Приобретение жилья еще на стадии строительства при всех имеющихся рисках для многих остается самым приемлемым вариантом. В этом случае квартира обходится значительно дешевле – разница в цене составляет около 30%. Если же такую сумму быстро набрать не представляется возможным, можно воспользоваться такой услугой, как долевая ипотека или, как ее принято называть, ипотека с участием.

Притом, что ряд банков предлагает этот продукт уже давно, многие наши сограждане о долевой ипотеке знают мало. Попробуем разобраться, чем отличается долевая ипотека от других кредитных предложений.

Долевая ипотека: этапы кредитования

Чтобы получить долевой ипотечный кредит, прежде всего, необходимо заключить с застройщиком договор долевого участия. Перед тем, как поставить свою подпись на этом документе, важно обратить внимание на наличие в нем подробных данных об объекте долевого строительства, стоимости квартиры, порядок и сроки выплаты, а также указание гарантийных сроков на объект долевого строительства и сроков передачи недвижимости дольщику. К договору должен прилагаться план квартиры. Идеально будет, если перед заключением договора его увидит хороший юрист. Семейным гражданам придется обзавестись нотариально заверенным подтверждением согласия супруга на совершение сделки.

Далее договор регистрируется в специальных органах. Заявление на регистрацию договора долевой ипотеки надо написать и дольщику, и застройщику. Этим документом регламентируется их участие в долевом строительстве. Зарегистрировав договор, его необходимо предоставить в финансовое учреждение, которое затем перечислит средства на счет застройщика.

Кредитору при этом принадлежит определенная доля участия в собственности на объект недвижимости и/или в доходе. Иными словами, в качестве обеспечения банк может взять договор залога прав на квартиру. С момента поступления денег стартуют кредитные отношения, и начинается погашение займа.

Долевая ипотека: возможности расторжения договора и риски кредиторов

Многие из тех, кто решаются на долевую ипотеку, задаются вопросом о том, что же произойдет, если застройщик вдруг перестанет выполнять свои обязательства. В этом случае договор можно расторгнуть. При этом кредитная организация обязуется вернуть все деньги вместе с выплаченными процентами, после чего уже разбираться с застройщиками. Таким образом, долевая ипотека, оформленная по всем правилам, является своеобразной панацеей от потери средств из-за действий недобросовестных застройщиков.

При этом создается впечатление, что кредиты с участием для банков скорее рискованны, чем желательны. Однако эксперты выделяют как минимум две причины привлекательности долевой ипотеки для кредиторов. Во-первых, эти схемы финансирования дают возможность защитить интересы кредитора в условиях высоких темпов инфляции, а во-вторых, это позволяет снизить процентную ставку. По мнению исследователей, это имеет следствием уменьшение периодических платежей по кредитам и снижает риск невыполнения заемщиками своих обязательств.

В то же время, часть дохода от недвижимости, на которую по праву рассчитывает кредитор, имеет весьма значительную степень риска. Для его снижения в договоры включаются статьи о периодических проверках качества управления собственностью. При этом сохраняется еще и риск того, что со временем недвижимость не станет намного дороже.

Что надо знать, решаясь на ипотеку с участием?

Оформление ипотеки с участием предполагает также заключение договора о страховании – без него долевую ипотеку взять невозможно. При этом страхуется, прежде всего, жизнь заемщика, и размер страховых взносов зависит от возраста и пола. Выплачивать страховые взносы придется каждый год на протяжении всего времени, в течение которого погашается ипотечный кредит.

При этом все же, как считают отечественные, а также зарубежные исследователи, заключение ипотечного договора с участием имеет большие преимущества для заемщиков, с лихвой окупающие обязательные страховые платежи.

Во-первых, это более низкие платежи по недвижимости по сравнению с суммами иных кредитов. К тому же, для ответственного и грамотного заемщика меньшие суммы выплат могут стать стимулом для реализации инвестиционного проекта, требующего больших затрат. Правда, риски для заемщиков тоже имеются. При существенном росте стоимости недвижимости и дохода от нее растущие выплаты кредитору могут и не компенсироваться сниженной процентной ставкой.

Так или иначе, долевая ипотека в России, равно, как и ипотечное кредитование, как таковое, находится далеко не на пике своего развития. Даже самые оптимальные условия кредитования пока недоступны для большинства российских семей, а многие из них просто не имеют достаточной информации о возможностях ипотеки.