Современный рынок недвижимости полон проблем, требующих немедленного разрешения: злоупотребления в сфере строительства, финансовые трудности строительных компаний, армия обманутых дольщиков, низкий уровень доступности жилья и многое другое осложняет жизнь и застройщикам, и приобретателям недвижимости. Во многих случаях проблемы возникают из-за несовершенства отечественных законов, нуждающихся в глубокой переработке, а в некоторых случаях — и в отмене полагают в «Юридическом центре адвоката Олега Сухова», составившим антирейтинг законодательства в сфере недвижимости.

Первое место: закон об участии в долевом строительстве

Возглавляет антирейтинг законов в сфере недвижимости Федеральный закон № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Несовершенство его норм, создающее массу проблем для строителей, за семь лет существования закона привело к тому, что застройщики научились находить способы обойти его. В настоящее время осуществление деятельности с соблюдением обязательных требований, предъявляемых к долевому строительству, для застройщика — не просто формальное следование букве закона, а конкурентное преимущество на рынке недвижимости. Но для строительной организации оно оборачивается рядом проблем — начиная от сроков оформления документов до экономических аспектов.

Недовольство застройщиков все больше вызывают затруднения в процессе кредитования, непосредственно зависящего от получения разрешения на строительство; необходимость вложения немалых собственных средств, отсутствие системы проектного кредитования. Вместе с тем, предъявляя немало обременительных требований к деятельности строительных организаций, правовой акт, как ни странно, не содержит положений о статусе последних. В итоге рынок недвижимости переполнен непрофессиональными застройщиками с уставным капиталом в 10 000 рублей. Закон не создает комфортных условий для участия в долевом строительстве ни для одной из сторон, будь то дольщик либо строительная компания.

Второе место: закон о взаимном страховании ответственности застройщиков

Поправки в Федеральный закон от 29 ноября 2007 года № 286-ФЗ «О взаимном страховании» (далее ОВС), связанные с рисками застройщиков при неисполнении или ненадлежащем исполнении ими обязательств по договору участия в долевом строительстве, были внесены совсем недавно, но уже успели вызвать шквал критики в свой адрес. Попробуем разобраться, решают ли законотворческие новшества проблему, связанную с защитой прав дольщиков.

«Первый недостаток подобной системы страхования, — объясняет адвокат Олег Сухов, — в том, что не продуман механизм стимулирования застройщика к завершению строительства и решению финансовых проблем в случае их возникновения. Застройщик заведомо знает, что в кризисной ситуации есть фонд, готовый покрыть убытки. Вместе с тем расходы по страхованию застройщиков, очевидно, лягут на самих дольщиков за счет увеличения стоимости квартир». По предварительным оценкам экспертов, квадратный метр жилья в результате применения системы страхования взаимной ответственности застройщиков подорожает более чем на 4 %.

В дополнение ко всему вступление в общество взаимного страхования означает для строительных компаний дополнительные риски, поскольку ответственность застройщиков при банкротстве одного из его членов является коллективной. И наконец, система, основанная на ОВС, не гарантирует гражданам передачу им жилья, она лишь обещает компенсировать возможный ущерб в случае банкротства застройщика.

Третье место: закон о жилищных накопительных кооперативах

Еще в ожидании утверждения Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» отдельные участники рынка перерегистрировались из ЖСК не в накопительные, а в потребительские кооперативы. Сомнения о том, что закон способствует достижению основной цели — повышению надежности системы жилищных накоплений граждан, не развеяны до сих пор. Более того, хотя президент, принимая закон, поручил создать 1600 ЖНК — в настоящее время действуют всего около 50, многие из которых на грани ликвидации. Закон о ЖНК не помогает ни вкладчикам, ни самим кооперативам. Предполагается, что для эффективной работы системы, предложенной в документе, нужно решить массу вопросов, в том числе снять ограничение на число членов кооператива, позволить им покупать не только жилое помещение целиком, но и его часть, упростить некоторые корпоративные и бюрократические процедуры, в частности, касающиеся ежегодной смены руководства, мешающие полноценной работе ЖНК, а также вопросы финансирования и расширения информационного поля вокруг кооперативов.

Четвертое место: закон о банкротстве застройщиков

ФЗ от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в части положений, призванных защитить права дольщиков, пострадавших от неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств застройщиками, оказался «несостоятельным». Разговоры о необходимости урегулирования процедуры банкротства строительных компаний, принимающих участие в долевом строительстве жилья, велись давно. В настоящее время закон предлагает решить проблему с дольщиками путем передачи недостроенного объекта новому инвестору или продажи недостроя и расчета с дольщиками вырученными от продажи деньгами. Однако первый вариант, как правило, невыгоден инвесторам, а второй — гражданам, поскольку сумма, вырученная от продажи недостроенного объекта, будет несопоставима с уплаченной рыночной стоимостью жилья.

Кроме того, закон о банкротстве называет застройщиком любое лицо, привлекающее денежные средства граждан. Таким образом, под это определение подпадают даже те компании, которые всего лишь осуществляют продажу жилья, но не строительство. Так, в арбитражной практике есть даже такие несуразные примеры, когда суд приступал к формированию реестра требований дольщиков по передаче жилых помещений, когда застройщиком была признана организация, не осуществлявшая строительство и не имевшая прав на квартиры. Иными словами, требования к такому «псевдозастройщику» были на деле требованиями к пустому месту.

Пятое место: закон о техническом регулировании

Завершает пятерку неэффективных законов ФЗ от 27.12.2002 г. № 14-ФЗ «О техническом регулировании». Закон касается многих сфер производства, в том числе строительства недвижимости. Уже на стадии принятия закона было понятно, что он плохо совмещается с реалиями строительства. Попытка сделать технический регламент краеугольным документом в строительстве оказалась безуспешной. Все требования, используемые при проектировании в настоящее время, раскрываются в национальных стандартах (ГОСТах) и сводах правил. Поэтому на деле закон о техническом регулировании оказывается просто бесполезным.

По статистике около 50 % строительных организаций работают в обход законодательства. Корректировка действующих законов в последнее время все чаще похожа на исправление опечаток. Требуется большая работа по внесению поправок в нормативную базу, которые смогли бы поднять отношения на рынке недвижимости на современный уровень.

Адвокат Олег Сухов