Не секрет, что некоторые риелторы обманывают клиентов. Скрытая комиссия (накрутка) агентства при сделках с недвижимостью порой достигает астрономических сумм. Но сегодня наша цель не разоблачить мошенников, а дать конкретные рекомендации: как не стать жертвой аферы и не потерять деньги при покупке или продаже квартиры.

Обладая известной ловкостью

Скрытая комиссия (СК) – это сумма, полученная риелтором в процессе оказания услуги, но не зафиксированная в договоре с клиентом и не согласованная с ним устно. Иными словами, это доход посредника от сделки, о котором не знают ни продавец, ни покупатель. Делается это так. Человек приходит к агенту (или чаще наоборот) и просит продать квартиру за сумму Х. Риелтор убеждает его снизить цену, указывая на недостатки объекта и показывая в базе аналогичные, более дешевые варианты. Однако в рекламе жилье выставляется дороже оговоренной стоимости. Накрутка может достигать 20%, а в особо вопиющих случаях вообще уходить в бесконечность. Иногда для скорости продажи дают два объявления: «Х+5%» и «Х+20%». С какой рекламы покупатель позвонил, о такой сумме и договариваются (минус торг, если он есть, но не ниже суммы Х).

При просмотрах риелтор делает все, чтобы не допустить прямого контакта продавца и покупателя, дабы не вскрылись «маленькие несостыковки». В идеале переговоры ведут агенты сторон. При этом брокер покупателя, конечно, в курсе, но либо покрывает коллегу, либо требует долю. В противном случае сделка может развалиться, квартиру продадут другому, а риелтор останется без заработка. Поэтому зачастую даже честные маклеры, не берущие СК, безропотно участвуют в подобных аферах. Есть также схема получения СК агентом покупателя, особенно актуальная на стагнирующем рынке, где квартир много, а люди с деньгами в дефиците. Здесь уже агент продавца стоит перед выбором: развалить сделку (подвести клиента) или покрывать коллегу-мошенника.

А вам не все равно?

Если договоренность достигнута, покупатель вносит аванс. Однако деньги он передает не продавцу, а агентству недвижимости — это общепринято. Объяснение разумное: средства должны храниться в агентстве до завершения сделки — на случай, если продавец передумает. Тогда покупатель без проблем получит деньги назад. Проблема заключается в том, что данная практика защищает покупателя от недобросовестного продавца, но развязывает руки недобросовестному агентству. Такая контора принимает средства не по договору авансирования или задатка, а под некое гарантийное обязательство «передать определенную сумму покупателю в случае незаключения договора купли-продажи». Именно «передать», а не «вернуть», подчеркивает независимый риелтор Николай Тюленев. То есть сам факт приема денег у клиента никак документально не фиксируется. Из этого аванса продавец после заключения сделки получит лишь малую часть, остальное останется в агентстве. При этом в договоре купли-продажи традиционно указывают не полную стоимость квартиры (которая разнится для участников сделки), а 1 млн руб. Так продавец экономит на налогах — и теряет на скрытой комиссии.

Если аванса недостаточно, агентство «получает свое» при оплате основного договора. В Москве все расчеты по купле-продаже жилья производятся через банковскую ячейку. Покупатель кладет деньги в банк, а продавец забирает их после госрегистрации договора. Чтобы получить свою СК, риелтор просит покупателя положить деньги в разные ячейки. Под любым предлогом или вообще без оного («а вам не все равно?»).

Все, что сверху, — все мое!

Раньше скрытая комиссия была нормой работы маклеров, поскольку официального гонорара у них не существовало. Продавец называл свою цену, а все, что накручивал сверху посредник, и становилось его вознаграждением за услуги. Обе стороны это знали и не возражали. Хотя некоторые продавцы и сейчас потворствуют скрытым комиссиям: дескать, хочу за квартиру Х рублей, а все, что вы там сверху себе возьмете, меня не касается. Тут надо понимать: любое повышение стоимости тормозит продажу (либо цена изначально занижена и собственник просто теряет деньги). Закон рынка: чем выше цена, тем дольше продажа. Хотя если величина «накрутки» согласована с хозяином и он считает ее адекватной оплатой услуг, это уже не является скрытой комиссией.

Но в целом ситуация изменилась. Появились официальные расценки за риелторскую работу (в Москве — 2-7% от стоимости квартиры), они указаны в договоре между клиентом и агентом/агентством, предполагается, что этой суммой доход посредника от сделки и ограничится. Однако многие риелторы так привыкли к принципу «все, что сверху, — все мое!», что продолжают по инерции добавлять к официальной комиссии скрытую. Даже не задумываясь, что совершают уголовное преступление, которое можно квалифицировать как мошенничество (ст. 159 УК РФ). Правда, доказать преступный умысел нелегко, говорит Михаил Салкин, юрист Московского правозащитного центра: «Присваиваемые деньги являются, по сути, невостребованным авансом. Если покупатель передает брокеру сумму большую, чем предусмотрено договором, под предлогом задатка или аванса, то после исполнения сделки (т.е. перехода права собственности) он может истребовать излишек средств в гражданском порядке. Естественно, для этого необходимо иметь документальное подтверждение передачи данной суммы».

Прямой вопрос

Как же уберечь себя от скрытой комиссии? Главный совет очевиден: напрямую обсудить цену с продавцом/покупателем. Сопротивление риелтора такому разговору — верный признак СК. Можно так и сказать: «Хочу удостовериться, что цена корректна. А то, знаете, в газетах такие ужасы пишут...». При внесении аванса в кассу агентства юрист рекомендует требовать приходно-кассовый ордер и фискальный чек. «При внесении аванса заключение договора необязательно, — уточняет Михаил Салкин. — А вот если вносится задаток, необходим соответствующий документ (с указанием внесенной суммы, ее назначения и т.д.). Разница между авансом и задатком состоит в том, что в случае отказа от покупки задаток остается продавцу. Если же продавец отказался от продажи, он обязан возвратить покупателю задаток в двойном размере. Также очень важно, чтобы в договоре купли-продажи была указана полная стоимость квартиры. Это, помимо прочего, поможет избежать неприятных последствий в случае признании сделки ничтожной (если выяснится, что продавцу жилье не принадлежало)».

Кроме того, при расчетах через банковскую ячейку вся сумма должна быть помещена в одно место. Просьба риелтора открыть две и более ячеек – признак скрытой комиссии. Еще один косвенный признак – низкая цена услуг посредника. Профессионал вряд ли станет работать за 1-2% от сделки, это попросту нерентабельно. Но и дороговизна не гарантирует порядочности маклера. Как не дают гарантий рекомендации знакомых, которые могут просто не знать, что в их сделке присутствовала скрытая комиссия (на то она и скрытая). Единственная гарантия — открытый разговор с продавцом/покупателем.