На вопросы читателей о тонкостях приватизации отвечает юрист независимого аналитического агентства «Инвесткафе» Дмитрий Шилов

Чужих не надо

Виктория Осипова: — Собираемся приватизировать двухкомнатную квартиру. В ней прописаны 4 человека: я, моя мама, брат и его сын. Брат с его сыном не живут с нами уже около 14 лет, за квартиру не платили ни разу, однако выписываться из неё не собираются. Что делать, чтобы квартира досталась мне полностью? Может, маме написать на меня завещание? Или отдать мне свою долю?

Дмитрий Шилов: — В данной ситуации вы вправе «выписать» брата и его ребенка из квартиры, но только в судебном порядке. Согласно п. 3 статьи 83 Жилищного кодекса РФ, если наниматель жилья и члены его семьи переезжают на другое место жительства, договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Однако Верховный суд РФ в своем Постановлении от 2 июля 2009 года № 14 отметил, что при временном отсутствии нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи — включая бывших членов семьи — за ними сохраняются все права и обязанности по договору социального найма жилого помещения (статья 71 ЖК РФ). Если же отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временного характера, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ — в связи с выездом в другое место жительства и расторжением тем самым договора социального найма.

Отмечу, что, разрешая подобные споры — о признании нанимателя жилого помещения (а также настоящих и бывших членов его семьи) утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма, — суд должен выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении; носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.); не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем; приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства; исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.

Если судом будет установлено, что ответчик выехал из жилого помещения в другое место жительства добровольно и что никаких препятствий в пользовании жилым помещением ему не создавалось; а также, что он в одностороннем отказался от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению (на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ, в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма).

При этом, если на новом месте жительства у гражданина, добровольно выехавшего из квартиры, нет ни права пользования жилым помещением по договору социального найма, ни права собственности на жилое помещение, это не является основанием его не «выписывать» — поскольку, согласно части 2 статьи 1 ЖК РФ, граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права. А намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма могут подтвердить многие обстоятельства, в том числе и определенные действия.

Кстати, учтите, что если сын брата является несовершеннолетним, то к участию в деле в обязательном порядке будут привлечены органы опеки и попечительства.

Пьянство — не порок?

Денис Сергеевич: — Я являюсь квартиросъемщиком и хочу приватизировать квартиру. В квартире прописаны 3 человека: я, моя мать и мой сын (3 года), причём мать страдает алкогольной зависимостью на протяжении долгих лет, в квартире не живет, несколько раз находилась на лечении в наркологическом диспансере, состоит на учете. Могу ли я, учитывая данные обстоятельства, приватизировать квартиру без ее участия?

Д. Ш.: — С учётом описанной вами ситуации, есть только два случая, при которых ваша мама не будет иметь права на участие в приватизации квартиры, в которой зарегистрирована по месту жительства. Во-первых, в случае снятия ее с регистрационного учета по месту жительства в данной квартире; во-вторых, в случае выражения своей личной воли на отказ от участия в приватизации квартиры. В иных случаях она будет иметь право на участие в приватизации, и изменить что-либо вы не можете. Признание ее судом ограниченно дееспособной — либо недееспособной — не будет лишать ее права на участие в приватизации через попечителя (опекуна).

Не гони!

Зинаида: — Я с сыном прописана и живу в квартире свекрови (ей 82 года), при этом квартира приватизирована на двух её сыновей — моего мужа и его брата. Хотя официально мы не разводились, мой муж давно живёт в другой семье и в данной квартире (как и его брат) не проживал около 10 лет. Что будет со мной после смерти свекрови? Могут ли нас с сыном выгнать из квартиры?

Д. Ш.: — В принципе, после смерти свекрови вас и вашего сына действительно могут выселить из квартиры по иску её собственников. Но! Это возможно только в случае вашего официального развода, а пока вы в браке — считаетесь членами семьи вне зависимости от факта совместного проживания. Впрочем, однозначно оценить перспективы исхода такого дела не берусь — все будет зависеть от большого количества обстоятельств. Могу лишь предложить вам два наиболее подходящих вам варианта действий: 1) свекровь может оформить дарение своей доли в квартире на вас либо на внука (вашего сына) — это самый надежный и оптимальный вариант; либо 2) свекровь может оформить завещание на ее долю в квартире на вас либо на внука (вашего сына) — вариант тоже неплохой, но первый лучше, т.к. завещание может быть отменено в любой момент.

Панин Александр: — Уже год я не проживаю в 2-комнатной квартире: переехал в поисках работы в другой город. Может ли жена меня выписать из квартиры без моего согласия? Квартира неприватизированная.

Д. Ш.: — В вашей ситуации супруга вправе «выписать» вас из квартиры только в судебном порядке. Причём, для этого ей придётся доказать в суде, что ваше отсутствие в квартире носит не временный, а постоянный характер; что оно является добровольным, а не вынужденным; что не существует никаких препятствий для вашего пользования данным жильём и так далее. Если на основании полученных сведений суд установит, что вы добровольно отказались от прав пользования жильём на основе договора социального найма, такое право будет прекращено. Подробнее об этом см. ответ на вопрос Виктории Осиповой.