимым фактором является наличие рядом с домом зеленой зоны. Динамичная жизнь среди машин и бетонных зданий утомляет, возникает желание хотя бы изредка бывать на природе (при этом далеко не все согласны жить за городом). Наша практика показывает, что обилие зелени хорошо влияет на средние темпы продаж квартир. К примеру, благодаря удачному местоположению домов на улицах Удальцова [бизнес-класс), Петрозаводской(экономкласс) и Большой Набережной (бизнес-класс) квартиры в них сейчас просто разлетаются. Говоря о последнем, нельзя не упомянуть о прекрасном виде, открывающемся из яго окон. Жители будут ежедневно созерцать Канал имени Москвы, Строгинский залив, Химкинское водохранилище, парк «Покровское-Глебово». Люди ценят это, потому что в Москве не так уж много парков, в которых растут вековые дубы и водятся ежи и белки.
Если перечисленные критерии устраивают клиента, он начинает изучать дом или жилой комплекс: оценивает плотность застройки, развитость инфраструктуры. Кстати сказать, если полтора-два года назад последняя сводилась к наличию огороженной придомовой территории, паркинга и пары магазинчиков на первом этаже, то теперь клиенты стали более требовательными и разборчивыми. Список их пожеланий пополнился охраной комплекса, размещением в доме служб быта, близостью образовательных учреждений, спортивных, оздоровительных,развлекательных центров. Кроме того, жильцам важно, кто их окружает. Желание иметь равных себе соседей не снобизм, просто так удобнее, приятнее, спокойнее.
Большинство современных жилых комплексов, позиционируемых как бизнес-класс, отвечают не всем требованиям покупателей. Будущим жильцам чаще всего приходится решать, какие блага для них наиболее приоритетны. Пример удачного во всех отношениях проекта — строящийся сейчас в районе Ходынского поля жилой комплекс бизнес-класса «Гранд-Паркъ». Он будет представлять собой город в городе с собственными предприятиями сферы обслуживания на первых и цокольных этажах домов, торговыми, детскими, образовательными, оздоровительными, культурными, развлекательными учреждениями, собственной АТС. Недалеко от комплекса появятся огромный парк, Национальный музей авиации и космонавтики, ледовый дворец, картинг-клуб и детско-юношеская планерная школа. Да и мечта жить среди своих, несомненно, воплотится в реальность. Любой, даже самый замечательный и качественный дом точечной застройки, — своего рода одиночка в районе. Он не может быть изолирован от жилого квартала, жители которого посещают одни и те же магазины, дети гуляют в одном и том же дворе или парке, ходят в одни и те же детские сады и школы. В «Гранд-Парке» эта проблема разрешается за счет размеров жилого комплекса: 29,3 га — это целый жилой район. Подобных в Москве до сих пор не было.
— Наталия Дмитриевна, а какие требования предъявляют потенциальные покупатели к внутренней начинке квартир бизнес-класса?
— Значение имеют прежде всего свободные планировки квартир и оптимальный метраж. Опрашивая клиентов, мы выяснили, что площадь однокомнатной квартиры бизнес-класса не должна превышать 70 кв. м, двухкомнатной - 90 кв. м,трехкомнатной -130-150 кв. м. Наиболее востребованы двух- и трехкомнатные квартиры. Так, во многофункциональном жилом комплексе «Воронцовские пруды» самыми ликвидными оказались квартиры с зимними садами общей площадью 186 кв. м. Надо отметить, что в объектах такого уровня быстрее всего расходятся квартиры на верхних этажах с панорамным видом из окон. К примеру, при продаже дома по ул. Удальцова, расположенного напротив парка имени 50-летия Октября, первыми разлетелись квартиры, из окон которых был виден шпиль университета. Та же история и с «Гранд-Парком»: продажи в нем только начались, а популярность панорамных квартир подтверждается. Люди готовы платить на $150-250 за каждый квадратный метр больше, лишь бы в дальнейшем наслаждаться роскошным видом на Москву. Желание покупателей жить в просторных помещениях диктует высоту потолков — она должна составлять 3-3,3 метра. Часто клиенты хотят, чтобы в квартире было несколько лоджий и санузлов.
— Каким образом перечисленные факторы влияют на цену?
— Наверное, рассматривать каждый параметр в отдельности было бы не совсем верно — ведь люди покупают квартиру, оценивая ее преимущества в целом. И все же некоторые закономерности существуют. Так, квартира, из окон которой открывается вид на парки и реки, обойдется дороже на $150-250 за 1 кв. м. При наличии зимнего сада, выхода на используемую кровлю, камина стоимость может подняться и на $500 за 1 кв. м. Возможность размещать машину в подземном паркинге обойдется не менее чем в $20000.
— Наталия Дмитриевна, каковы, на ваш взгляд, перспективы развития сегмента жилья бизнес-класса в Москве?
— Перспективы хорошие. Несмотря на то что сейчас по-настоящему достойных объектов бизнес-класса в столице мало, я надеюсь, что уже в скором будущем старые проекты уступят место новым и покупателям не придется жертвовать какими-либо из своих пожеланий. Опыт последних продаж в «Гранд-Парке» показал, что сейчас многие готовы платить за будущую квартиру не в рассрочку, а сразу. Это значит, что деньги не отвлекаются из бизнеса, они свободны. Следовательно, существует огромный нереализованный, отложенный спрос на жилье настоящего бизнес-класса
НЕДВИЖИМОСТЬ & ЦЕНЫ Также Вы можете подписаться на ежедневные новости строительства и недвижимости зайдя на: http://www.restko.ru/index.php| http://subscribe.ru/
E-mail: ask@subscribe.ru |
Отписаться
Убрать рекламу |
| В избранное | ||
