Ипотека уже всем давно знакома и, на сегодняшний день, довольно широко распространена, ведь для большей части населения – это практически единственная возможность приобрести жильё.

Огромное количество банков предлагают десятки разработанных схем, по которым можно взять кредит для покупки недвижимости.

Но, как известно, любая финансовая сделка подразумевает под собой определённый риск. Как же правильно выбрать ипотечную программу, чтобы в итоге не проиграть?

Ипотека – это система долгосрочных кредитов, выдающихся на приобретение того или иного вида жилья, при этом в качестве залога выступает сама приобретаемая недвижимость. В настоящее время в нашей стране действует федеральная программа ипотечного кредитования, созданная правительством, условия которой едины на всей территории России. И, если одни банки, получив аккредитацию у Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию, выдают кредиты на приобретение недвижимости только в рамках этой программы, то другие, работают по своим разработанным финансовым схемам и предлагают несколько иные условия в отношении ипотечного кредита. Безусловно, такие разработки лишь слегка расширяют или сужают основные требования федеральной программы, а именно, в зависимости от оцениваемого риска, банк увеличивает или уменьшает срок и размер кредита, первоначального взноса, годовой ставки и других составляющих. Таким образом, во всем многообразии существующих ипотечных программ совсем нетрудно запутаться и растеряться. Поэтому в этом непростом деле нужно неторопливо во все разобраться, чтобы в итоге не было мучительно больно…

Все банки работают по одним и тем же схемам, но в одних финансовых структурах выбор кредитных продуктов разнообразен и широк, в других же скромен и для многих заемщиков не совсем удобен. Ипотечные программы разрабатываются, ориентируясь на следующие критерии, а именно, целевой рынок, размер, срок и валюта кредита, первоначальный взнос, годовая процентная ставка, время рассмотрения заявки и величина всех дополнительных расходов на получение кредита. Таким образом, в соответствии с каждым из критериев, определившись с наиболее важными для вас параметрами, можно выбрать оптимальную ипотечную программу.

И в первую очередь, вы должны трезво и непредвзято оценить свои возможности, а также, исходя из этого, выбрать доступный вам тип жилья. Кроме этого, остановив свой выбор на определённом ипотечном банке, выясните, готов ли он кредитовать заемщиков вашего возраста, а также обратите внимание на требования, предъявляемые к трудовому стажу, уровню ваших доходов и способов их подтверждения. Например, некоторые банки выдают кредиты только лицам, достигнувшим возраста 21 года, хотя Русский ипотечный банк соглашается кредитовать любого совершеннолетнего гражданина России, имеющего официальное подтверждение ежемесячного дохода.

Используя ипотечный кредит, вы можете приобрести квартиру, как в новостройке, так и на вторичном рынке жилья, а также купить готовый коттедж или пустить все полученные средства на строительство загородного дома. В данном случае, необходимо учитывать, что для каждого типа жилья многие банки, обычно, разрабатывают разные программы, касающиеся первоначального взноса и годовой процентной ставки. Минимальный взнос на покупку индивидуальных домов составляет 30-40% от стоимости жилья, а для квартир в новостройках или на вторичном рынке он не превышает 15-20%. Что же касается процентной ставки, то на первичном рынке недвижимости, она будет на 2% выше, чем в программах ипотечного кредитования по вторичному рынку жилья.

Итак, если разговор зашёл о первоначальном взносе и процентной годовой ставке, то стоит сказать, что этим моментам необходимо уделить пристальное внимание. Первоначальный взнос – это сумма, которую заемщик должен заплатить самостоятельно (оставшиеся деньги, соответственно, уже вносит банк). Стандартный взнос – 30%, но, в зависимости от приобретаемого жилья и ипотечной программы того или иного банка он может колебаться от 10 и до 50 процентов. Несомненно, самый минимальный первоначальный взнос – 5% утвержден в ипотечной программе Сбербанка России «Молодая семья», кроме того, он считается единым, как для приобретения квартир, домов, так и земельных участков. Но в данном случае, для получения кредита один из супругов должен быть моложе 30 лет.

Размер базовой процентной ставки составляет примерно 10,5 – 11% в валюте и 15-17% в российских рублях. У многих банков она может зависеть от способа подтверждения вашего дохода. Практически везде приветствуется справка из Налоговой декларации, с ней ваш доход выглядит довольно надежным, а процентная ставка опускается ниже. Также процент годовых выплат может зависеть от срока кредита и его размера (чем дольше срок займа, тем процент выше).

Годовая процентная ставка и первоначальный взнос тесно взаимосвязаны. Практически во всех случаях, когда первоначальный взнос не превышает 10%, он сопровождается более высокой процентной ставкой, нежели в аналогичной ипотечной программе со стандартным взносом в 30 процентов. Ведь в данной финансовой сделке может проиграть не только заемщик, но и тот, кто выдал кредит, поэтому банк обеспечивает себе, таким образом, гарантированную защиту в случае дефолта.

Ипотека открывает перед вами широкий спектр возможностей, ведь кредит можно взять как в рублях, так и в долларах, практически на любой нужный вам срок и любых размеров. Конечно же, существуют определённые рамки сроков и размеров кредитов. Ипотечные банки предоставляют кредиты на срок от полугода и до 30 лет. Но, слишком длительные сроки довольно редко практикуются как банками, так и заемщиками. Обычно, кредит выдается с тем расчетом, чтобы клиент смог его погасить до пенсионного возраста, но иногда банки устанавливают и более высокий возрастной цензор - до 75 лет. В данном случае стоит обратить внимание на то, что чем меньше срок, тем ниже процентная ставка, то есть, если вы возьмете кредит на срок от 1 года до 15 лет, то будете выплачивать от 12 до 14% годовых, а от 15 до 30 лет - 13 - 16 %.

Размер кредита зависит от вашего дохода и оценочной стоимости приобретаемого жилья и может выдаваться от 5 тысяч до нескольких сотен тысяч или даже миллионов.

Не забудьте, также осведомиться за какой период времени будет рассмотрена ваша заявка, так как в одних банках дают своё согласие уже на третий или пятый день (Росбанк), другие думают около 18 дней (Сбербанк России), а некоторые не могут определиться с решением и в течение месяца. Ну, и конечно, обратите внимание на все дополнительные сопутствующие кредиту платежи (различные комиссионные оплаты и услуги риэлторов и оценщиков).

Безусловно, выбрать самостоятельно ипотечную программу нелегко, поэтому, для того, чтобы избежать ошибок, можно обратиться за помощью к кредитным брокерам, которые, ориентируясь на ваши пожелания и возможности, подберут по-настоящему оптимальный вариант.

Если вы приняли неотступное решение воспользоваться услугами ипотеки для приобретения жилья, необходимо определить все преследуемые вами цели и выработать четкий путь, который приведет вас к правильному выбору ипотечной программы, а значит и к благополучному исходу всего предприятия.

Автор: Волокитина Юлия