Сегодня при заключении договора с застройщиком форма договора -- не главное. Важнее правильно выбрать того, с кем подписывать соглашение.

Фраза «покупка квартиры от застройщика» скрывает неточность, которую принципиально важно осознавать, принимая решение о приобретении жилья на первичном рынке. В момент совершения сделки покупать еще, как правило, нечего -- можно лишь вложить деньги в расчете на то, что жилье будет построено. Рисков хватает даже на завершающих стадиях строительства: к примеру, если в последний момент окажется, что застройщик не в полном объеме выполнил обязательства перед городом, у покупателей возникнут проблемы с регистрацией прав.

Есть риски, которые снизить и даже учесть крайне сложно. Есть риски политической нестабильности и стихийных бедствий. Не в форме дело «В первую очередь люди смотрят на место и цену. Потом лишь обращают внимание на застройщиков, которые предлагают выбранные квартиры», -- уверена Светлана Денисова, начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент». Неосторожный выбор компании-застройщика многократно увеличивает риски инвестирования, в этом уверены все эксперты. Хотя от банкротства, как показывает опыт, не застраховано ни одно коммерческое предприятие, подписать договор с изначально ненадежной фирмой -- значит играть в «инвестиционную рулетку». В отличие от европейских стран у нас надежность компании целиком зависит от персоналий, стоящих во главе. Если руководитель фирмы сменится, степень ее надежности придется оценивать заново.

Опрошенные эксперты сошлись во мнении, что форма договора, предлагаемая застройщиком, сегодня большой роли не играет. ФЗ №214, к сожалению, не снимает главного риска: что компания не закроется и что ее объект будет достроен. Сегодня, по осторожным оценкам специалистов, по этому закону работает около трети застройщиков. Примерно столько же использует другую популярную схему -- договоры паевого взноса. Она предполагает создание отдельного ЖСК под каждый возводимый объект. Покупатели же, согласно договору, вступают в строительный кооператив. Используют и другие формы договоров. До сих пор, подтверждают риелторы-практики, встречаются фирмы, работающие по схеме долевого участия.

Покупка «на глазок»

И все же главное -- не форма договора, а добропорядочность застройщика, настаивают опрошенные эксперты. Первым делом они советуют покупателю побывать на стройплощадке. Простое наблюдение за процессом может сказать довольно много. Покупатели ведь принимают решение не вдруг. С первоначального знакомства с объектом до момента внесения денег проходит какое-то время. Если съездить на площадку в начале и в конце этого периода и сравнить произошедшие изменения -- интересант получит довольно много информации. Иногда затишье на стройке связано с технологическим циклом. Но у покупателя в любом случае будет возможность задать вопрос и послушать, что ему ответят. И если объяснения продавцов не убедят -- это повод задуматься. Обращать внимание надо на любые мелочи. Так, трещины на стыках блоков -- настораживающий признак. В одной фирме, к примеру, объяснили их наличие тем, что «некоторые клиенты сильно дверями хлопают». Если и так, вряд ли клиенты так поступают от восхищения…

Хотя информации из Интернета не всегда можно доверять, однако знакомство с отзывами клиентов компании-застройщика может существенно расширить представление о девелопере. Сегодня по большинству стройплощадок во Всемирной паутине организованы форумы. Конечно, надо делать поправку, что в любом бизнесе есть недовольные всем клиенты, и не принимать каждый отзыв за чистую монету. «Приобрести квартиру в новом доме по цене ниже на 10% и более, чем у застройщика, безусловно, очень выгодно. Но, чтобы не решать потом внезапно появившиеся проблемы, досконально проверьте права «продавцов» на предлагаемую квартиру или доверьте это профессионалам. Не следует бурно радоваться существенной разнице в ценах застройщика и подрядчика на аналогичные квартиры. Если вам предлагают купить продукт на 25-50% дешевле, это может означать, что: a) либо подрядчик просто хочет получить деньги немедленно; b) либо дела у застройщика настолько плохи, что квартиры не только не покупаются, но и сам объект, возможно, в полном объеме достроен не будет. Первый случай большая удача. Вы оказались в нужном месте в нужное время. Но, для того чтобы убедиться, что это действительно так, проверьте подрядный договор застройщик -- подрядчик, загляните на сайт Арбитражного суда -- есть ли иски к подрядчику и застройщику, и, наконец, посетите стройку в разгар рабочего дня, поговорите с рабочими об их зарплате. Оптимальная разница в цене квадратного метра у застройщика и подрядчика -- 5-10%. Но за эту скидку вам придется «заплатить», досконально проверив документы.

Константин Мамыкин, директор департамента жилой недвижимости компании Maris/CBRE Дмитрий Синочкин Источник: Деловой Петербург, №76 (12 мая 2011 г.)