Как известно, квартира с обременением — нешуточная проблема для продавца недвижимости и серьезный риск для решившегося на такое приобретение покупателя.

В Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» понятие обременений определено следующим образом: условия, запреты, ограничивающие правообладателя в правах собственности на конкретный объект недвижимого имущества. Продать квартиру с обременением можно, но найти покупателя непросто. Как показывает практика, собственникам приходится значительно снижать цену — примерно на 40–50%. Скрыть же факт наличия обременений невозможно: они, как и право собственности, подлежат обязательной регистрации. Запись об этом хранится в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), данная информация носит открытый характер.

По оценкам экспертов, наиболее распространенными обременениями сегодня являются залог (в том числе ипотека), рента с пожизненным содержанием и арест имущества. Несколько особняком стоят аренда и доверительное управление. Есть также ограничения при снятии с регистрации некоторых категорий граждан.

Залог залогу рознь

Значительная доля рынка недвижимости участвует в сделках купли-продажи с использованием ипотечных кредитов, когда приобретаемую квартиру передают в залог банку. Ситуация стандартная, поэтому подробно рассматривать ее необязательно. Но надо отметить следующее: если вы задумались о продаже ипотечной квартиры для погашения кредита с целью приобретения жилплощади подешевле, необходимо получить согласие банка-залогодержателя, а также выяснить, какая часть кредита уже выплачена и какова сумма задолженности. Далее стороны сделки определяются со способом расчетов в трехстороннем порядке — продавец, покупатель и кредитор. Сергей Поправка, руководитель юридического департамента компании Penny Lane Realty, советует закладывать деньги в две банковские ячейки: в одной — сумма для банка, в другой — для продавца квартиры. Доступ к ячейкам предоставляется лишь после государственной регистрации снятия залога и сделки купли-продажи.

К залогу недвижимости прибегают не только при получении ипотечных кредитов в банковских организациях. К примеру, собственник может наложить данное обременение с целью минимизации риска потери квартиры, если существует такая возможность. В этом случае залогодержателем обычно становится доверенное лицо залогодателя, например один из родителей (если квартира находится в залоге, то продать ее можно лишь с согласия залогодержателя).

Внимание и забота в обмен на квартиру

Часто бывает так, что одинокие пожилые люди готовы оставить свою квартиру даже незнакомым людям. «В настоящее время на рынке жилья существует практика заключения договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением, а также договоров купли-продажи квартиры с условием пожизненного проживания продавца», — рассказывает Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам.

Суть договора ренты сводится к тому, что человек, взявший на себя обязанности по уходу за стариком и содержанию его имущества, получает взамен квартиру после снятия обременения, то есть после смерти получателя ренты (п. 1 ст. 583 ГК РФ). До этого рентоплательщик не может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению — сдать ее в аренду или продать можно только с согласия собственника.

Иногда пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю в течение его жизни. Ежемесячный платеж не должен быть ниже минимального размера оплаты труда (МРОТ), установленного законом, но может увеличиваться (в зависимости от условий договора). Необходимо напомнить, что величина МРОТ установлена Федеральным законом от 19.06.2000 г. № 82-ФЗ «О минимальном размере оплаты труда» и в настоящее время составляет 4330 руб.

Казалось бы, все просто — главное, обеспечивать надлежащий уход и проявлять заботу о пожилом человеке. Однако в данном виде сделки может быть немало подводных камней. Во-первых, прежде чем заключить договор ренты, необходимо удостовериться в действительном отсутствии наследников. После смерти родственника они могут обратиться в суд с иском о признании договора пожизненного содержания с иждивением недействительным, ссылаясь на то, что получатель ренты в момент подписания документа не осознавал значения своих действий или не мог руководить ими, иными словами, был недееспособным. Также нужно проверить, не находится ли собственник квартиры на учете в психоневрологическом диспансере.

Во-вторых, не зря пожилых людей сравнивают с малыми детьми. Они бывают беспричинно капризными, ворчливыми, категорически не терпящими возражений. Любой конфликт может привести к разрыву контракта, а суд, как правило, встает на сторону пожилых людей. Чтобы избежать конфликтной ситуации, эксперты советуют сохранять всевозможные свидетельства о произведенных расходах (чеки, справки, счета за коммунальные услуги и т. д.), с помощью которых можно подтвердить надлежащее исполнение договора.

Квартира под арестом

Пожалуй, наиболее тяжелым обременением для собственников является арест, наложенный на квартиру. Его может произвести как суд, так и должностные лица государственных органов, в частности судебные приставы при исполнении судебного акта. По словам С. Поправки, не всегда причиной ареста становится спор в отношении объекта недвижимости. В некоторых случаях достаточно, например, быть ответчиком в деле о взыскании денежных сумм.

Снимает арест тот орган, который его наложил, после устранения обстоятельств, послуживших причиной обременения, и подачи соответствующего заявления заинтересованного лица. Однако восстановить доброе имя владельца квартиры и вернуть ему имущество далеко не всегда представляется возможным. Например, суд взыскал с ответчика крупную сумму, а необходимые денежные средства у должника отсутствуют. В этом случае (после соблюдения достаточно сложной и длительной процедуры) возможна продажа принадлежащей ответчику недвижимости на торгах.

Или другая ситуация. Допустим, при рассмотрении спора о праве на квартиру суд ее арестовал. Впоследствии состоялось и вступило в законную силу решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В этом случае вопрос о снятии ареста скорее технический, возникновение каких-либо проблем маловероятно.

В интересах арендатора

Обременением можно считать и заключенный собственником квартиры договор найма, поскольку при продаже арендуемой недвижимости жильцы-наниматели сохраняют право на проживание в ней до конца срока действия договора, а новый собственник должен обеспечить им прежние условия найма.

Из этой же категории так называемое доверительное управление. По сути говоря, речь идет о той же аренде, только наниматели имеют дело не с собственником квартиры, а с агентством недвижимости, которому имущество передано в управление на определенный срок.

По словам Андрея Банникова, руководителя департамента вторичного жилья компании «Азбука Жилья», такая передача не влечет за собой переход права собственности. Как и все обременения, договор доверительного управления заключают в письменной форме и регистрируют.

Под прицелом опеки

Запрет на совершение сделок с недвижимостью могут наложить органы опеки и попечительства, в случае если среди собственников жилья есть несовершеннолетние или недееспособные граждане и их интересы могут пострадать при продаже квартиры.

На сегодняшний день существует Постановление Конституционного суда РФ, согласно которому права детей, выписываемых из продаваемой квартиры, должны быть защищены. Однако в Гражданском кодексе Российской Федерации до сих пор ничего не изменилось, и правило о контроле со стороны органов опеки остается только в отношении детей — сособственников недвижимости.

Таким образом, отделения регистрационных служб не могут требовать у заявителя предоставить разрешение органов опеки на продажу квартиры, где прописан ребенок, и тем более не могут отказать в регистрации или приеме документов при отсутствии такового. Но для того чтобы убедиться, что несовершеннолетний не окажется на улице, регистраторы просят встречную выписку из домовой книги с указанием об уже произведенной регистрации по новому месту жительства.

Как распознать обременение

Достоверно установить, обременена ли квартира, очень просто. Для этого необходимо всего лишь заплатить в банке государственную пошлину в размере 100 руб., после чего с паспортом прийти в территориальное подразделение Росреестра (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии), оформить соответствующее заявление и получить выписку из ЕГРП. В ней будут зафиксированы сведения о зарегистрированных ограничениях (обременениях) права, указаны дата и номер их государственной регистрации, сроки, а также данные о лицах, в пользу которых они установлены.

Екатерина Камазинская