Квартиры, продающиеся на рынке, бывают самые разные - в смысле их состояния. От объектов, полностью пригодных для жилья (новоселу остается только купить домашние тапочки), до новостроек в состоянии «голого бетона» и бывших «бомжатников» на вторичке. Понятно, что жилье с отделкой выглядит симпатичнее. Однако вроде бы следующий из этого вывод - что частному инвестору однозначно стоит сделать ремонт, чтобы увеличить рентабельность своего вложения денег, - при ближайшем рассмотрении оказывается вовсе не таким очевидным.

В том, что здесь и как, и разбирался обозреватель «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru».

Новостройки: маятник качнулся назад

Начнем с небольшого исторического экскурса. В советские годы отделка в новостройках была строго обязательной: квартира непременно встречала своих жителей салатовым кафелем, линолеумом на полу и обоями в полосочку.

Практика сохранилась и в первые постсоветские годы. Но потом отцы-основатели московского стройкомплекса заметили, что многие элементы отделки новых домов моментально оказываются на соседней свалке. Изучение вопроса показало, что те новоселы, что посостоятельнее, категорически отказываются от навязанных интерьеров. И было решено проводить диверсифицированную политику: квартиры на продажу стали сдавать без отделки (это, в частности, позволяло уменьшить их цену), а вот то, что город предоставлял в рамках социальных программ (многодетные семьи, переселенцы из сносимых пятиэтажек, etc.), продолжали приводить в жилой вид. У специалистов появился даже такой термин - муниципальная отделка.

В последние годы, однако, заметен некоторый разворот тенденции: отделка вновь появляется и в «продажных» объектах. «Как правило, с отделкой предлагаются квартиры в комплексах классов эконом или комфорт, - говорит Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость». - В настоящее время около 23% корпусов предлагаются с каким-либо вариантом отделки. Причем бОльшая часть – 14,5% - предлагается исключительно с отделкой, которая включена в стоимость квартиры. Они чаще относятся к экономклассу. В комфорте отделка является дополнительной опцией и предоставляется по желанию покупателя».

Другие опрошенные нами эксперты называли другие цифры, но в целом картина получалась похожая. Во-первых, без отделки продается пока все-таки основная масса новостроек, но доля предложений с отделкой растет. А во-вторых, продвигается новая тенденция «снизу», то есть с самых дешевых сегментов рынка.

«Застройщик не рассматривает отделку как способ увеличить цену квартиры; скорее это инструмент для повышения динамики продаж, особенно в экономклассе, - отмечает Наталья Козлова, генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость». - Здесь покупатель, как правило, вкладывает максимум наличных средств в покупку квартиры. Если же придется делать ремонт, то покупателю надо будет тратиться не только на него, но и на аренду временной квартиры. Поэтому квартиры с отделкой становятся все более популярны: покупатель вкладывает все средства, включая те, которые планировал на ремонт, а значит, может, например, купить квартиру большей площади».

Без отделки. Совсем

Перейдем теперь к конкретным цифрам - тому, в какую сумму обойдется покупателю «доведение до ума» приобретенной новостройки. Начнем с квартир совсем без отделки - их, как мы помним, на рынке большинство. Разумеется, назвать совсем точные цифры в статье вряд ли возможно: тут многое зависит от вкусов потребителей, используемых материалов и т. п. Не забудем и еще об одной детали: в панельных новостройках, пусть даже самых неотделанных, все равно есть внутренние стены - без них нельзя, так как они являются несущими элементами здания. А вот в домах, возведенных по другой технологии - монолитной, внутренних стен часто нет вообще. Следовательно, надо ставить, что, конечно, удорожает процесс. Но все-таки - сколько?

Самую скромную оценку дал Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс»: по его словам, самый бюджетный ремонт обойдется в $200 за кв. м, более качественный - от $500.

Остальные эксперты называли суммы повнушительнее. Так, по мнению Инны Игнаткиной, директора отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне, минимальная цена ремонта составит 8-12 тыс. руб. за кв. м. Это для экономкласса, а в более дорогих сегментах (вспомним уж кстати и о них) цифры будут такими: 25-40 тыс. в бизнесе и 45-110 тыс. руб. в элите.

Марина Тимашова, замдиректора по маркетингу девелоперской компании «Сити-XXI век», считает, что минимальная цена в доме - 10-13 тыс. руб. за кв. м. Это в доме, где возведены межкомнатные стены. Если же нужно их проектировать и возводить, а также проводить по квартире электричество (провода ведь прячутся в стены - так что в доме, где нет внутренних перегородок, и электропроводка заканчивается у щитка), то сумма возрастает еще на 3-5 тыс. на кв. м.

И, наконец, Татьяна Кузнецова, директор департамента продаж недвижимости компании «Эталон-Инвест», назвала сумму в $700-800 за кв. м - таким образом, ремонт однокомнатной квартиры площадью 40 кв. м обойдется примерно в 1 млн руб.

Частичная отделка: вопрос в «частичности»

Весьма частое предложение - новостройки с «частичной» отделкой. В принципе, понятно: застройщик провел часть ремонтных работ, а остальное оставил на покупателя. И главный вопрос тут - что именно сделано?

«Частичная отделка (она же «квартира под чистовую отделку») - это, наверное, самое расплывчатое понятие, - говорит Марина Тимашова («Сити-XXI век»). - Каждый из застройщиков подразумевает что-то свое: различные комбинации наличия тех или иных элементов». Как поясняет эксперт, чаще всего этот вид отделки встречается в таком варианте. Полы уже подготовлены и выровнены, готовы межкомнатные перегородки, стены и потолки требуют окончательной шпаклевки, электрика может быть разведена по квартире, а может быть только введена в квартиру до щитка, все трубы проведены в санузлы, но отсутствует сама сантехника (смесители, раковины, унитазы), нет межкомнатных дверей, у окон нет подоконников и откосов.

Что касается цен, то Татьяна Кузнецова («Эталон-Инвест») сообщила нам, что приведение квартиры из «частичной отделки» в жилое состояние обойдется примерно в 9 тыс. руб. за кв. м.

Полная отделка: сплошные плюсы, если качество соответствует

Такие квартиры, заверили наши эксперты, действительно соответствуют заявленному: в них готово абсолютно все. Покупателю остается только купить мебель. Кстати, данную услугу - приобретение обстановки - многие застройщики тоже предлагают. Но уже за отдельные деньги.

Полная отделка - это сплошные плюсы для потребителей. Первое - дешевизна. «Поскольку материалы застройщик закупает по оптовым ценам и располагает собственными строительными бригадами, стоимость таких работ сокращается до минимума, - убежден Павел Лепиш («Домус финанс»). - Например, в микрорайоне «Новое Домодедово» двухкомнатную квартиру площадью 57 кв. м можно купить без отделки за 3,078 млн руб., а с отделкой аналогичная квартира обойдется в 3,22 млн. Таким образом, разница в цене составляет менее $100 за кв. м».

Есть еще пара соображений, на которые обратили наше внимание специалисты пресс-службы ЗАО «Дон-Строй Инвест». Новостройка с отделкой оказывается особенно интересной покупателям, приобретающим жилье в кредит. Если делать в новой квартире ремонт, то придется на этот период снимать жилье, т. е. платить одновременно и по кредиту, и за аренду. В случае же с готовым жильем трат на съем можно избежать. Еще - жители избегают «счастья» жить в атмосфере соседских ремонтов, а с первого же дня наслаждаются тишиной, чистотой и уютом.

Так что вопрос к готовым квартирам, собственно, один: понравится ли качество? И не будут ли жители чувствовать себя «инкубаторскими» - у всех одинаковые квартиры? Однозначных ответов тут нет. Иногда застройщики действительно чересчур экономят - к примеру, ставят столь хлипкие входные двери, что жильцы сразу же меняют их на нечто более основательное. Если же все сделано качественно, то подобных вопросов не возникает. Например, по данным пресс-службы «Дон-Строй Инвест», в ЖК «Лосиный остров» квартиры небольшой площади (47,5 кв. м) в двух разных корпусах продаются с отделкой и без отделки за 9,7 и 7,7 млн руб. соответственно. Разница в цене составляет около 2 млн руб., и получает покупатель за это итальянскую плитку от Atlas Concorde, финскую паркетную доску от Upofloor, итальянские межкомнатные двери Porte Bolini, швейцарскую сантехнику Laufen...

А в микрорайоне «Царицыно», напоминает Ольга Новикова («НДВ-Недвижимость»), квартиры предлагаются как без отделки, так и с отделкой чистовой и под ключ. В последнем случае имеются три дизайнерских варианта: «Классика», «Средиземноморье» и «Кантри».

Вторичка: все по-своему, но похоже на новостройки

На рынке ненового жилья своя специфика. Квартир без отделки там не бывает. Но, с другой стороны, иные жильцы доводят свои жилища до такого состояния, что голые бетонные стены выглядят лучше.

У риелторов на предмет состояния вторичных квартир существует своя классификация:

- квартира «убитая». Такие обычно остаются после алкоголиков, бомжеватых пенсионеров и прочей подобной публики. «Вид такой квартиры бывает ужасающий и порой отпугивает даже тех весьма бестрепетных покупателей», - говорит Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». Понятно, что данные объекты нуждаются в серьезном ремонте. «Работы требуются полномасштабные, капитальные, - убежден Олег Самойлов, генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость». - В частности, обычно нужна замена всех инженерных систем, включая прокладку новой электропроводки и установку новых труб водоснабжения и водоотведения».

Одним словом, такие квартиры являются, по существу, аналогом новостройки без отделки: сделать там предстоит не меньше. А иногда и больше - если учитывать несколько контейнеров, на которых уезжает на помойку барахло прежних хозяев.

- квартира «под ремонт». Во многом похожа на предыдущую категорию. Отличия сводятся к тому, что нет такого количества хлама. И что среди всеобщей разрухи может оказаться что-то работоспособное - скажем, электропроводку менять не надо. Соответственно, и стоимость ремонта окажется меньше.

- «советский» ремонт. В этом случае в квартире все сделано, и даже вполне нормально - но лет 20 назад. Поэтому все обветшало, да и внешний вид старого линолеума и обоев сегодня не впечатляет. Такие квартиры у покупателей не вызывают особого отвращения. Более того, если денег совершенно не хватает, какое-то время можно пожить и в подобном интерьере - пока не будут собраны деньги на ремонт.

- «жилое состояние» (оно же «нормальное»). Как правило, если продающая сторона не приукрашивает (а такое на рынке сплошь и рядом), здесь речь идет о нормальном ремонте. Только сделан он лет 5-7 назад и немного пообветшал. По мнению Олега Самойлова («Релайт-Недвижимость»), подобные квартиры обычно нуждаются в легкой «косметике», не более того.

- свежий новый ремонт, иногда удостоенный звания «евроремонт». По словам знающих людей, встречается гораздо реже, чем декларируется. Продавцы любят рассказать по телефону о замечательном состоянии квартиры, а при просмотре покупатель обнаруживает белорусские обои. И не придерешься: кто сказал, что Белоруссия - не Европа? Если же ремонт действительно такой, как обещано, то такая квартира, конечно, не нуждается ни в какой «доводке». А проблема может оказаться только одной: понравится ли интерьер покупателю?

Не окупается, хоть плачь

Перейдем теперь к ответу на вопрос, которым мы заинтриговали читателя в начале этой статьи: стоит ли делать предпродажный ремонт в квартире? Ответы, по существу, сводились к категорическому нет. Если более развернуто - то отремонтированная квартира, конечно, будет стоить дороже, чем неотремонтированная. Но разница окажется меньше, чем вы затратите.

«К сожалению, практика показывает, что любого уровня ремонт, даже самого высочайшего класса, оправдывается максимально на 40-50%. А чаще и того меньше - на 20-30%, - говорит Оксана Растрыгина, руководитель отделения «Беляево» компании «Азбука жилья». - Причем этот процент, как правило, даже не зависит от того, проживали хозяева какое-то время в отремонтированной квартире или сразу после ремонта «закрыли дверь» и выставили квартиру в продажу. В итоге получается, что квартира, купленная, скажем, за 10 млн руб., дополнительные расходы на ремонт которой составили 2 млн руб., при продаже будет иметь рыночную стоимость не 12 млн, а порядка 10,6 млн руб.».

«Логика продавца понятна: я купил за цену Х, вложил в ремонт сумму У, поэтому продавать буду за цену не меньше, чем Х+У, - соглашается Олег Самойлов («Релайт-Недвижимость»). - Но, с высокой степенью вероятности, так продать квартиру не удастся, потому что получившаяся цена просто «вылетит» за рынок».

Не забудем и еще об одной детали. Недвижимость со временем только повышается в цене (если не брать относительно краткосрочные откаты во времена кризисов). А вот отделка - однозначно ветшает и дешевеет. Поэтому, сделав в квартире «инвестиционный» ремонт, вы гарантированно потеряете.

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

Если квартира готовится к продаже, в ней необходимо провести только бесплатные мероприятия по улучшению внешнего вида. Выбросить старый хлам, вымыть окна, отдраить сантехнику. Никаких действий, сопряженных с финансовыми тратами, делать не стоит - не окупятся они. А ремонт имеет смысл только в одном случае: если перед тем, как продавать, вы намерены некоторое время сдавать недвижимость в аренду. Но это — совсем другая история. Или если хотите продать побыстрее и время для вас важнее денег.

Мнения экспертов:

Алла Вишневская, управляющий партнер офиса «Университет» холдинга «МИЭЛЬ»:

Наш опыт показывает, что спрос как на первичном, так и на вторичном рынках неуклонно смещается в сторону готовых для проживания квартир. На сегодня срок экспозиции квартиры под ключ не превышает двух месяцев, несмотря на более дорогой ценник. На практике, быстрее продаются квартиры с ремонтом, рассчитанные на усредненный вкус покупателя.

Спрос на такое жилье формируют покупатели, которые привыкли экономить время и нервы. Возможно, покупатель, отдавая предпочтение «убитой» квартире, несколько сэкономит на ее самостоятельном ремонте, но теряет год жизни, именно столько времени обычно уходит на согласование перепланировки, ремонт, отделку и декор квартиры.

Александр Погончик, директор по инвестиционному строительству «ЮИТ Уралстрой»:

Если квартира приобретается для дальнейшей сдачи в аренду, то имеет смысл сделать довольно простой ремонт (постелить ламинат, поклеить обои под покраску, отделать санузел кафельной плиткой, установить сантехнику, входную сейф-дверь, пластиковые окна, покрасить потолок). В случае если квартира покупается для перепродажи, не всегда есть смысл ее ремонтировать, так как новый собственник может иметь другие взгляды на отделку квартиры. Впрочем, для скорейшей реализации, если это квартира вторичного рынка, лучше все же сделать небольшой косметический ремонт.

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком»:

Состояние квартиры – не самый главный фактор при выборе жилья. В первую очередь, покупатель смотрит на месторасположение, транспортную доступность и инфраструктуру. Большую роль играет тип здания и его состояние. Цена на квартиру в доме под снос не может быть увеличена. Прежде чем покупать себе жилье, люди обязательно исследуют состав предложений на рынке и изучат цены. Поэтому квартиры по неоправданно высокой цене не будут пользоваться спросом – это правило применимо ко всем сегментам рынка.

Алексей Балыкин, директор департамента управления проектами TEKTA GROUP:

Рентабельность квартир с ремонтом ниже, чем у квартир без отделки. Как показывает практика, значительное число покупателей хотят сразу же обустроить новое жилье на свой вкус, потому что они не готовы въезжать в квартиру с уже придуманным кем-то дизайном. С другой стороны, есть такая категория покупателей квартир в новостройках, которые меняют свое старое жилье на новое и вынуждены снимать жилплощадь на период строительства. Они готовы рассматривать варианты даже с частичной отделкой, что в их положении намного привлекательнее, потому что экономит силы и время.

Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»:

Ремонт может быть как фактором, повышающим цену квартиры, так и фактором, цену понижающим. Бывают ситуации, когда ремонт выполнен так, что окупить его фактически невозможно, а квартира, в которой сделан удачный ремонт, может уйти быстрее, чем квартира без отделки, хотя, конечно, определенная надбавка за ремонт присутствует. Непосредственные запросы на квартиры с ремонтом встречаются не так часто. Хороший евроремонт может добавить от 5% до 20%, в зависимости от времени проживания предыдущих владельцев в квартире после ремонта.

Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:

При покупке инвестиционной квартиры стоит учитывать нюансы отличий рынков аренды и купли-продажи жилья. Если квартира приобретается надолго, для последующей сдачи в аренду и, возможно, для проживания в ней подросших детей, то ремонт делать однозначно стоит. Квартира с качественным ремонтом на рынке аренды ценится высоко. Еще выгоднее для этих целей приобрести квартиру с отделкой. Владимир Абгафоров