Выбор квартиры – процесс сложный и ответственный. Это недешевое приобретение, которое зачастую скрывает и много рисков.

Большинство из нас мечтают о новой, удобной и просторной квартире. Никто не хочет квартиру с историей, со старой сантехникой и ремонтом. Однако не всегда новостройки есть в желаемом районе и не всегда есть время дожидаться сдачи и оформления всех документов. Поэтому вопрос, что лучше приобретать, не имеет однозначного ответа.

К плюсам вторичного рынка можно отнести, во-первых, широкий выбор: такую квартиру можно найти в любом районе. Во-вторых, возможность сразу оформить все документы и переехать в долгожданное жилье.

Однако этот рынок, как правило, дороже первичное и риски на нем быть обманутым выше. Покупая квартиру, необходимо проверить ее чистоту с юридической точки зрения. Юристы же компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» отмечают, что у каждой седьмой квартиры при проверке обнаруживается вероятность того, что право на квартиру так или иначе может быть оспорено. При этом в большинстве случаев оспаривается не последняя сделка, а одна из предыдущих. Поэтому, совершая сделку на вторичном рынке, не пренебрегайте услугами юристов. Уж лучше заплатить больше и быть уверенным, что твое право на собственность принадлежит исключительно тебе.

«Проверка юридической чистоты квартиры, выполненная профессиональными юристами, работающими в сфере недвижимости и имеющими для этого все возможности, – один из важнейших аспектов успешной сделки. Здесь слишком много тонкостей и нюансов, которые необходимо предусмотреть, и для этого нужны инструменты, которые есть только у юристов крупных риэлторских компаний. При выборе недвижимости нельзя оказаться «слишком острожными» или «излишне перестраховаться», поскольку на кону стоят очень большие деньги и последствия неосторожной покупки могут быть необратимыми», – считает Тарас Пазяк, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Какие «тонкости» необходимо проверить?

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», так освещает этот вопрос: «Большинство покупателей с большой осторожностью подходят к сделкам, где со стороны продавца квартиры действует представитель по доверенности. И эта осторожность вполне обоснована. Больше всего мошенничеств на рынке недвижимости совершается именно при купле-продаже жилья по доверенности. При таких сделках «всплывают», как правило, поддельные документы на квартиру, то есть «липовые» доверенности.

Для того чтобы обезопасить себя в таких сделках, необходимо четко понимать, что такое доверенность и порядок её выдачи. Гражданский кодекс РФ дает определение доверенности: «Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами». То есть продавец или покупатель может не участвовать в сделке лично, а передать свои права по ведению данной операции другому лицу. Покупателю жилья при изучении документов всегда необходимо обращать внимание на форму доверенности, на основании которой действует представитель продавца. Важно, чтобы Изображение: Минусы «вторичной» квартирыдоверенность была заверена нотариусом. Нотариально заверенная доверенность напечатана на специальном бланке, с подписью и печатью нотариуса.

При изучении доверенности необходимо выяснить, на каких основаниях она выдана и на какой срок. Срок действия доверенности не может превышать трех лет. Если срок в доверенности не указан, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения, а если в доверенности не указана дата ее совершения, то такая доверенность недействительна. Также покупателю важно обратить внимание на возраст доверителя, его состояние на момент совершения сделки, поскольку в случае смерти доверителя доверенность прекращает свое действие.

Однако доверенности могут быть заверены не только нотариусом. Например, если человек лежит в больнице, документ может быть заверен главным врачом. Когда доверитель находится в местах лишения свободы – начальником тюрьмы или колонии. Доверенности военнослужащих заверяет командир воинской части. Полный список приводится в ст. 185 ГК РФ. До совершения сделки надо связаться с нотариусом, который удостоверил документ, и поинтересоваться, не отозвал ли собственник квартиры свою доверенность, и если она была отозвана, то все действия с ее участием будут считаться недействительными.

Если покупатель твердо решил приобретать квартиру по доверенности, то во избежание возможных рисков он должен обязательно встретиться непосредственно с продавцом и лично проверить его паспорт и документы. Только так можно удостовериться в его намерениях продать квартиру. Кроме того, непосредственно у владельца можно выяснить важные факты, касающиеся жилья: кто зарегистрирован в квартире, не сохранится ли право проживания в квартире за этими людьми после ее продажи, не нарушаются ли права несовершеннолетних. Чтобы удостовериться в подлинности документов, требуйте личного присутствия собственника при получении выписок из домовых книг, Росреестра и т. д.

Изображение: Минусы «вторичной» квартирыНо это не единственная причина, по которой сделка может быть признана не действительной. Не менее опасна и такая причина, как неспособность лица осознавать характер и последствия своих действий по подписанию договоров об отчуждении недвижимости (психические расстройства). В качестве примера можно привести случай, когда один гражданин купил квартиру у гражданки, которая унаследовала ее по завещанию. Однако большим сюрпризом для нового собственника стало судебное разбирательство о признании договора купли-продажи с бывшей хозяйкой жилья недействительным, при этом истцами выступали наследники, не упомянутые в завещании. В ходе судебного разбирательства было доказано, что наследодатель на момент составления завещания был психически не здоров и не способен понимать значение своих действий. Таким образом, договор купли-продажи квартиры был признан судом недействительным и бывший счастливый обладатель квартиры лишился своего права собственности на приобретенное жильё.

В данном примере психически больным оказался наследодатель. Но нередко случается и так, что и сам продавец страдает психическими расстройствами, что может даже и не бросаться в глаза. Поэтому мы советуем всегда при проведении сделки с недвижимостью требовать предоставление продавцом справки о состоянии психического здоровья».

Это основные аспекты, которые необходимо проверить, но есть и другие подводные камни. Например, может существовать завещательный отказ, в квартире могут быть прописаны лица, когда-то отказавшиеся от приватизации, может иметь место незаконная перепланировка и т. д.