У собственников жилья в многоквартирном доме не должно возникать вопроса, зачем посещать общие собрания. Ведь целью проведения таких собраний является эффективная реализация планов по уборке и ремонту прилегающих к дому территорий, по оплате коммунальных услуг, по защите прав собственников жилья и т.д.

Ситуации, в связи с которыми могут собираться общие собрания собственников жилья, могут быть самыми разными. Например, жильцы квартир получают квитанции на оплату каких-либо сомнительных услуг. Тогда собирается собрание, чтобы выяснить, какая компания занимается рассылкой квитанций, и какие полномочия у нее имеются, чтобы взимать с собственников жилья плату. Или собирается собрание, чтобы назначить старших по подъезду, переизбрать домовой комитет или по другим насущным вопросам, когда по отношению к имуществу дома совершаются не согласованные с ЖКХ действия.

Из этих примеров можно сделать определенный вывод – собственнику жилья крайне важно посещать общие собрания жильцов многоквартирного дома, чтобы всегда быть в курсе событий, как распоряжаются имуществом их дома и имеют ли принимаемые решения по тем или иным вопросам правовую основу.

Что собой представляет собрание собственников многоквартирного дома?

Общее собрание жильцов многоквартирного дома является законным органом управления, согласно статье 44 «Жилищного кодекса РФ». В компетенцию вопросов, которые могут рассматриваться на общих собраниях собственников жилья, входят:

- Проведение работ по реконструкции дома, связанных с уменьшением или увеличением размеров общего имущества жильцов.

- Перепланировка общих помещений дома или переустройство прилегающих территорий, присоединение части другого имущества.

- Возведение хозяйственных построек на территории дома, надстройки и другие незапланированные в планах строения или сооружения.

- Передел земельного участка, на котором находится многоквартирный дом, ограничения пользованием определенной территории.

- Передача отдельной части имущества многоквартирного дома другой организации или компании.

- Сроки проведения квартальных и годовых общих собраний дома с правилами и порядками проведения.

- Выбор порядка уведомления жильцов многоквартирного дома о принятии того или иного решения.

- Утверждение состава домового комитета или устава товарищества.

- Изменения в размерах оплаты по ремонту жилых и подсобных помещений, находящихся в собственности жильцов.

- Определение расходов на проведение капитального ремонта, необходимый объем работ, стоимость материалов, порядок финансирования, сроки возмещения расходов и т.д.

- Ряд других вопросов, которые могут входить в компетенцию рассмотрения на уровне общего собрания жильцов многоквартирного дома.

Согласно российскому законодательству, на общем собрании не должны приниматься решения по вопросам, не включенным ранее в повестку дня. Нельзя также менять повестку дня в ходе проводимого общего собрания.

Формы и виды проведения собраний собственников многоквартирного дома

- Очередное (ежегодное, ежеквартальное) или внеочередное. Каждое из этих собраний может созываться по инициативе любого жильца многоквартирного дома.

- Общее собрание, как очередное, так и внеочередное, может проводиться в очной или заочной форме. При очной форме проведения собрания указывается точное место, по какому адресу должны собираться собственники жилья, заранее оповещенные о времени и месте проведения мероприятия. При заочной форме общее собрание проводится в виде голосования, где каждый собственник предоставляет свою подпись о согласии или несогласии с тем или иным решением ЖКХ, домового комитета, товарищества и т.д.

- Согласно статье 45 «Жилищного кодекса РФ», о проведении общего собрания собственников жилья, все жильцы дома должны быть оповещены не менее чем за 10 дней до даты его проведения. Уведомление рассылается почтой или проводится под личную роспись в общем списке.

В сообщении, где собственников жилья уведомляют о проведении общего собрания дома, должны указываться такие сведения:

1) Кто является инициатором проведения общего собрания собственников.

2) Какая форма будет у проводимого собрания (очная или заочная).

3) Указывается точная дата и место проведения. При заочном голосовании указывается также окончательная дата приема письменных бюллетеней о голосовании с местом приема документов.

4) Какая повестка дня будет стоять на общем собрании.

5) Дополнительная информация, если таковая имеется. Кто имеет право принимать участие в общем собрании собственников многоквартирного дома?

Присутствовать на общем собрании, как и голосовать по любому из поднимаемых на повестке дня вопросах, может собственник квартиры, одной или нескольких комнат, в том числе и в коммунальной квартире, а также нежилых или подсобных помещений в многоквартирном доме. Соответственно, собственником жилых или нежилых помещений является юридическое или гражданское лицо, у которого имеются документы на право владения собственностью в многоквартирном доме. На собрании имеет полное право присутствовать представитель собственника на основании предоставленной доверенности, письменно заверенной нотариально. Согласно статье 64 «Семейного кодекса РФ», от имени своих несовершеннолетних детей по всем вопросам голосуют их родители или опекуны, так как они выступают в защиту прав и жилищных интересов детей. Количество голосов распределяется в зависимости с долевым размером на владение площадью в многоквартирном доме.

Что такое кворум общего собрания собственников многоквартирного дома?

Общее собрание собственников жилья или их представителей правомочно проводиться лишь в том случае, если имеется достаточный кворум, т.е. если на собрании присутствуют или собраны голоса более чем 50% собственников жилья от общего количества граждан, владеющих жилыми или нежилыми помещениями в многоквартирном доме. По некоторым, особо важным вопросам требуется кворум с количеством присутствующих или подписи голосов не менее чем две трети от общего количества собственников. Если кворум не собран, то общее собрание переносится на другой срок, с повторным оповещением жильцов многоквартирного дома.

Когда собственник помещения может обжаловать в суде решения, принятые на общем собрании жильцов многоквартирного дома?

- Когда собственник жилья по тем или иным причинам не присутствовал на общем собрании, не согласен с принятыми решениями, поставленными на голосовании на повестке дня. При этом нарушены законные интересы или его права на владение имуществом.

- Если собственник жилья присутствовал на общем собрании, голосовал, но оказался в меньшинстве и при этом ущемлены его права на владение имуществом многоквартирного дома.

Если имеются перечисленные выше веские основания для передачи рассмотрения вопроса по ущемлению прав и интересов собственника жилья, то он вправе подать иск в суд, не позднее, чем через шесть месяцев после принятия решения на общем собрании жильцов. Суд может отказать в иске лишь в том случае, если выявленные нарушения не являются существенными, не влекут за собой убытков по отношению к собственнику жилья или голос жильца кардинально расходится с мнением большинства собственников жилья в многоквартирном доме.

Все решения, принятые на общем собрании собственников жилья должны оформляться в протоколы, которые в обязательном порядке подписываются инициаторами проведения таких собраний, а также утвержденным председателем общего собрания или его секретарем. Все протоколы общих собраний должны храниться в месте, которое определено товариществом, ЖКХ или домовым комитетом. Результаты голосования или принятые решения на общем собрании собственников жилья должны доводиться до всех жильцов многоквартирного дома путем размещения их в письменном виде в местах общего пользования (доски объявлений возле подъездов, возле лифтов и т.д.).