На российском рынке жилищного кредитования наблюдается невиданное для посткризисного времени оживление: банки снижают процентные ставки и заключают партнерские соглашения с девелоперами.

Подъем с провисания

По данным исследования «Маршал Эстейт», за время кризиса количество ипотечных сделок снизилось на 90%, а число банков, предоставляющих средства частным лицам, — на 95% (в прошлом году кредиты выдавали не более пяти организаций). В 2009 году ставки повысились вдвое и достигли 21%, хотя уже в I квартале 2010-го ряд банков возобновил свои ипотечные программы, что привело к понижению процентов. Как сообщает Росреестр, в апреле зарегистрировано более 2 тыс. сделок, что в пять раз больше, чем в апреле прошлого года. Рост подтверждают и игроки рынка. По информации «Миэль-Брокеридж», достаточно заметное увеличение доли ипотечных сделок началось с конца III квартала прошлого года. О том же говорят и девелоперы. «В 2009-м начался плавный подъем ипотеки, связанный с целым рядом экономических факторов. Среди них — замедление темпов падения рынка жилья и возврат части отложенного спроса, обусловленный как изменением экономических ожиданий населения, так и изменением отношения кредитных учреждений к заемщикам, — говорит генеральный директор ГК «РЕНОВА-СтройГруп» Михаил Семенов. — В прошлом году выдано чуть больше 130 тыс. кредитов — в 2,7 раза меньше, чем в 2008-м. Однако наблюдается устойчивая тенденция роста доли ипотеки, что связано с множеством макро- и микроэкономических параметров».

Рост в подробностях

Как утверждает М. Семенов, основными ипотечными игроками в регионах, помимо Сбербанка РФ, остаются организации, работающие по стандартам АИЖК. По проектам «РЕНОВА-СтройГруп» порядка 30% общего объема ипотечных сделок приходится на региональных операторов АИЖК. «Кредиты по стандартам агентства долго выдавались только на вторичку, однако в 2010 году АИЖК запустило продукт «Новостройка», позволяющий приобретать первичку по ставкам от 10,5% в рублях, что на три пункта ниже средневзвешенной рублевой ставки ЦБ РФ», — говорит эксперт.

С апреля Центробанк 13 раз снижал ставку рефинансирования — до рекордных 8% годовых. Во многом под влиянием этого с начала года наблюдалось планомерное уменьшение и ставок по ипотеке. «Очень усредненно ставки в рублях колеблются от 10% до 15%. На первичном рынке они выше в среднем на 1,5-2% до момента оформления квартиры в собственность», — говорит генеральный директор «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов. Также на ипотечный рынок действует еще один фактор — доступность заемных средств для АИЖК, выступающего основным покупателем выданных кредитов. И тут отмечается та же тенденция. В середине мая Совет Федерации поддержал закон, предусматривающий снижение ставки по субординированному кредиту для АИЖК с 9,5% до 6,5% годовых. Так, Московский кредитный банк предлагает ипотеку на вторичном рынке от 10% в рублях и от 9% в долларах и евро. Ставки Сбербанка — от 12,15% в рублях и от 9,1% в долларах. По данным главного экономиста УК «Финам Менеджмент» Александра Осина, меры государственной поддержки привели к снижению средних ставок крупнейшими банками приблизительно до 11-12% годовых.

Привлечь заемщика

Однако этим дело не ограничилось. Сбербанк пошел на беспрецедентный шаг – отменил комиссии за выдачу и оформление кредитов. Затем об отмене комиссий объявили «Дельта-Кредит» и Московский кредитный банк. Другие организации пошли по пути уменьшения первоначального взноса (в ряде случаев до 10%). «Возможности кредитования у банков есть, – убежден генеральный директор «Ипотек.ру» Дмитрий Овсянников. – Одной из первых антикризисных мер правительства стало страхование вкладов населения на сумму до 700 тыс. руб. В итоге многие люди разместили сбережения на счетах. Банки вынуждены выдавать займы, чтобы иметь возможность выплачивать вкладчикам проценты, и ипотека – наиболее стабильный инструмент кредитования».

Тем не менее кризис показал, что наиболее привлекательные для граждан программы являются одновременно наиболее высокорисковыми для заимодавцев. Не приведет ли борьба за клиента к увеличению числа проблемных заемщиков? «Теоретически да, – считает Д. Овсянников. – Однако сегодняшняя ситуация отличается от докризисной. Риск невозврата во многом определяется соотношением ежемесячного платежа и дохода. Если ранее банки допускали, чтобы платеж составлял 60-65% и даже 75%, то сейчас — не более 30-40%, в редких случаях – 45%. Поэтому я не думаю, что создание более благоприятных условий для заемщиков приведет к массовым невозвратам».

По договоренности

Одним из направлений развития ипотечного рынка стало сотрудничество девелоперов с банкирами. Например, в апреле Mirax Group и Банк проектного финансирования разработали специальные условия для будущих владельцев квартир ЖК «Дом на Таганке» (ул. Талалихина, 8). Ставки — от 9% в долларах и от 10,59% в рублях. Жилье в комплексе «Итальянский квартал» с июня можно приобрести по ипотечной программе Сбербанка (от 12,15% в рублях или от 9,1% в долларах). «Атлант-Инвест» и ВТБ-24 запустили продукт «Ипотека с государственной поддержкой», предусматривающий 11% в рублях, нулевую комиссию и 30-летний срок. Ипотечную активность демонстрирует кредитор ГК «Конти» банк «Зенит». Средняя рублевая ставка там за последний год снизилась на 3%, долларовая — на 2%.

Финансовые учреждения наращивают объемы сотрудничества и с риелторами. Так, Флексинвест Банк, сотрудничающий с АН «Кутузовский проспект», предлагает программы, разработанные по стандартам АИЖК. Клиентам агентства предоставляется скидка в размере 0,5% на комиссию банка за выдачу кредита. Среди других партнеров банка — крупнейшие участники рынка недвижимости, включая МИЭЛЬ и «БЕСТ-Недвижимость». Кроме того, компания «МИЭЛЬ-Новостройки» открыла Ипотечный центр, где можно получить консультацию специалистов нескольких банков-партнеров — например, уже приступил к работе банк «Возрождение». Его сотрудники также предоставляют консультации по вопросам приобретения первички. Здесь же можно подать документы, необходимые для рассмотрения заявки на получение кредита в банке «Возрождение».

Преодолеть сложности

Впрочем, по мнению экспертов, ипотека до сих пор практически недоступна основным потенциальным потребителям – покупателям экономкласса. «В то же время развитие ипотеки на загородном рынке вполне возможно — но инициаторами оживления должны стать девелоперы. Предлагая прозрачный и понятный банкам продукт, разрабатывая вместе привлекательные целевые программы на покупку коттеджей и участков в конкретных поселках, можно увеличить количество работающих на данном рынке финансовых организаций. До конца года при благоприятных условиях можно выйти на 10% в долларах и евро и 12% в рублях в качестве оптимальной ставки», — считает исполнительный директор компании «Маршал Эстейт» Андрей Вяткин.

Однако вряд ли и этот уровень можно считать доступным — ведь даже тогда заемщику придется выплатить как минимум двойную стоимость жилья. «Спрос на ипотеку тесно коррелируется со спросом на недвижимость, это очевидно. Другое дело, что в зависимости от общеэкономической ситуации доля кредитования в общих продажах может меняться. При условии невысоких ставок ипотека является чрезвычайно привлекательным инструментом, так как помогает заместить выпадающие доходы населения. В годы экономического роста люди предпочтут покупать жилье без привлечения займа», — говорит М. Семенов.