После активного роста в первой половине 2014 г. и замедления темпов роста во втором полугодии в декабре 2014 г. ипотечный рынок испытал сильный стресс вместе со всей финансовой системой. В 2015 г. основная задача участников рынка будет в том, чтобы избежать кратного сокращения сектора, отмечает Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра АИЖК.

В уходящем году вследствие изменения геополитической ситуации и макроэкономических условий в российской экономике появились кризисные явления. Одно из них – резкое ослабление курса рубля. Девальвация национальной валюты и наметившаяся чистка банковского сектора стали стимулом потребительской активности населения. Как нередко бывает в кризисные моменты, люди предпочли вкладывать свободные средства в недвижимость, в том числе и с привлечением ипотечных кредитов. Многие использовали средства, хранившиеся в банках, в качестве первоначального взноса для ипотечного кредита. Потенциальные заемщики, которые только задумывались о приобретении жилья, опасаясь возможного роста ставок, поторопились взять ипотечные кредиты.

Поэтому, несмотря на рост ставок, который устойчиво наблюдался уже с начала второго полугодия, по итогам 2014 г. рынок ипотеки вырастет на 30% до рекордных 1700–1800 млрд руб.

Причины падения

Существенное падение цен на нефть (до уровня $60 за баррель) в конце года в условиях санкций, ограничивающих возможность привлечения средств на западных финансовых рынках в середине декабря 2014 г., совпало с периодом выплат российскими компаниями по имеющимся валютным заимствованиям. Сочетание этих факторов на фоне ожидания дальнейшего роста цен на нефть привело к резкому падению курса рубля и вызвало ответное решение "Банка России" о повышении ключевой ставки с 10,5% до 17% годовых. В таких условиях стоимость фондирования для банков резко выросла. Для удержания клиентов они вынуждены были поднимать ставки по депозитам. На этом фоне у банков возникла необходимость срочно пересматривать ставки по ипотечным кредитам. Так, Сбербанк России повысил ставки по ипотечным кредитам до 14,5–16%, "ВТБ 24" – до 14,95%, а ряд мелких и средних банков – до 17–20%. Многие участники приостановили прием заявок на ипотечные кредиты и переносят сроки подписания кредитных договоров. Массовым явлением становятся случаи аннулирования уже полученных заемщиками одобрений о выдаче ипотеки. Но, несмотря на ужесточение условий, банки по-прежнему отмечают высокий спрос на ипотечные кредиты, связанный в первую очередь с желанием граждан инвестировать имеющиеся у них средства. В условиях повышенного спроса о повышении цен объявляют и многие застройщики, что дополнительно стимулирует население не откладывать покупку жилья.

Спрос и пузыри

Обычно повышенный спрос на жилье ведет к росту цен и образованию пузырей на рынке: если спрос слишком велик, цены необоснованно растут, провоцируя спекулятивные ожидания. Тем не менее устойчивый рост выдачи ипотечных кредитов на протяжении пяти лет привел к росту объемов строительства нового жилья, а не цен на него (рост цен наблюдался только в декабре 2014 г. в ответ на ажиотажный спрос населения, напуганного событиями третьей декады месяца). Уже второй год подряд строительный сектор бьет рекорды по вводу нового жилья. Ввод жилья по итогам 10 месяцев 2014 г. составил 56,1 млн кв. м (к соответствующему периоду 2013 г. рост составил +23,7%), из которых 29,9 млн кв. м – индустриальное жилье (+35,9%). По итогам года ввод нового жилья, скорее всего, превысит 75 млн кв. м, что может стать абсолютным рекордом по вводу жилья за всю историю наблюдений в России (включая РСФСР в составе СССР). Ключевую роль в такой впечатляющей динамике, без сомнения, играет ипотека: доля сделок с привлечением заемных средств в продажах нового жилья составляет не менее 40%, а по многим объектам превышает 80%.

Статистика

Статистические данные Банка России по итогам года, которые появятся в середине февраля, скорее всего, покажут рекордные объемы рынка ипотеки в 2014 г. Уже по итогам 10 месяцев в стране был выдан 797 181 ипотечный кредит на общую сумму 1386,6 млрд руб., что в 1,3 раза превышает уровень 10 месяцев 2013 г. в количественном и денежном выражениях.

Прогноз

По последним официальным прогнозам, экономику России ожидает спад. В таких условиях с учетом вклада ипотеки в поддержку спроса на жилье (данный фактор значительно увеличил свое влияние по сравнению с 2008–2009 гг.) необходимо уделять внимание этому сектору банковского кредитования. Ведь он оказывает значимый стимулирующий эффект на развитие экономики в целом и вносит существенный вклад в рост ВВП. Рынок жилья испытает торможение из-за снижающегося инвестиционного спроса и растущих ставок по банковским вкладам. Рост ставок по кредитам, более требовательное отношение к заемщикам со стороны банков, а также замедление темпов роста реальных доходов населения сделает 2015 г. сложным для ипотечного кредитования. Поэтому в этот период для АИЖК поддержка строительного сектора станет одним из основных приоритетов. Будет оказана поддержка как стимулированию предложения жилья, так и спроса на него. Приоритетом будут пользоваться проекты строительства жилья, осуществляемые в рамках программы "Жилье для российской семьи". Для поддержки спроса АИЖК будет рефинансировать предоставленные ипотечные кредиты для отдельных категорий граждан по льготной процентной ставке, не исключено использование и механизма субсидирования в той или иной форме.

От количества в качество

Но, несмотря на кризис, на данный момент ипотека – самый качественный сегмент розничного кредитования даже с учетом общей тенденции роста просроченной задолженности. Так, по необеспеченным потребительским кредитам объем займов с просрочкой более 90 дней вырос за 10 месяцев 2014 г. на 60% до 791,8 млрд руб. (10,6% от всей задолженности), а по ипотечным жилищным кредитам просрочка 90+ выросла на 26% до 68,1 млрд руб. (2% всей задолженности). Розничные банки теряют прибыль на необеспеченных кредитах, но рост рисков снижения платежеспособности заемщиков в условиях сокращения объемов выдачи новых кредитов может привести к существенному росту просрочек по кредитам, в том числе и ипотечным. В связи с этим участникам рынка надо уже сейчас быть готовыми оперативно реагировать на такие вызовы. И тем не менее ситуация в ипотечном портфеле значительно более благополучная, чем с необеспеченными кредитами: во-первых, по сравнению с потребкредитованием ипотечные заемщики более дисциплинированны, во-вторых, их кредиты обеспечены залогами.

Фондирование

Насколько сильным будет эффект от роста стоимости фондирования для рынка ипотеки в 2015 г., зависит в первую очередь от продолжительности периода повышенной волатильности на финансовых рынках, в том числе на рынке межбанковского кредитования и кредитования под залог активов. Чем дольше будет сохраняться текущая стоимость фондирования, тем более глубокий спад (вплоть практически до полной остановки выдачи новых кредитов) ждет рынок ипотеки. В некоторых регионах рост ставок будет несколько скомпенсирован падением цен на жилье, однако, поскольку ипотечное кредитование активно поддерживало сектор жилищного строительства, падение выдачи ипотечных кредитов окажет негативное влияние и на устойчивость строительных компаний. Кроме этого, развитие строительного сектора будет зависеть от возможности продолжения кредитования строительства в новых условиях. В то же время ипотека является единственно возможным инструментом массовой реализации спроса населения на жилье, она является решающим фактором развития строительной отрасли, а для банков – качественным активом. Какие бы испытания не ждали рынок в 2015 г., можно уверенно говорить о его скором восстановлении при первых признаках нормализации ситуации на финансовых рынках. Напомним, что в 2009 г., пережив падение в 4,5 раза с 655,8 млрд до 152,5 млрд руб., уже в 2011 г. рынок вырос выше предкризисного уровня и составил 717 млрд руб., а концу 2013 г. практически удвоился еще раз и составил 1353 млрд руб.