Для большинства россиян ипотека – это вопрос дохода. Чаще всего решить проблемы с жильем в кредит мешает банальный недостаток средств. Но есть целая категория граждан, которым оформить заем не дают банки. Речь об индивидуальных предпринимателях - успешных бизнесменах, которые работают «на себя». Почему финансовые организации неблагосклонны к ИП и как оформить ипотеку, если официально у вас нет зарплаты?

Нет зарплаты – нет ипотеки?

Не секрет, что при подаче заявления на ипотеку потенциальный заемщик проходит тщательную проверку. Банковские эксперты оценивают наличие активов, кредитную историю и другие показатели, но главное, что их интересует – уровень месячного заработка клиента. В случае с обычным офисным работником подтвердить эту сумму нетрудно. Достаточно справки о доходах по форме 2-НДФЛ, которая выдается в бухгалтерии работодателя. А вот индивидуальные предприниматели уже на этом этапе сталкиваются с главной проблемой – с точки зрения банка, у многих из них нет зарплаты.

Главное отличие ИП от наемного сотрудника - принципиально иная форма получения регулярного дохода. Подавляющее большинство индивидуальных предпринимателей не только сами ведут свою бухгалтерию, но и работают по упрощенной схеме налогообложения. Для бизнеса – это выгодная система, но она не дает банкам адекватно оценить доход заемщика. У предпринимателя, который работает по «упрощенке», нет фактической «зарплаты». Он получает прибыль, платит налоги и прочие издержки, а затем забирает остаток дохода. В такой ситуации самому себе начислять з/п, платить с неё налог как работодатель, получать деньги как работник и еще раз платить подоходный налог было бы абсурдно.

Проблема в том, что сам факт существования бизнеса и уплаты обязательных пошлин ИП мало о чем говорит банку. Дисциплинированность гражданина по отношению к фискальным органам не является гарантией стабильного дохода его предприятия и платежеспособности будущего ипотечника. А по обороту бизнеса сложно судить об уровне доходов. Поэтому важную роль играет тип налогообложения, выбранный заемщиком.

Декларация индивидуального предпринимателя, который работает по общей схеме (с выплатой зарплаты самому себе), на практике обычно не вызывает нареканий. Также банки достаточно благосклонно относятся к ИП, которые платят единый налог с прибыли (доходы минус расходы), так как в этом случае эксперты могут адекватно оценить стабильность бизнеса. А вот заемщикам, которые работают по «упрощенке», ЕНДВ или патентной системе, доказать свою платежеспособность труднее. Поэтому кредитные организации часто отказывают им в ипотеке.

Что повышает шансы ИП на ипотечный кредит?

При подаче заявки на покупку жилья в ипотеку индивидуальному предпринимателю важно понимать, что для банка он заведомо менее привлекательный кандидат, чем обычный сотрудник со стабильной и высокой «белой» зарплатой. Однако более придирчивое отношение финансовой организации вовсе не означает непременный отказ. Эксперты выделяют несколько факторов, которые повышают шансы бизнесменов получить кредит на выгодных условиях:

Ипотека в «своем» банке

ИП разумнее подавать ипотечную заявку в кредитную организацию, где у него открыт текущий расчётный счет, по которому регулярно осуществляется движение средств.

Максимальная сумма взноса

Велика вероятность, что банк одобрит ипотеку для ИП, но в целях перестраховки потребует больший взнос, чем обычно. Лучше рассчитывать на максимум своих возможностей.

Прозрачный бизнес

Большим преимуществом при оценке кредитной заявки будет подробная бухгалтерская документация ИП, которая подтвердит прозрачность и стабильность его бизнеса.

Хорошая кредитная история

В идеале на момент подачи ипотечной заявки у индивидуального предпринимателя не должно быть непогашенных кредитов. Несомненным плюсом будет безупречная кредитная история, особенно успешно закрытый заем на развитие бизнеса.

Специфика бизнеса

Иногда решающим фактором становится характер бизнеса. К примеру, сезонность – тревожный звоночек для банковских экспертов, так как ставит под сомнение стабильность дохода будущего ипотечного заемщика.

Сложно, но можно – как ИП договориться с банком

В любом случае первым делом бизнесмену стоит составить список банков, которые в принципе готовы предоставить ипотеку индивидуальному предпринимателю. Перечень лояльных финансовых организаций будет не слишком большим, зато в некоторых из них есть специальные кредитные программы для ИП. При этом необходимо учитывать, что условия такой «специальной» ипотеки, скорее всего, будут жестче, чем обычной: более высокие ставки, более строгие требования.

При отсутствии дополнительных преимуществ вроде идеальной кредитной истории или прозрачной схемы налогообложения с прибыли объективные шансы получить кредит в общем порядке невелики. В этом случае стоит обратить внимание на дополнительные опции оформления ипотеки на квартиру:

Найти созаемщика

Банки гораздо лояльнее относятся к ИП, если он выступает созаемщиком по ипотеке. В партнеры и заявители лучше выбрать супруга или близкого родственника со стандартным трудоустройством по ТК.

Предложить залог

Дорогой и ликвидный залог также считается адекватной альтернативой справке 2-НДФЛ для некоторых банков. Квартира, офис или загородный дом, принадлежащие предпринимателю, могут стать обеспечением займа. Это делает ИП более надежным заемщиком в глазах банка и повышает шансы на ипотеку.

Ипотека – серьезное решение и финансовая нагрузка для любого заемщика, но индивидуальному предпринимателю важно особенно тщательно оценить все риски и стабильность своего бизнеса. Также полезной будет помощь ипотечного брокера – это позволит сэкономить время на оформление документов и повысит шанс на одобрение заявки.