Помимо коттеджа, пусть даже самого просторного, владельцу загородной недвижимости нужны и другие сооружения: баня, гараж, гостевой домик. Но что, если эти постройки мешают соседям или не нравятся управляющей компании, которая стремится выдержать в поселке единый архитектурный стиль?

Правила игры

Обычно люди возводят на своих участках гаражи, бани, крытые бассейны, домики для гостей и для прислуги. Почти всегда предусматривается беседка или летняя кухня с мангалом, если в семье растут дети — игровая площадка, и все чаще — разнообразные спортивные сооружения. Бывают и необычные постройки, необходимость которых продиктована хобби владельцев. Наталья Баскаева, коммерческий директор компании DomWerk, встречала в своей практике танцпол, совмещенный с пристанью, домик для проведения вечеринок с раздвижными стенами, теннисный корт. Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty, припомнил частную крытую дискотеку в поселке на Истре. А в поселке «Речной» на Рублево-Успенском шоссе человек, увлекающийся коллекционированием авто, обзавелся гаражом площадью 700 кв. м. Бывает, строят бомбоубежище, пивоварню, маяки, мельницы и т.п. А самым необычным частным сооружением Д. Цветков назвал целый спортивный комплекс, где первый этаж занял бассейн, на втором расположились крытые земельные корты (сертифицированные для проведения международных соревнований!), на третьем — поле для мини-гольфа. Даже в поселках бизнес-класса все чаще строятся частные бассейны, летом функционирующие как открытые, зимой — как закрытые.

Обычно представители девелопера или управляющей компании не могут повлиять на решение владельца что-то построить. Отношения между ними определяются договором, и даже если участок приобретается с подрядом, ограничения распространяются, как правило, только на дом. «Пока не оформлено право собственности, застройщик может выдвигать любые требования, говорить про единый архитектурный стиль. Но как только у покупателя появилось право собственности, он на своем участке может строить что угодно», — объясняет Д. Цветков. «Мы в рекомендательном порядке просим согласовывать место расположения любой постройки с управляющей компанией», — добавляет Дмитрий Дьяченко, руководитель проекта «Высокий берег» компании Mozaik development. Как правило, владельцы соблюдают эту рекомендацию, хотя по закону и не обязаны.

Не нужно забывать, что помимо законодательных норм существуют еще и соседи. Рассказывает Александр Коваленко, коммерческий директор Uniparx Service: «У нас был случай, когда покупатель хотел построить гараж из пенобетона. Но дома во всех наших поселках возводятся в классической русской стилистике, одной из важнейших особенностей которой является использование бруса и бревна. Понятно, что такое сооружение нарушило бы общий стиль. Выход нашелся — сделать гараж, как и хотел клиент, из пенобетона, а снаружи обшить бревном». Схожую историю приводит Д. Дьяченко: «Домовладелец построил баню из оцилиндрованного бревна, нарушив общий стиль. Мы убедили собственника сделать «поселочную» кровлю, оштукатурить стены в белый цвет. Более того, ему пришлось устроить вокруг бани живую изгородь». Еще один случай тоже закончился мирно: человек завел декоративных петухов, чьи крики на рассвете изрядно мешали соседям, и они обратились с жалобой в УК. Отметим, что этот случай не подпадал под запрет держать сельскохозяйственных животных, потому что птицы были декоративные. После переговоров был достигнут компромисс и петухи поселились в построенном специально для них курятнике (выдержанном в общем архитектурном стиле поселка). Девелоперы отмечают, что сооружение, например, конюшни возможно только при значительных размерах участка (от полугектара), и даже тогда надо хорошо продумать, где ее расположить, чтобы не тревожить соседей.

Осторожно, водная преграда!

Характеристики нежилых сооружений на участке фактически регламентируются только требованиями законодательства и необходимостью располагать постройки на определенном расстоянии от дороги и воды, замечает Д. Дьяченко. Для одноэтажных зданий расстояние составляет метр до границы участка и до дороги. Кроме того, есть ограничения на сооружение коммуникаций в охранных зонах, вблизи газовой трубы (1 м до газопровода низкого давления, 2 м — до газопровода высокого давления). Забор не должен затенять соседний участок. Часто еще запрещается содержать скот и птицу для производства мяса и молока. Строительство в прибрежной зоне — один из наиболее сложных вопросов, поскольку регулируется федеральными властями. Например, размеры береговой линии, к которой у каждого гражданина должен быть свободный доступ, зависят от того, какой это водный объект. В Водном кодексе сказано: «Полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет 20 метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров. Ширина береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров, составляет пять метров».

По словам Д. Цветкова, в элитных поселках собственная пристань уже давно перестала быть экзотикой, более того — все чаще к ней пристраивают специальный лифт для спуска к воде. Можно создать на участке и капитальную пристань, однако нужно сделать архпроект, получить полный пакет разрешений и провести экологическую экспертизу, что делает сооружение весьма дорогим. Есть простой способ избежать волокиты, советует Д. Дьяченко: поставить возле своей береговой линии плавучий причал на якорях. Он классифицируется как маломерное судно и не требует сложной регистрации. Строительство в водоохранной зоне возможно, если в поселке есть центральная канализация и строение подключается к ней, поэтому, поясняет Д. Цветков, в начале Рублевки многие объекты возле воды возведены на вполне законных основаниях. Но центральная канализация редка в загородных поселках. К примеру, на берегу Истринского водохранилища есть незаконные строения, и после проверок их владельцы вынуждены платить штрафы, передвигать или сносить сооружения. Да и продать участок с такими объектами невозможно — БТИ помечает их как незаконные. Это значительно уменьшило желание домовладельцев строить вблизи берега самостоятельно, почти всегда люди прибегают к помощи девелопера.

Высокие нравственные нормы

За архитектурным проектом стоит обратиться к профессионалам. Как считает Александр Черный, директор производства завода каркасного домостроения HOME EXPRESS PRODACTION, «строительство без проекта — это головная боль заказчика. Потому что если вдруг возникнет желание что-то изменить или оформить объект в собственность, чтобы увеличить капитализацию участка (что может пригодиться при его залоге), уже не будет возможности это сделать. А экономия, как правило, копеечная. Архпроект небольшого каркасного сооружения обойдется в минимальные деньги — $300-500». Расценки на строительство таковы: к примеру, в «Высоком береге» капитальный объект стоит $600-1000 за кв. м. При этом площадь двухэтажной бани или дома для прислуги составит не меньше 90 м, гаража на две машины — от 20 м, бассейн 20х3 м требует минимуи 80 «квадратов.

Сегодня вопрос выбора подрядчика домовладелец чаще всего делегирует девелоперу — так меньше хлопот. «Чьими силами возводятся дополнительные сооружения, зависит от того, когда они строятся. Обычно изначально покупатель материально готов лишь на навес для машины, потом на гараж, затем на квартиру для прислуги над гаражом. Весь процесс может растянуться на несколько лет», — поясняет Д. Цветков. Если дом продается без отделки, дополнительные постройки, как правило, возводятся силами той же бригады, что делает ремонт, — на допуслуги предоставляется существенная скидка. В посткризисное время девелоперы научились конкурировать с «посторонними» застройщиками, делая весьма заманчивые предложения. «Если клиент заказывает все сразу, выгоднее обратиться к подрядчику, потому что умный подрядчик закладывает свою прибыль в землю, а строительство предлагает уже по заниженной цене», — поясняет Д. Цветков. Пока тенденция такова, что сил девелоперов хватает только на строительство дома, остальное возводится намного реже и чаще предлагается в рамках спецакций. А. Коваленко рассказывает: «В разное время в отношении ряда поселков мы проводили акции, по которым при покупке участка или участка с домом баня строилась в подарок. К настоящему моменту подарено уже пять бань».

«Несколько лет назад владелец обычно строил баню, совмещенную с гостевым домом, далее жилище, а гараж после. Фактически это давало возможность контролировать работы в комфортных условиях, если надо — оставаться ночевать. Однако богатые люди, покупающие далеко не первый дом, сейчас приезжают, когда вокруг всех сооружений, в том числе дополнительных, уже стригут газоны, и им не важно, в каком порядке все строится, ведь процесс контролирует прораб или архитектор», — констатирует изменения в тенденциях загородного рынка А. Черный. И все чаще люди приезжают на участок, когда все готово. В таком случае нет почвы для мелких конфликтов, связанных с забором или подъездными дорожками, — они уже заботливо устроены управляющей компанией.

Риэлторы отмечают, что наличие бани, гаража или беседки всегда будет плюсом при продаже дома. Но маловероятно, что при перепродаже «выстрелят» эксклюзивные допсооружения, считает Д. Цветков: «Для этого продавец должен встретить покупателя с таким же увлечением». Хозяйственные постройки покупатели рассматривают как дополнительное преимущество, как нечто необходимое, но не достаточное, чтобы принять решение о приобретении. Важный совет: подумайте о своих увлечениях и желаниях до покупки земли. Выясните заранее, какие ограничения действуют на дополнительные сооружений и как отнесутся к вашему хобби потенциальные соседи, ведь проживание в поселке — дело коллективное, а хорошие отношения — одна из важных составляющих качества жизни.