Российские кредитные организации приступают к продаже ипотеки, замороженной в 2009 году. Эксперты предполагают, что уже в этом году объем жилищных кредитов вырастет на 40-50%, до 230 млрд рублей. Но и этого крайне мало - докризисный уровень выдачи ипотеки может быть достигнут только к 2012 году.

Подведенные недавно АИЖК итоги 2009 года для рынка ипотеки свидетельствуют, что прогнозы чиновников так и остались прогнозами и рапортами. За весь прошлый год в России было выдано около 130 тыс. кредитов, т.е. почти в 3 раза меньше докризисного уровня. Общая сумма займов оценивается в 152 млрд рублей, что в 4 с лишним раза меньше обещанного руководителем Агентства уровня.

Не лучше выглядит ситуация и сегодня, несмотря на продолжающийся пи-ар АИЖК и рекламу банковской ипотеки. Формально жилищные кредиты выдают 130 банков, но на самом деле реально их получить только в 10-ти крупнейших в этом сегменте игроков. По данным Банка России, за 2009 год доля 5 самых крупных банков выросла с 37 до 61%. Абсолютный лидер – Сбербанк, хотя и он уменьшил объемы жилищных займов почти в 3 раза.

Согласно оценкам «Эксперта», большин¬ство участников ипотечного рынка по итогам 2009 года также существенно снизили объемы кредитования: Транскредитбанк (-59,3%), «ДельтаКредит» (-84%), Банк Сосьете Женераль Восток (-85%), «Жилфинанс» (-85%). Таким образом, именно показатели работы Сбербанка и его доля в 67% фактически удержали рынок от еще боль¬шего провала.

«Можно говорить и о провале и даже катастрофе, если учесть, что нынешние ставки абсолютно неприемлемы для большинства россиян, - говорит ВЗГЛЯДу управлящий партнер аудиторской компании Николай Олинжаров. – Для всего мира нормой считается ставка в 4-5% годовых сроком на 25 лет при 10% первом взносе. Российские ипотечные программы годятся только для тех, чей ежемесячный доход составляет более 100 тыс. рублей в месяц. Таких, по официальной статистике, у нас не больше 6% от всего трудового населения страны».

Ни один из опрошенных ВЗГЛЯДом аналитиков рынка жилья не может и не хочет опровергнуть тот факт, что доступными в результате кризиса ипотечные кредиты остались только для очень малой части жителей России. Хотя именно ипотека, с учетом расценок на рынке недвижимости и уровня заработных плат подавляющей доли россиян, является и провозглашается единственной возможностью приобрести собственное жилье. Единственной, но далеко не для всех. К сожалению, долгосрочные банковские кредиты являются рискованными для бюджета человека, так как нет уверенности в будущей стабильности доходов. К тому же сама процедура получения займа способна поколебать нервы даже самого спокойного человека.

«Уверенность постепенно возвращается в основном к сотрудникам предприятий со стабильным положением на рынке, т.е. госпредприятий, госмонополий, госорганов, крупных иностранных предприятий и банков, - говорит газете ВЗГЛЯД старший менеджер одного из московских банков Игорь Малофеев. - Сегодня среднестатистическим заемщиком в основном являются менеджеры и руководители среднего звена в возрасте от 30 до 45 лет и c доходом от 100 тысяч рублей, способные подтвердить свой доход по форме 2-НДФЛ, готовые внести около 30% первоначального взноса и имеющие положительную кредитную историю. Крайне желательно, чтобы при этом были задекларированы и другие активы, кроме приобретаемой по кредиту недвижимости».

Кризис вынудил также вовсе свернуть кредитование жилья такими крупными игроками ипотечного рынка, как «Уралсиб», Райффайзенбанк, «Ак Барс», НОМОС-банк и «КИТ-Финанс».

«Если ранее на рынке присут¬ствовало четыре-пять сотен активных игроков, то в разгар кризиса их количество сократилось буквально до нескольких десятков», - отмечает «Эксперту» член правления ВТБ 24 Анатолий Печатников. Более того, если суммировать доли госбанков, банков, связанных с государственными структурами (в частности, Московское ипотечное агентство) и АИЖК (около 15%), то получается, что государство может контролировать до 80% российского ипотечного рынка.

Аналитики прогнозируют, что дальнейшее развитие ипотеки будет сдерживаться тремя факторами: низким спросом на ипотеку со стороны населения, высокими кредитными рисками и рисками снижения стоимости залога вследствие неустойчивой динамики цен на жилье.

«Локомотивом» роста ипотечного рынка может стать государственная политика по стимулированию предложения кредитов и повышения доступности ипотеки за счет снижения ставок. Если это будет происходить, то к 2012 году темпы прироста рынка могут увеличиться на 50-60%. Однако, все это зависит также от цен на квадратные метры и темпов роста строительного сектора экономики. Если рост стоимости жилья будет превышать темпы инфляции, то ипотека так и останется фактически бесполезным инструментом и средством пиара банками самих себя, а для чиновников – средством достижения политических целей.

«Фактически, при стабильном росте стоимости квадратных метров, в котором не сомневается, пожалуй, никто вообще, доступность ипотеки становится все менее очевидной и, более того, она никак не будет влиять на рынок недвижимости в целом, как это происходит во всем цивилизованном мире, - считает гендиректор стройкомпании «Смецмонтаж-130» Олег Нестеренко. – Острота «квартирного вопроса» и масштабность необходимых объемов строительства будут неизбежно «спотыкаться» на очень высокой ставке Центробанка и вопиющей коррупции в этом секторе».

Пока эксперты признают, что до сих пор государству не удавалось сделать ипотеку действительно доступной всем подряд, а не только избранным гражданам. В то же время в АИЖК все еще продолжают надеяться, что в 2011 году доля семей, которые смогут использовать данный инструмент для покупки жилой недвижимости, достигнет докризисного уровня – 19%, а руководитель агентства Семеняка считает, что снижение ставок до 10-11% сделает доступным ипотеку для 40% россиян.

Денис Максимов