Может ли банк по своему усмотрению повысить ставку по ипотеке?

О Сергее из Пензы «Комсомолка» уже писала - в 2007 году он купил квартиру в кредит, но банк вместо ипотечного договора оформил некую бумагу, по которой он приобрел непонятный вексель вместо законных квадратных метров. Через год, когда случился кризис, за «трешку» в подмосковном Видном банк стал требовать по 60 тысяч в месяц вместо тех 47 тысяч, что Сергей отдавал раньше. Аргумент был железный - у нас кризис, а не хотите платить, собирайте вещички и отправляйтесь на все четыре стороны. Сергей квартиру отсудил. Но его случай - исключение из правил. Мы решили разобраться, в какой ситуации банк может в одностороннем порядке повысить ставки по ипотеке и на что нужно обратить внимание, чтобы не попасть в неприятную ситуацию.

ЧИТАЙТЕ И ДОГОВАРИВАЙТЕСЬ

Как рассказывает Сергей, ушлый банк вместе с застройщиком продали ему вексель, который не давал никаких прав на квартиру. Обещали, конечно, потом договор переоформить и клялись, что это «всего лишь техническая формальность». В детали, к сожалению, Сергей вникнуть не успел и оформил кредит, хотя в договоре можно было бы найти массу интересного. Например, оказалось, что кредит он взял всего на полтора года, в течение этого времени должен был платить по 47 тысяч в месяц, а потом полностью рассчитаться по долгам. О том, что ипотека на 20 лет, а банк обязуется переоформить договор, как и обещал, в бумагах ни слова.

- Когда я пошел в суд, мне говорили - ты ничего не докажешь, - рассказывает Сергей. - А суд вынес решение в мою пользу, и квартиру присудил мне.

История Сергея, конечно, чистой воды мошенничество, но в кризисные годы с ростом ставок по ипотеке столкнулись очень и очень многие. И расплатиться по выросшим обязательствам смогли далеко не все.

- Нужно крайне внимательно читать кредитный договор, - озвучивает азбучную, но так и не усвоенную многими, истину вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев. - Там прописываются все ваши отношения с банком, и от него зависит, какие деньги вы будете платить и на каких условиях.

Если банк сознательно наплевал на все условия и повысил ставку без оглядки на формальности, то тут прямая дорога в суд - это явное нарушение.

Как рассказывает эксперт брокерского агентства «Ипотек.ру» Жанна Никитушкина, раньше в ипотечные договоры многие банкиры действительно отдельным пунктом вносили, что кредитная организация может изменить проценты. Но сейчас это встречается нечасто.

- Мы не советуем заемщикам те банки, в договорах которых черным по белому написано, что банк в одностороннем порядке может повысить ставку, - рассказывает Никитушкина. - Да и в большинстве договоров сейчас такого пункта просто нет, банки наоборот чаще стали вносить отдельную строку о том, что не могут менять процент, чтобы не нервировать заемщика. К тому же клиенты сейчас стали более грамотные, и всегда просят заранее посмотреть договор на этот предмет.

Впрочем, хитрые лазейки можно найти, было бы желание. Поэтому одно из главных правил - перед заключением сделки покажите договор грамотному юристу. Стоит это не так дорого, а многих проблем удастся избежать.

Случается, что юристы находят в бумагах двусмысленные пункты, которые могут потом выйти боком ипотечнику, а банк отказывается пересматривать условия. Мол, не хотите - не берите, у нас очередь из желающих. Константин Апрелев уверен, что в таких случаях стоит присмотреться к другим кредитным организациям.

- В принципе, любые условия, которые вас не устраивают, можно обсуждать с менеджерами. Потому что сегодня банк не только печется о своих рисках, но и старается бороться за клиента, чтобы получить прибыль, - говорит вице-президент Российской гильдии риэлторов. - Если первый банк слишком несговорчив, можно рассмотреть и второй, и третий. Например, когда Сбербанк начал поднимать ставки по ипотеке, то значительная часть банков, тот же «Дельта-Кредит», стали наоборот на этом фоне снижать ставки и отвоевывать себе долю рынка. Так что варианты можно найти всегда.

РИСКИ ОТКРЫТОГО ПЛАВАНИЯ

Выплаты по кредиту могут расти не только потому, что хитрые банкиры мелкими буквами пишут в договоре кабальные условия. Есть еще и абсолютно законная и честная, но рискованная штука, - плавающая ставка. Обычно в таких случаях в договоре пишут «процентная ставка по кредиту равна MosPrime (Libor, Euribor) + 5%». На первый взгляд адское заклинание, но на деле все просто: 5% в данном случае это маржа банка, ее каждая организация выставляет в зависимости от свои аппетитов, а MosPrime, Libor и Euribor - индикаторы кредитного рынка, к которым привязывается процентная ставка. Давайте разберемся, что эти самые индикаторы из себя представляют.

Итак, MosPrime это средняя ставка предоставления рублевых кредитов (депозитов) на московском рынке, она рассчитывается Национальной валютной ассоциацией на основе соответствующих ставок ведущих российских банков. Некоторые ипотечные программы кредитные организации привязывают к этому показателю, чтобы обезопасить себя на случай резкого взлета ставок - маржа какой была, такой и осталась, а за колебания рынка в данном случае платит заемщик.

Libor - это международный индикатор стоимости финансовых ресурсов, по этой ставке крупнейшие банки мира готовы выдавать кредиты другим банкам на Лондонской межбанковской бирже. Euribor, в свою очередь, это средняя процентная ставка по межбанковским кредитам в евро. В России эти два показателя используют по тому же принципу, что и MosPrime, но только для расчетов ставок по кредитам в валюте.

Индикаторы эти постоянно меняются в зависимости от финансовой обстановки в мире.

Несложно догадаться, почему привязанные к ним ставки по ипотеке называются плавающими, - они растут и снижаются вслед за рынком.

- Во время кризиса в одном из банков по ипотечной программе с плавающей ставкой процент взлетел с 12 до 27%, - приводит пример Жанна Никитушкина. - И чтобы привлечь заемщиков и в некоторой степени их обезопасить, многие банки при плавающей ставке обозначают коридор, в рамках которого ставка может меняться. Например, она не может быть ниже 12% и выше 18%.

Обычно банки пересматривают условия в случае плавающих ставок не каждый день или месяц, а, например, каждые три месяца или год.

Существуют и комбинированные процентные ставки - банк прописывает в договоре, что на первые 5, 10 или 15 лет процент фиксированный, а потом уже будет зависеть от MosPrime или другого показателя. Это тоже штука непростая - от конкретного банка, в котором вы берете ипотеку, индикаторы не зависят, и предсказать, как они будут меняться, сложно. С одной стороны, когда обстановка на денежном рынке спокойная, плавающие проценты могут оказаться ниже и выгоднее, но если вдруг подскочит тот же MosPrime, то и ваши проценты, то есть и выплаты по кредиту, тоже полезут вверх.

- С моей точки зрения, такие рискованные кредиты лучше не брать - инфляция нарастает, мы видим, что сейчас происходит в Европе, и увеличение ставок по таким кредита очень возможно, - резюмирует Константин Апрелев.

СОВЕТЫ «КП»

- Самое первое и золотое правило - внимательно читайте кредитный договор. На прямое нарушение его условий банк вряд ли пойдет, а вот лазейки для себя может припрятать между строк.

- Если вам непонятен какой-то пункт в договоре, попросите банковского работника вам его объяснить и привести конкретные расчеты. При этом надо понимать, что и среди клерков хватает не слишком честных людей, так что лучше всего проконсультироваться с юристом.

- Банковский договор - это не контракт с дьяволом, его пункты можно менять по согласованию сторон. Если же банк упирается и отказывается идти вам навстречу, стоит приглядеться к другим кредитным организациям

- Трезво оценивайте свои финансовые возможности и прочность положения - с работы могут уволить, акции упасть в цене, драгметаллы подешеветь и т.д. К ипотеке в валюте вообще стоит относиться очень осторожно и брать ее имеет смысл только тогда, когда вы получаете твердую зарплату в долларах или евро в надежной компании. Хотя и это очень большой вопрос.

- Помните, что плавающая ставка, даже если сейчас она кажется очень выгодной, вещь коварная, а финансовый рынок непредсказуем. Если хочется воспользоваться такими процентами, лучше выбрать комбинированную ставку с фиксированными процентам хотя бы на 5 лет.

Алена ВОРОБЬЕВА