Государственная программа, направленная на поддержку ипотечного кредитования была запущена Внешэкономбанком по поручению Правительства РФ в 2010 году на период 2010-2014 гг. В рамках этой программы кредитные организации-участники, выдают кредиты на приобретение строящегося жилья по относительно низкой процентной ставке – не более 11% годовых.

В программе принимают участие 11 российских банков, а также АИЖК (Агентство по жилищному ипотечному кредитованию). Крупнейшими партнерами стали банк ВТБ 24, Уралсиб, Сбербанк и другие кредитные организации федерального масштаба.

Достаточно низкая ставка обусловлена секьюритизацией кредитов – в течение всего срока действия программы (до 2014 года) ВЭБ обязался выкупать ипотечные облигации у банков-участников программы, которые предоставляют кредиты на строящееся жилье. Были установлены лимиты выкупа облигаций – на 210 млрд. рублей, из которых 150 млрд. рублей были отведены на выкуп облигаций у банков, и остальные 60 млрд. рублей – на выкуп у АИЖК.

Развитие программы ипотеки с государственной поддержкой

Программа успешно стартовала и действовала три с половиной года, за это время банками было выдано кредитов на 143 млрд. рублей, что достаточно серьезно недотягивает до отпущенного лимита.

В то же время банки смогли выпустить облигаций только на 25,2 млрд. рублей, поскольку механизм выпуска ценных бумаг предполагает окончание строительства объекта – получение закладной, для чего должны быть оформлены права собственности. Это обусловлено сложностью оформления недвижимости – даже после окончания строительства банк может получить закладную только в течение 6- 12 месяцев.С другой стороны, право требовать выплаты по кредитам банки получают уже на этапе строительства.

Однако, несмотря на эти сложности, государственная программа от ВЭБ оказалась действительно эффективной, поскольку позволила удержать стоимость ипотечных кредитов по новостройкам на низком уровне, тем самым увеличив спрос на приобретение нового жилья. Это, в свою очередь, послужило реальным стимулом для жилищного строительства, но самое главное – ипотека с государственной поддержкой оказала некоторео влияние и на общее снижение ипотечных ставок в России.

Проблемы рефинансирования

С истечением срока действия программы банки-участники обратились к ВЭБ с просьбой продлить ее действие, поскольку не все кредиты оказались серьюритизированы, кроме того, программа предполагала относительно низкие проценты для заемщиков и гарантированную маржу кредиторов.

Но в данный момент средств на продление программы у Внешэкономбанка нет – последний использовал для ее развития поступления пенсионных денег, и эти деньги сейчас необходимо перераспределить. Выбор у ВЭБ невелик – направить средства на инфраструктурные проекты или на продолжение ипотечной программы.

В то же время банками выдано весьма большое количество кредитов под строящееся жилье – секьюритизировать займы по ним невозможно, поскольку это жилье не оформлено в собственность. Остается надежда, что к концу 2013 года все жилье уже будет переоформлено, но даже в этом случае потребуется дополнительное время на проведение секьюритизации.

Инвестиционные планы Внешэкономбанка

В ВЭБ комментируют, что продление программы выгодно всем, что ипотека с государственной поддержкой имеет отработанный механизм реализации и все, что нужно для продления – изыскать средства. Пока что нет лишь четкого понимания – откуда брать необходимые средства, банк не знает, будут ли пенсионные накопления на достаточном уровне, учитывая снижение накопительной части с 6% до 2%, кроме того, есть много других направлений инвестирования. Приоритет, скорее всего, будет отдаваться корпоративным облигациям, среди которых первое место отводится инфраструктурным компаниям.

На данный момент эксперты видят несколько возможных источников для продолжения финансирования программы – заимствования на внешнем рынке, бюджетные средства или перераспределение имеющихся средств. Бюджет уже принят, поэтому найти дополнительные средства будет довольно сложно, при внешнем займе возрастет стоимость кредитов, поэтому единственным решением видится перераспределение имеющихся средств в пользу ипотеки с инфраструктурных проектов. Однако для страны не менее важны коммуникации и дороги, в то время, как ипотечный рынок и так получил достаточное развитие.

Ускоренная программа секьюритизации

С другой стороны, ВЭБ склонен идти на жертвы, чтобы выполнить порученную ему государством программу в полном объеме. Поэтому Внешэкономбанк готов выкупать ипотечные бумаги, которые обеспечены не закладными, а банковскими правами требования по кредиту. Если ВЭБ введет такую систему, то это позволит банкам-участникам программы уложиться с выпуском облигаций до 2014 года, рефинансировав кредиты, выданные в рамках государственной программы и избежав штрафов.

Штрафы – это единственный рычаг давления Внешэкономбанка на кредитные организации- участников программы, которые выдали, но не секьюритизировали заявленные объемы кредитов. Такой штраф ВЭБ намерен ввести до полного выполнения госпрограммы, поскольку государственные программы развития должны быть выполнены в полном объеме.

Сейчас есть предпосылки к внедрению ВЭБом ускоренной программы секьюризации даже несмотря на возможные юридические риски – законодательство не запрещает выпуск бумаг, обеспеченных лишь правами требований по кредиту, однако есть нормы, запрещающие передавать кредиты физических лиц без согласия последних. Поэтому есть риск, что такая сделка может быть оспорена и аннулирована, в результате чего на руках у ВЭБ останется необеспеченная ценная бумага.

Продолжение действия программы

В данные момент изучается степень риска, и если риск признают высоким – будет предложено внести поправки в действующее законодательство. Если схема ускоренного рефинансирования будет принята, то действие программы ипотеки с государственной поддержкой, возможно, будет продолжено до полного выполнения программы.

Это значит, что банки продолжат выдавать кредиты на строящееся жилье по пониженной ставке в рамках изначально установленного для них лимита, и достаточно большое количество граждан смогут улучшить свои жилищные условия с помощью государства.