Прогноз рынка недвижимости от IRN.RU на 2012 год и далее

«Пугалок» в отношении 2012 года существует множество: от пресловутой второй волны финансового кризиса до чуть ли не «Конца света» по календарю Майя. Но если отбросить всю лирику, мистику и эмоции, то любой прагматичный человек вполне естественно задается вопросом «Что делать?», «Как сберечь нажитое?», а также в какой мере недвижимость Москвы и России может помочь пережить возможную нестабильность грядущего года, как и последующих лет. И традиционно все, от профессионалов до наблюдателей, жаждут ответов от аналитического центра http://www.irn.ru/ – лидера прогнозов по рынку недвижимости. Но прежде чем дать обоснованные и четкие ответы, следует проанализировать, какие реальные угрозы, а также возможности будут определять рынок недвижимости в 2012 году и далее.

Про кризис и макроэкономику

О приходе второй волны кризиса сказано уже столько, что, казалось бы, не прийти она просто не может. Впрочем, руководить аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко отмечает, что настоящий кризис приходит неожиданно, примерно так, как это было в 2008 году, когда мало кто вообще рассматривал возможность его появления. Более того, в нынешних условиях о приходе кризиса говорить несколько странно, так как он, по сути, никуда и не уходил. Скорее, в 2010 году и в начале 2011 года у некоторых людей возникла иллюзия, что кризис закончился, но это очевидно не так.

Реальные проблемы связаны с тем, что западный мир давно уже «проедает» больше, чем зарабатывает, и эта проблема существует не первый год. Время от времени она обостряется, но обычно ее удается снова и снова «прятать под ковер», и жизнь продолжается в обычном русле. Впрочем, с каждым годом жить за счет других западным странам становится все труднее, и теперь ситуация складывается так, что большинство из них оказалось на грани банкротства. Причем это не только страны Южной Европы, но даже США, госдолг которых в этом году превысил все разумные пределы.

Но это вовсе не означает, что пришел «конец света». Решение проблемы, а точнее ее постоянное отодвигание на неопределенный срок, уже хорошо известно и даже многократно проверено. Это «печатание» необеспеченных денег, которое может называться по-разному, например, «количественное смягчение», «выкуп государственных облигаций», «реструктуризация долгов», «выделение финансовой помощи», «создание единого стабилизационного фонда», «дополнительная эмиссия» и т.д, но суть от этого не меняется. Так или иначе, все подобные действия сводятся к тому, что государства достают из «тумбочки» очередную требуемую сумму и финансовый разрыв или накопившаяся задолженность формально исчезает или значительно уменьшается.

Такие действия неизбежно приводят к инфляции, что мы и наблюдаем на протяжении уже многих лет. К примеру, всего четверть века назад нефть или золото стоили раз в 10 меньше, чем сейчас. Это означает, что за эти годы власти западных стран напечатали раз в 10 больше денег, чем было ранее, а их долги, накопленные за прежние годы, соответственно в 10 раз «усохли». И сейчас, чтобы спасти себя, они будут делать то же самое – «печатать» деньги и «печатать» их много, но главное, что никто не будет против этого по очень простым причинам.

Сырьевым странам, таким как Россия, Австралия, Норвегия, Канада или страны Ближнего Востока, важен спрос на их ресурсы – нефть, газ, металлы. Китаю и Юго-Восточной Азии нужно загружать свои производственные мощности, а для этого им нужен стабильный спрос со стороны Запада. Более того, как доллары, так и евро составляют сейчас немалую долю золотовалютных резервов (ЗВР) всех стран мира, поэтому ни крах доллара, ни крах евро никому, в общем-то, не нужен, т.к. от этого потеряют не Америка или Европа, от этого пострадают все.

Разумеется, финансовая нестабильность в виде резких скачков всех котировок как вниз, так и вверх будет иметь место и в 2012 году, и далее, но, по мнению руководителя http://www.irn.ru/ никакого финансового «Апокалипсиса», конечно же, не произойдет. Цены на нефть, цены на золото или на недвижимость, как и курсы валют, могут на какой-то непродолжительный период времени заметно просесть, потом опять подскочить, но жизнь на этом не остановится. Более того, постоянная эмиссия денег в среднесрочной и долгосрочной перспективе будет приводить к удорожанию невосполнимых ресурсов, таких как нефть или золото. Что же касается недвижимости, то влияние инфляционных процессов на нее двояко.

С одной стороны, обесценение денег должно приводить к удорожанию квадратного метра – в нашей стране многие помнят это по гиперинфляции 90-х. Но с другой стороны, рост цен на товары первой необходимости (бензин, транспорт, продукты питания и т.д.) в условиях инфляции «отъедают» у домохозяйств все больше средств, не позволяя им ни накопить на покупку квартиры, ни платить за ипотеку. Обычно в таких условиях доходы основной массы людей растут медленнее темпов инфляции, поэтому возникает следующая картина. Если изначально семья могла платить по ипотеке, скажем, 50% своего дохода, то в условиях опережающего роста цен на товары первой необходимости у нее остается на ипотеку только 40% дохода, потом – 30%, 20% и т.д. Растет число дефолтных квартир, по которым люди не в состоянии больше платить, что увеличивает предложение на рынке и вкупе со снижением платежеспособного спроса толкает цены вниз.

Подобные процессы, когда обесценение денег не приводит к симметричному подорожанию всего подряд, как было в России в 90-х, а способствует подорожанию одних товаров, но падению цен на другие, получили название бифляции. Дорожают в этих условиях, как правило, невосполнимые ресурсы, в первую очередь нефть и газ, а также золото и некоторые другие металлы. Также рост цен охватывает товары первой необходимости, в частности, продукты питания.

Земля же, которую хоть больше и не делают, к данной категории относится только частично. Объемы неосвоенной земли в мире, и в частности в России, огромны. Понастроить бетонных многоэтажек, как и типовых фанерных домиков, можно огромное количество, причем как в чистом поле, так и на любом экзотическом побережье. Поэтому в период бифляции прибавляет в цене только та земля и земельные участки, а также возведенная на них недвижимость, которые расположены в уникальных местах с хорошо развитой инфраструктурой. В первую очередь это крупные мировые столицы, постоянные центры притяжения капитала, бизнеса и мигрантов. Если говорить в мировом масштабе, то это такие места, как Лондон, Париж, Нью-Йорк, Монако и т.п. В России это в первую очередь Москва.

Что же касается недвижимости в глубинке, будь то Россия, Америка или Европа, то она, скорее всего, будет стагнировать еще ни один год. Это же относится и к огромным объемам жилья, имеющего статус второго дома: будь то виллы на побережье в Испании или в Греции, небоскребы в Дубае или Панаме, а также многочисленные дальние дачи и коттеджные поселки в Подмосковье без инфраструктуры и с сомнительной транспортной доступностью. Также сомнительны перспективы физически и морально устаревшего жилого фонда – дифференциация цен между ним и новым жильем, скорее всего, будет только увеличиваться.

Еще следует отметить, что стоимость аренды жилья в условиях бифляции также склонна расти. Как было указано выше, у людей остается меньше возможностей для приобретения жилья, но крыша над головой остается предметом первой необходимости. Поэтому спрос на аренду, как и ее цена в таких условиях, должна повышаться.