Среди услуг, которые предоставляют риелторские агентства, есть довольно специфические. Например, некоторые компании готовы обслуживать участников социальных, государственных программ. Среди них – военные, которые желают приобрести жилье по программе «Государственные жилищные сертификаты» (ГЖС). С ГЖС работают далеко не все агентства недвижимости, так как в этой сделке есть свои нюансы. Мы, пообщавшись с экспертами, решил рассказать об основных этапах таких сделок и сложностях, с ними связанных. Возможность приобрести жилье по специальным сертификатам военнослужащие получили с 1998 года. Для этого была специально разработана программа «Государственные жилищные сертификаты», ставшая частью (подпрограммой) Федеральной целевой программы «Жилище».

Государственные жилищные сертификаты, получаемые военнослужащими, – это не ценные бумаги, а свидетельства, удостоверяющее право его владельца за счет средств федерального бюджета приобрести квартиру или дом. Еще одно условие - субсидия не выдается наличными, ее переводят на специально открытый банковский счет и используют только как средство для расчета с продавцом приобретаемой квартиры. Кроме военнослужащих и уволенных с военной службы, ГЖС выдается «чернобыльцам», вынужденным переселенцам, переезжающим из районов Крайнего Севера и переселяющимся с Байконура. Подробно категории льготников, имеющих право на ГЖС, расписаны в постановлении правительства РФ от 21 марта 2006 года № 153 («О некоторых вопросах реализации подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» Федеральной целевой программы «Жилище»).

Нормы и правила

Один из главных вопросов, который следует прояснить, – какую сумму от стоимости квартиры «покрывает» сертификат? Министерство регионального развития регулярно издает приказы, в которых определяет норматив стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья «по версии» ГЖС. В соответствии с приказом Минрегиона от 9 декабря 2011 года, «О нормативе стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья на первое полугодие 2012 года и средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья по субъектам Российской Федерации на первый квартал 2012 года», на сегодня актуален показатель 31 300 рублей. Затем эту цифру необходимо умножить на повышающий коэффициент, который уже упомянутое нами постановление № 153 определило для российских регионов. Для Москвы и области этот коэффициент равен 1,2. Соответственно, «сертификатный» метр для Москвы и области стоит на сегодня 37 тысяч 560 рублей.

Еще одно условие – жилищный сертификат действителен только на конкретной территории субъекта РФ. То есть если у вас «московский сертификат», выданный для покупки жилья в столице, его нельзя использовать в Твери или во Владимире. А в Московской области он будет действовать. То же самое сделано и для владельцев сертификата для покупки жилья в Санкт-Петербурге: они могут купить квартиру в Ленинградской области. И это очень неплохое условие, потому что разница между стоимостью жилья в столице и Подмосковье просто огромная. По крайней мере в Подмосковье можно найти жилье, где цена квадратного метра не будет в пять раз превышать стоимость, установленную Минрегионом. Кроме этого существуют социальные нормы по обеспечению жилой площадью граждан: для одинокого человека — 33 кв. м; для семьи из двух человек – 42 кв. м, а если семья больше, то из расчета 18 кв. м на человека. «Офицерам в воинских званиях от полковника и выше, а также имеющим ученую степень полагается еще 15 кв. м». При этом семье военного нельзя приобретать квартиру по площади, которая будет меньше установленного законом минимума для Москвы и области - десяти метров общей площади на человека. Например, семья из четырех человек должна купить жилье общей площадью не меньше 40 метров. В случае сделки с участием военного жилищного сертификата нужно учитывать, что квартира должна быть оформлена в собственность до окончания срока действия сертификата. А он действителен с момента выдачи всего в течение 9 месяцев. То есть вся сделка, включая получение документа о собственности, должна пройти в этот срок. Более того, не позднее двух месяцев с момента получения сертификата участник программы должен его передать в банк, наделенный полномочиями по работе с ГЖС. Если сертификат будет предъявлен позже, банк его попросту не примет, и сделка не состоится. Банк открывает отдельный блокированный целевой лицевой счет на имя владельца сертификата и заключает с ним договор на открытие и обслуживание этого счета. Сделка может не состояться, если банк откажет в приеме документов на приобретение жилья. Основанием может оказаться несоответствие данных, указанных в заявке банка той информации, которая фигурирует в едином реестре выданных сертификатов. Проверяет эту информацию территориальный орган Федерального казначейства. Еще один важный момент – в том случае, когда стоимость приобретаемого жилья превышает размер субсидии, указанный в сертификате, в договоре фиксируется порядок уплаты разницы. В банк предоставляются все документы по такому платежу, и только после одобрения всей схемы банком деньги будут переведены на счет продавца.

Нюансы сделок

В настоящее время с военными сертификатами работают многие риелторские компании. Например, в Москве – это «Азбука жилья. За 2011 год в агентстве было приобретено по военным сертификатам примерно 30 квартир. В целом же, сейчас покупатель квартиры с военным сертификатом никого не пугает. Однако такие сделки являются более сложными по сравнению с другими. «Риелтор должен знать правила работы с военными сертификатами, в противном случае продавец просто не получит свои деньги», - отмечает эксперт. ГЖС действителен на покупку жилья на первичном рынке и на вторичном. Однако на практике приобретаются в основном квартиры «на вторичке» или в уже готовых, сданных в эксплуатацию новостройках. По сертификату можно купить индивидуальный дом или квартиру в многоквартирном доме. «Но, нельзя, например, купить долю в квартире, комнате, доме». Приобретаемое жилое помещение оформляется в долевую собственность всех членов семьи владельца сертификата. В договоре купли продажи объекта недвижимости обязательно фиксируется то, что объект покупается за счет федеральных средств по ГЖС с указанием реквизитов сертификата, включая серию, номер, дату выдачи, указывается орган, который выдал сертификат, и банковский счет, с которого перечислятся деньги продавцу. Один из предлагаемых вариантов, если нет собственных сбережений, – обратиться за ипотечным кредитом в банк, участвующий в программе, а полученный сертификат использовать как первый взнос. Так, например, в Москве к 2-3 миллионам рублей, которые офицер получает по сертификату, приходится добавлять ипотечные деньги. Второй вариант - использовать имеющийся сертификат в качестве последующих взносов. Эксперты аналитического центра Гильдии риелторов Москвы предупреждают, что если в сделке будет использоваться ипотека, приобретаемая недвижимость должна соответствовать требованиям банка. Например, в квартире не должно быть зарегистрированных людей, особенно несовершеннолетних, дом не должен стоять в планах на капитальный ремонт или снос, обмеры БТИ должны быть максимум трехгодичной давности и т.д. Главная особенность сделок с военными сертификатами – способ и сроки передачи денег от покупателя к продавцу. Как правило, после открытия расчетных счетов покупателя и продавца в банке и предоставления заверенного учреждением юстиции договора купли-продажи на перечисление денежных средств из казначейства на счета уходит примерно 10-15 банковских дней. Не все продавцы готовы с пониманием относиться к этому моменту. После поступления денег на счет продавца между сторонами подписывается передаточный акт, и квартира поступает в распоряжение покупателя.

В обход

Зачастую владельцы сертификатов хотят приобрести жилье не в том регионе, на который выписан сертификат. Причина - стесненные финансовые условия, когда денег на доплату нет, ипотека невозможна. Официально такое действие противоречит программе, однако сделки проходят, так сказать, в обход законодательства. Впрочем, оно само закрывает глаза на вынужденные «шалости» бывших служивых. В интернете можно увидеть много объявлений от компаний, которые предоставляют услугу по обналичиванию жилищных сертификатов, выданных военнослужащим.

Вкратце сделка выглядит так: по сертификату как бы «покупается» квартира, соответствующая всем нормам. Обычно такая квартира принадлежит агентству недвижимости. Затем эта же квартира быстренько перепродается, владелец ГЖС получает на руки свою часть. Эти наличные деньги он потом использует для покупки жилья в том регионе, где оно дешевле. Услуга в большинстве агентств стоит 3-5% от цены сертификата.