Грядущие поправки в Гражданский кодекс РФ, согласно которым нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью должно стать обязательным, вызывают у операторов рынка некоторую настороженность. Понятно, что рынок изменится, но вот как? Однозначного ответа на этот вопрос нет, единственное, в чем сходятся все эксперты – новый путь легким не будет.

В Санкт-Петербурге состоялся круглый стол «Нотариус и агент: разделение труда», на котором риэлтеры и нотариусы – представители сегментов рынка, которых в ближайшем будущем ожидает весьма плотное сотрудничество в процессе сделки, поделились своим видением развития рынка после принятия поправок в ГК.

Из истории вопроса

Официально о внесении поправок в ГК РФ президент Дмитрий Медведев объявил в начале апреля. В своем выступлении он сообщил, что проект готовился в течение нескольких лет и вызван тем, что с момента принятия первой части Гражданского кодекса прошло полтора десятилетия, а за эти годы реалии экономической жизни значительно изменились. Первое думское чтение проект уже прошел, а второе и третье намечено на осень текущего года. Внесение поправок в ГК тесно связано с реформой нотариата, которому планируется придать гораздо больше «веса» в экономической жизни страны. Новый закон «О нотариате и нотариальной деятельности», по прогнозам специалистов, может быть принят уже в конце года, но предварительным шагом должны стать именно поправки в ГК.

Впрочем, что касается нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, то это не столько новое, сколько еще не забытое старое. Именно такой порядок действовал в постперестроечной экономике несколько лет, пока не был заменен в 1995 году простой письменной формой заключения договоров купли-продажи жилья. И вот теперь нотариат возвращается на рынок недвижимости в качестве участника, обязательного по закону. Как неоднократно заявляли инициаторы поправок, представители властных структур и некоторые риэлтеры, это, в первую очередь, должно способствовать декриминализации рынка. Ну и, во-вторую – приблизить Россию к нормам т.н. «континентального права», ведь не секрет, что в большинстве стран Европы в сфере обеспечения прав на недвижимость и достоверности их регистрации нотариус играет главную роль.

По сути, на нотариуса ложится обеспечение юридической чистоты» сделки. Он не только проводит ее удостоверение, но и проверяет законность, права сторон, подлинность и правомочность документов, соблюдение прав третьих лиц и т.д. Один факт наличия такой проверки, по мнению некоторых экспертов, способен отпугнуть с рынка значительную часть мошенников.

Риэлтеры сомневаются

Безусловно, работа риэлтеров с введением нового порядка в чем-то облегчится. Так, по мнению Екатерины Романенко, председателя правления «Санкт-Петербургской Палаты недвижимости», меньше времени будет уходить на «непрофильные» функции, вроде правовых консультаций и подготовки документов, и больше усилий можно будет направить на собственно продажу недвижимости. Звучит резонно, хотя и вызывает некоторые сомнения, что риэлтеры смогут полностью отказаться от юридического сопровождения – слишком уж плотно «юридические аспекты» в сознании клиента переплетены с «чистой торговлей». И вопросы он будет задавать именно тому, у кого покупает жилье. Да и подготовку документов риэлтерам, наверняка, во многих случаях будет удобнее проводить в собственных подразделениях. Именно так в подавляющем большинстве случаев и происходило до 1995 года, когда к нотариусу приходил уже «подготовленный» клиент.

Впрочем, бывает и прямо противоположная ситуация. До сих пор порядка 20% сделок совершаются через нотариат. И зачастую клиенты обходятся вовсе без посредничества риэлтеров. В общем, судя по всему, с принятием «нового-старого» порядка функции юридического сопровождения и правовых консультаций у риэлтеров и нотариусов будут пересекаться и дублироваться. Если сработает эффект «двойного контроля», то это и на самом деле позволит удалить с рынка «околоюридических» посредников, нередко выступающих звеньями мошеннических схем. Но, при всем этом, порядок проведения сделки все-таки усложнится.

Есть и другие сомнения. Главный вопрос – смогут ли нотариусы переварить тот щедрый кусок пирога, который попал к ним на стол. «Каждый год в Петербурге совершается около 70 тысяч сделок только по купле-продаже недвижимости. А нотариусов в городе чуть больше трехсот. Т.е. на каждого из них будет приходиться очень большой объем работы. Можно ли вдумчиво отнестись к проверке каждой сделки, обеспечить ее качество, если только на «штампование бумаг» при таком потоке уйдет часов пять», – задается вопросом Дмитрий Щегельский, президент НП «Санкт-Петербургская палата недвижимости». А если новый порядок распространится на первичный рынок и ипотеку? Эта вероятность, по единодушному мнению экспертов, вообще из разряда кошмаров. Тут уж нотариусы не справятся однозначно, и рынок просто «встанет».

Нотариат сомневается, но готов

Член Правления Нотариальной палаты СПб Петр Герасименко заявил, что сами нотариусы тоже относятся к нововведениям достаточно настороженно. Во-первых, даже без учета возможности работы с ипотекой и первичкой (которую, впрочем, всерьез никто не рассматривает, надеясь на здравомыслие законодателей), объем предстоящих работ выглядит весьма внушительно. Во-вторых, в системе самого нотариата неминуемы существенные изменения. Нотариату придется расширяться, в том числе и в прямом смысле – арендуемых сегодня площадей подавляющему большинству нотариальных контор никак не хватит для работы с новыми клиентами и новыми функциями, в частности – для консультирования продавцов и покупателей. И, конечно, количество самих нотариусов тоже возрастет. Вроде бы и хорошо, но Петр Герасименко видит тут опасность для профессионального уровня сообщества. «Сейчас нотариусом стать непросто, но если профессия станет «свободной», то приток большого количества людей со стороны может снизить качество услуг», – делится он своими сомнениями.

Другая ожидаемая и, похоже, неизбежная сложность – будущие контакты с Росреестром, где именно нотариусу теперь предстоит регистрировать сделку. Уровень организации процесса госрегистратора заранее повергает нотариусов в глубокую тоску. Что же касается еще одного «неудобного» момента – удорожания сделки для клиента в связи с необходимостью выплаты нотариального вознаграждения, то эту проблему на фоне остальных г-н Герасименко считает незначительной, как и финансовую нагрузку на участника сделки. В общем же, резюмирует Петр Герасименко, «нотариат к нововведениям готовится, хотя смотрит на них без «розовых очков», и понимает, что простым этот процесс не будет».