Неделю назад журнал Metrinfo.ru начал разговор о перепланировках в квартирах. Тогда мы рассмотрели регулирующие этот вопрос законы, а также практику – в каком количестве квартир перепланировки встречаются, и что жители обычно в своих жилищах делают. Сегодня – прочие аспекты данной увлекательной темы.

Хорошие соседи, счастливые друзья…

Большая часть переделок – несогласованные. Говоря о данной проблеме в конце сентября, мэр Москвы Сергей Собянин привел такие цифры: ежегодно в нашем городе ремонтируется с перепланировкой по 300 тыс. квартир, и только в 14 тыс. из них собственники получают соответствующие разрешения. Вторая цифра, без сомнения, точная – будучи главой городской администрации, С. Собянин имеет полную возможность потребовать соответствующие данные в Мосжилинспекции. С 300 тысячами, вероятно, можно поспорить. С новостройками все более-менее ясно (сколько квартир, столько и ремонтов), а как посчитать все это на вторичном рынке? Но то, что получают разрешение лишь ничтожное меньшинство «перепланировщиков», на уровне считанных процентов, – факт бесспорный.

Как же заинтересованным органам удается выявлять неузаконенных – не всех, боже сохрани, но хотя бы некоторых? Главный информационный канал все наши консультанты назвали единодушно – соседи. «Жалобы на постоянно работающий отбойный молоток «над головой» могут стать причиной проверки квартиры, - выражает это поистине всеобщее мнение Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ». – В первую очередь о перепланировках квартир узнают именно так».

Но бывают и другие варианты. Довольно частый – ипотека, благо сделок с привлечением кредитных средств на нашем рынке происходит все больше. Анализируя квартиру (т.е. предмет залога), банк берет документы на нее из БТИ, а также направляет на объект оценщика. Если физическое состояние отличается от документарного – все ясно, налицо перепланировка.

Широко распространено заблуждение, что банки не кредитуют приобретение квартир с неузаконенными изменениями. Это не так. Сначала специалист банка посмотрит, согласуема ли в принципе такая перепланировка: для человека опытного определить это – дело пяти минут. Если наворочено черт знает что – тогда в кредите действительно откажут. А вот если изменения невинные, из числа тех, что возможно согласовать, – тогда деньги дадут. Но в кредитном договоре появится пункт, обязывающий заемщика в определенный срок (обычно полгода) узаконить перепланировку и представить банку соответствующие документы. «Среди моих клиентов ипотечники составляют весьма внушительную долю, - говорит Оксана Васильева, частный консультант по перепланировкам. – Как правило, это люди очень дисциплинированные и мотивированные. У них есть четкие сроки, которые они вынуждены соблюдать».

Третий источник информации о незаконных переделках – коммунальные службы. Сказать, что любой визит сантехника или электрика в перепланированную квартиру обязательно приведет к тому, что хозяевами заинтересуется Жилинспекция, будет, конечно, преувеличением. Тем не менее такого рода «утечки» иногда происходят.

…И, ясное дело, о перепланировках квартир становится известно в случае аварий. «Реальная ситуация, - рассказывает Вера Удачина, генеральный директор компании «Адресъ-Недвижимость». – Собственник сделал самовольную перепланировку и уехал отдыхать. В его отсутствие произошла протечка из водопровода, так что пришлось вскрывать квартиру. Тогда и обнаружилась самовольная перепланировка. Был составлен акт, собственника обязали узаконить перепланировку, что он и сделал».

Спи, моя радость, усни…

Какие санкции предусмотрены для тех, у кого в квартире обнаружена незаконная перепланировка? Вновь, как и в первой части нашей статьи, обращаемся к Жилищному кодексу (ЖК). П.3 ст.29 предписывает собственнику или нанимателю жилого помещения привести его в первоначальный вид. П.4 – узаконить задним числом, но только через суд. А если ничего этого сделано не будет, то вступает в силу п.5. Цитируем:

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние… - суд… принимает решение:

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Опять-таки для тех, кто не силен в юридической терминологии, переводим на общепонятный русский: власти имеют право у нанимателя квартиру отобрать, а квартиру собственника продать и отдать ему деньги.

В реальности, к счастью, так не происходит: все наши консультанты единогласно подтвердили, что случаи конфискации квартир им неизвестны. Данная норма ЖК представляет собой классический пример т.н. «спящего закона» - вероятно, из опасения массового недовольства. «Попробуйте конфисковать квартиру, например, с несовершеннолетними собственниками!» - восклицает Сергей Рябчиков, исполнительный директор ООО «Кредит-Центр недвижимость».

Так что единственный на сегодня рычаг давления на нарушителей – штрафы, стандартный размер которых в Москве составляет 2500 руб. (статья 7.21 Кодекса об административных правонарушениях РФ). Сумма, на первый взгляд, не очень значительная, но налагаться она может с похвальной регулярностью, кроме того, нарушителям постоянно напоминают, что могут последовать еще более жесткие меры… «Вообще, наблюдения за тем, как и кого штрафуют, вызывает у меня самые грустные мысли о несовершенстве мира, - говорит Оксана Васильева. – Я знаю прецеденты, когда люди творили в своей квартире действительно ужасные вещи: например, в доме дореволюционной постройки (слабые деревянные перекрытия) устроили бассейн, да еще прихватили для этого часть черного хода. Или устраивали на лоджии обычной панельной многоэтажки площадку для барбекю. Не нужно быть специалистом, чтобы понять, что это очень опасно с пожарной точки зрения. Но сделать с ними ничего не могут: они просто не открывают никому двери, а извещения о штрафах игнорируют. А в другой ситуации человек сам хочет все согласовать, вызывает инспектора, и этот инспектор отыскивает у него мнимые нарушения – и штрафует».

Завершая тему ответственности за «самоволку», надобно отметить еще пару моментов. Во-первых, в уже неоднократно упоминавшемся нами выступлении в конце сентября мэр С. Собянин заявил, что ответственность будет повышена. Точных данных пока нет, но здесь, вероятно, уместна аналогия с правилами дорожного движения: уже объявлено, что с 1 июля будущего года штраф за выезд на полосу, выделенную для общественного транспорта, увеличивается – с нынешних 100 руб. до 3000. А во-вторых, власти постоянно ищут новые способы наказания окаянцев. Примечательная информация пришла прошлой зимой из Санкт-Петербурга: там сосулькой убило очередного прохожего, и власти подали в суд на владельца квартиры. Он сделал незаконную перепланировку (присоединил балкон к комнате), в результате чего стали образовываться гигантские наледи. Прецедент создан…

Сделки: можно, но осторожно

Существует один широко укоренившийся миф: с несогласованными квартирами невозможно совершить никакие сделки. На самом деле, это не так. Об ипотеке мы уже сказали выше. Что касается обычных купли-продажи, обмена, дарения и т.п., то сделать их можно и при наличии красных линий в документах БТИ. В этом случае, отмечает Борис Леонтьев, директор компании «НДВ Проект Концепт», в свидетельстве о собственности будет стоять обременение «неузаконенная перепланировка», а покупателю квартиры придется взять на себя обязательство либо согласовать перепланировку, либо привести квартиру в прежний вид.

Существует и еще одна вероятность. Как напоминает Сергей Поправка, руководитель юридического департамента компании Penny Lane Realty, если свидетельство о собственности на квартиру получено в течение последних пяти лет, сделка может быть зарегистрирована вообще без документов из БТИ. Так что факт перепланировки можно просто скрыть.

Но такая «вольность» имеет и обратную сторону. Согласно законам, ответственность за состояние квартиры несет ее нынешний собственник. «В Жилинспекции и БТИ я постоянно наблюдаю одни и те же сцены, - говорит Оксана Васильева. – Человеку говорят о том, что у него несогласованная перепланировка, а он в ответ бьется в истерике: «Это не я, это прежние хозяева квартиры!» К сожалению, на чиновников подобные «детские отмазки» не действуют. Ваша квартира – все проблемы тоже ваши».

Вывод из всего этого получается только один: убедиться, нет ли в объекте недвижимости какой-то «самоволки», в интересах самого покупателя. Нужно не вместе с продавцом радоваться, что удалось обмануть БТИ и Управление Росреестра, а тщательно проверить, нет ли каких-либо переделок. В случае обнаружения последних – понять, можно ли их согласовать, и требовать у продавца адекватного снижения цены.

Резюме от журнала www.metrinfo.ru , или на чем сердце успокоится? Большинство опрошенных нами экспертов не ждут в данной области какого-либо «закручивания гаек». Все обращают внимание на то, что наказывать жителей более строго – значит злить вверенное население, а это властям совсем ни к чему. Кроме того, г-да эксперты, как показалось автору, находятся под обаянием все тех же заявлений С. Собянина о том, что все с 1 декабря станет лучше и прозрачнее. Определенный диссонанс внесла только Оксана Васильева – по ее мнению, довольно часто широко разрекламированные улучшения заканчивались пшиком, поскольку чиновники находили способы все сохранить по-старому. Так ли будет на этот раз – мы узнаем довольно скоро, уже после 1 декабря.