Все больше коммерческих банков предлагают собственные программы кредитования покупки жилья для военнослужащих. Банкиров привлекает высокая потенциальная емкость этого сектора рынка и гарантии Министерства обороны РФ по возврату кредита. Но программы коммерческих банков существенно отличаются от «Военной ипотеки», которую продвигает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Различия между госпрограммой и программами коммерческих банков изучил наш корреспондент.

В начале 2011 года сразу три банка запустили собственные ипотечные программы для военнослужащих, заключив соглашение с ФГУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (Росвоенипотека), – Газпромбанк, Связь-Банк и Банк «Зенит». Эти банки выдают кредиты и могут держать их на балансе до последнего платежа, а могут рефинансировать. Большинство же финансовых организаций, кредитующих военных, сотрудничают с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). То есть выдают кредиты по стандартам АИЖК, а затем продают их агентству. У банков, работающих по стандартам АИЖК, и у кредитных организаций, предлагающих собственные программы, условия кредитования и процентные ставки пока существенно различаются.

Как это работает

Если вкратце, то суть военной ипотеки в том, что фактически жилищный кредит оплачивается не за счет личных средств военнослужащего, а из федерального бюджета, то есть государство покупает в кредит квартиры для своих защитников.

Специально для воплощения в жизнь этой идеи в 2005 году в Министерстве обороны придумали накопительно-ипотечную систему (НИС). Все офицеры, заключившие первые контракты о прохождении военной службы после 1 января 2005 года, автоматически попадают в систему. К ним добровольно могут присоединиться военнослужащие, заключившие первый контракт ранее 2005 года. Военнослужащие, проходящие службу по второму контракту, права на господдержку лишены.

НИС – это совокупность именных счетов военнослужащих, на которые зачисляются средства из федерального бюджета в период прохождения службы. Вступившие в систему в первый год ее действия накопили к 2011 году примерно 600 тыс. руб. Накопленные деньги можно потратить на приобретение жилья в кредит, оплатить первоначальный взнос, а следующие поступления пустить на оплату ежемесячных платежей. Сумма взносов на счет ежегодно индексируется, и с 2005 года к 2011-му она возросла в пять раз, до 189,8 тыс. руб. в год. А это значит, что предельный ежемесячный платеж по кредиту в текущем году составляет 15,8 тыс. руб.

Учетом этих средств и их перечислением в кредитные организации в счет погашения ипотеки занимается госучреждение «Росвоенипотека». Чтобы воспользоваться накоплениями, военнослужащий должен написать рапорт и стать владельцем свидетельства о праве участника НИС на получение целевого жилищного займа. Пока кредиты на покупку жилья берут несколько тысяч военнослужащих в год по всей стране, но вскоре спрос может возрасти в разы. «Ежегодно за кредитом могут обращаться 18 тысяч человек», – прогнозирует председатель правления Универсальной ипотечной компании «УНИКОМ» Павел Штепан. Для справки: общее количество участников НИС превышает 170 тысяч человек. Всего в России было выдано 11,7 тысячи жилищных кредитов по военной ипотеке.

Альтернативный вариант

После получения одобрения потенциальному заемщику предстоит выбрать кредитную организацию, и здесь начинается самое интересное.

До начала 2011 года жилищные кредиты военнослужащим предоставляло только АИЖК, через сеть уполномоченных кредитных организаций и сервисных агентов. Выбора не было, все понятно, максимальный размер кредита 2 млн руб., первоначальный взнос не менее 10%, причем его военнослужащий может оплатить из личных сбережений. Срок кредита ограничен пенсионным возрастом военных – 45 лет. Процентная ставка – 9,75% годовых. Важно, что ставка плавающая, она привязана к ставке рефинансирования Банка России и пересматривается раз в год, 1 декабря (ставка рефинансирования ЦБ на 1 декабря 2010 года – 7,75% плюс 2%). Комиссия за выдачу кредита составляет 1-1,5% от суммы займа.

С выходом на рынок коммерческих банков у военных появились выбор и возможность сэкономить на единовременных платежах. Коммерческие банки, предлагающие собственные программы, не берут комиссии за выдачу кредита. А процентная ставка у них фиксированная. Газпромбанк и Банк «Зенит» берут по 10,5% годовых, а Связь-Банк предлагает ставку в первый год действия кредитного договора – 9,5%, а в последующие годы – 10,5%. Тут есть о чем задуматься. Во-первых, экономия на комиссионных составляет 20-30 тыс. руб., что с лихвой компенсирует затраты на комплексное ипотечное страхование. Во-вторых, ставка рефинансирования пошла в рост и достигла 8%, то есть по программе АИЖК ставка уже не будет ниже 10%. Конечно, агентство может пересмотреть формулу расчета процентов, такое уже не раз бывало в прошлом с другими программами, но пока на этот счет даже слухов нет.

Вопросы без ответов

Финансисты отмечают: поскольку кредит военным фактически оплачивает государство, то многие даже не задумываются о величине процентной ставки. А зря, ведь от ее размера зависит срок погашения кредита, и чем он короче, тем выгодней. Когда кредит будет погашен, то на счету военнослужащего снова начнут накапливаться денежные средства, что может стать неплохой прибавкой к заслуженной пенсии. «Мы подсчитали на ипотечном калькуляторе, что при текущих процентных ставках кредит, выданный по стандартам АИЖК, будет погашен за 139 месяцев, а на погашение кредитов банков, работающих по собственным программам, уйдет более 190 месяцев. Разница превышает 50 месяцев. За это время, исходя из сложившихся условий, на счету военного может накопиться более 750 тыс. руб.», – рассуждает исполнительный директор компании «ЮРИНФО-Недвижимость» Николай Лавров. Очевидно, что процентная ставка для военных может иметь большое значение: сэкономив сегодня пару-тройку десятков тысяч рублей на комиссионных расходах, можно в перспективе лишиться нескольких сотен тысяч рублей накоплений.

Интересно, что будет, когда Министерство обороны увеличит сумму средств, зачисляемых на счет военнослужащих? Куда пойдет разница, превышающая размер ежемесячного платежа? «Мы претендуем только на сумму платежа по кредиту», – говорит начальник отдела обслуживания физических лиц петербургского филиала Газпромбанка Виктор Моторин. И добавляет, что избыточные средства могут быть направлены на досрочное погашение кредита, что важно. Нельзя исключать, что средств, перечисляемых на счета военнослужащих, перестанет хватать на обслуживание кредита. Что делать в этом случае, как поведут себя кредиторы? У банкиров нет четкого ответа на этот вопрос, им пока кажется, что столь неблагоприятное развитие событий маловероятно.

Также нет определенности по вопросу, что делать, если военный лишится работы не по собственной инициативе? «Есть устные заявления представителей Министерства обороны, что в случае расторжения договора с военнослужащим по инициативе Вооруженных сил, ипотечный кредит будет погашен за счет бюджета. Но эта норма никак не закреплена юридически. Мы остаемся один на один с безработным военным. В общем, продукт неоднозначный», – резюмирует Моторин.