Цена на товары и услуги определяется балансом спроса и предложения. Дефицит на рынке ведет к повышению их стоимости. А излишнее предложение - к снижению. Конечно, продавцы всегда могут поставить любую цену на свой товар. Ведь их задача - получить как можно больше прибыли. Но рынок обычно все расставляет на свои места. Поэтому реальную стоимость любого товара можно определить лишь после серьезного анализа. В отношении рынка недвижимости это делают профессиональные оценщики жилья. Тем, кто хочет брать квартиру в ипотеку, обязательно придется с ними столкнуться. Мы вкратце расскажем о том, как происходит оценка квартиры, кто ее делает и сколько она стоит.

РЫНОЧНАЯ ЦЕНА КВАДРАТНОГО МЕТРА

Если мы покупаем квартиру в кредит, то на сумму, которую нам может выдать банк, влияют два основных фактора. Во-первых, доходы заемщика и созаемщиков. Во-вторых, стоимость приобретаемого жилья. К примеру, банк выдает клиенту определенную сумму, исходя из того, что он будет потом ежемесячно отдавать за кредит не более 45% от своей зарплаты. А вот стоимость определяется немного сложнее.

При ипотеке банк получает в залог квартиру. Это гарантия того, что заемщик выплатит все до последней копейки. А если не сможет, то банк может продать квартиру и тем самым не оказаться в убытке. Естественно, в данном случае квартира должна стоить больше той суммы, которую банк выдал клиенту.

К примеру, вы покупаете квартиру за 5 млн. рублей, а первоначальный взнос составляет 20%. Таким образом, в банке вы надеетесь получить 4 млн. рублей. Доходы семьи позволяют это сделать. Но при этом оценщик может занизить (на ваш взгляд) рыночную стоимость квартиры. Например, до 4,5 млн. рублей. А ликвидационную и вовсе опустить до 3,6 млн. рублей (минус 20% от рыночной). Что делать в этом случае?

Если оценка желаемой квартиры вас не устраивает, вариантов несколько. Либо, исходя из приведенного примера, найти недостающие 400 тысяч рублей и тем самым увеличить долю первоначального взноса. Либо оценить квартиру в другой аккредитованной при банке оценочной компании (хотя многие из них пользуются одними и теми же формулами при расчетах). Либо отказаться от покупки этой квартиры или поторговаться с хозяевами. Вполне вероятно, заключение оценщика может еще вам и хорошую службу сослужить. Если стоимость определена верно, то вы сможете сэкономить несколько сотен тысяч рублей, подыскав более приемлемый вариант либо прогнув продавца под свои условия.

101 ФАКТОР, ВЛИЯЮЩИЙ НА СТОИМОСТЬ

У оценщиков существует три метода оценки квартир, то есть три метода определения стоимости. Во-первых, доходный. Оценка производится исходя из того, какой доход может принести этот объект. Его применяют в том случае, если жилье или другую недвижимость покупают с инвестиционной целью. Для оценки кредитных квартир этот метод не применяется. Во-вторых, затратный. Тут фактически учитывается себестоимость квадратных метров. Оценщики суммируют все затраты на строительство: материалы, зарплаты рабочих, налоги и так далее. Словом, все расходы, которые произведены застройщиком, чтобы возвести этот дом и отдельную его часть (то есть данную квартиру). При этом учитывается инфляция, удорожание стройматериалов, степени износа здания и других факторов. Эта стоимость указана в справке БТИ. Именно поэтому она, как правило, не отражает реальной рыночной стоимости объекта недвижимости. Естественно, при оценке кредитной квартиры этот метод тоже не применяется.

- Оценка кредитной квартиры производится исходя из того, за какие деньги проданы аналогичные квартиры, - объясняет Дмитрий Овсянников, автор интернет-проекта «Ипотека по-русски». - Это называется сравнительный метод или метод сравнительных продаж. Например, если квартира в этом районе, на одном из средних этажей, площадью 38 метров, продана за 5 млн. рублей, а другая, в соседнем доме, площадью 40 метров, - за 5 400 000 рублей, то вероятно, что похожая квартира площадью 39 метров в этом же доме может быть продана примерно в этом диапазоне. Сложно, когда не с чем сравнивать. Но предположим, что наша квартира с балконом, а все остальные — без балкона. Можно прикинуть, сколько процентов стоимости (или какую сумму денег) прибавляет балкон, и добавить соответствующий коэффициент. Так же с помощью коэффициента можно поступить и с телефоном, если, допустим в других квартирах он есть, а в нашей - нет.

Для оценки квартир наиболее приемлем именно этот метод.

При этом оценщики обычно выделяют две стоимости квартиры: рыночную и ликвидационную. Смысл первой понятен, а вот вторая нужна банку - чтобы он понимал, за какую цену можно быстро избавиться от этой квартиры, если заемщик (специально или невольно) станет недобросовестным. Обычно ликвидационная стоимость недвижимости на 10 - 20% ниже рыночной. И именно от ее размера зависит, какую максимальную сумму денег банк сможет выдать вам в кредит.

КАК ПРОИСХОДИТ ОЦЕНКА

Цена квартиры зависит от множества факторов (см. «Из чего складывается цена квартиры»). При этом есть как повышающие, так и понижающие коэффициенты. В зависимости от сочетания этих и других характеристик квартиры оценщик производит оценку рыночной стоимости квартиры.

Обычно это происходит довольно быстро. Банки предлагают заемщикам перечень аккредитованных у них оценочных компаний. Выбираете любую и вызываете эксперта. Он приезжает в квартиру, проверяет документы на жилье и делает осмотр (фотографируя при этом все комнаты, подъезд и прилегающую территорию).

Через несколько дней вам выдают экспертное заключение - это целый талмуд примерно на 100 - 200 листов. Там, помимо характеристик самой квартиры и дома, приводится анализ рынка недвижимости на сегодняшний день.

Все эти факторы в конечном итоге и формируют рыночную стоимость приобретаемой недвижимости. При этом можно оценить не только квартиру в целом, но и ее часть: долю в квартире, комнату.

Оценка проводится за счет заемщика. То есть это дополнительные расходы. Но стоит это удовольствие довольно недорого. Особенно по сравнению с тем, какие комиссионные дерут риелторы. В среднем оценка обойдется в 3 - 7 тысяч рублей (в зависимости от региона, компании, метража и элитности).

ЕСЛИ ДЕЛО НЕ В ИПОТЕКЕ

На самом деле оценка нужна не только при покупке недвижимости в кредит. Есть много ситуаций, когда она требуется. Самый распространенный - продажа квартиры. Можно, конечно, поставить цену наобум. Узнав, за сколько продали такую же «однушку» или «двушку» соседи. Или прочитав объявления в местной газете. Однако всегда можно как продешевить, так и запросить неподъемные деньги.

- Я обычно выставляю сразу большой ценник, а вдруг получится и по такой стоимости продать?! - объяснил мне премудрости своего ремесла один из риелторов. - А затем потихоньку снижаю, чтобы нащупать реальную цену. Этакий метод «научного тыка» получается.

Другие риелторы поступают наоборот. Они, пользуясь неведением продавца, вынуждают его поставить цену немного ниже рыночной. Тогда сам посредник, конечно, немного теряет в комиссии, но зато квартира улетает новому покупателю со свистом. Минус в том, что продавец в этом случае лишается части своей законной прибыли. А в условиях крупных городов речь может идти о нескольких десятках, а то и сотнях тысячах рублей.

Чтобы не прогадать, лучше заказать профессиональную оценку стоимости жилья. Стоит она совсем недорого. Зато включает в себя не только описание объекта, но и нынешнюю ситуацию на рынке недвижимости. Оценщики мониторят ее в ежемесячном режиме. Так что сегодня одна и та же компания может оценить вашу квартиру в одну стоимость, а через месяц - уже в другую.

- У меня дедушка в Кисловодске уже третий год продать квартиру не может, - жаловался на днях один мой приятель. - Как поставил 2 млн. рублей, так и не хочет снижать. Хотя звонков вообще нет. Самое обидное, что эти деньги предполагалось мне отдать - чтобы я квартиру в ипотеку в Москве взял. Так до сих пор и снимаю...

В общем, профессиональная оценка поможет определить реальную стоимость жилья. Это будет неким ориентиром. А дальше вы, как продавец, уже сможете выбирать, какой стратегии придерживаться. Либо завышать цену в надежде на щедрого покупателя, либо немного снижать, чтобы не возиться с продажей жилья слишком долго.

При этом другая сторона сделки (то есть покупатель) тоже может провести независимую оценку жилья. Даже если приобретает недвижимость за наличные.

И наконец, еще один распространенный случай, когда требуется оценка недвижимости, - развод. Чтобы поделить совместно нажитое имущество, супругам нужно сначала посчитать, сколько оно стоит. Ведь, как правило, один из супругов остается жить в квартире, а второй по закону должен получить свою долю в денежном эквиваленте. В зависимости от сложности ситуации, это происходит либо полюбовно, либо через суд. И тогда обязательно нужна профессиональная оценка.

ДЛЯ КАКИХ ЦЕЛЕЙ НУЖНА ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

- Сделки купли-продажи;

- Использование квартиры в качестве залога при получении ипотеки;

- Раздел имущества при разводе (для определения доли);

- Оформление в качестве наследства;

- Оформление страховки;

- Решение имущественных споров;

- Оценка квартиры для органов опеки;

- Внесение в уставной капитал.

ЭТО ВАЖНО ЗНАТЬ

Из чего складывается цена квартиры

Профессиональные участники рынка разделяют оценку жилья на три основных составляющих:

1. Месторасположение дома, в котором находится квартира:

- Район города, его удаленность от центра;

- Преобладающая застройка микрорайона;

- Транспортная доступность и обеспеченность общественным транспортом;

- Инфраструктура района;

- Состояние прилегающей территории;

- Экологическая обстановка.

2. Состояние дома:

- Тип здания и его состояние;

- Количество этажей;

- Год постройки;

- Материал стен и перекрытий;

- Состояние коммуникаций;

- Состояние подъезда;

- Наличие стоянки или подземного гаража.

3. Состояние самой квартиры:

- Площадь: общая/жилая;

- Кол-во комнат, их площадь;

- Этаж, на котором расположена квартира;

- Площадь кухни, ее состояние;

- Санузел, его состояние;

- Высота потолков;

- Наличие балкона или лоджии;

- Общее состояние квартиры;

- Данные о наличии перепланировок;

- Качество вида из окна.

КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ НУЖНЫ

- Поэтажный план дома, где расположено жилье.

- Экспликация (пояснение) к поэтажному плану.

- Свидетельство или договор социального найма, где содержится информация о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

- Бумаги, утверждающие имеющиеся перепланировки в квартире (если они производились).

- Сведения о наличии юридических обременений имущества.

Евгений БЕЛЯКОВ