Один из важных параметров, на который ориентируется покупатель при выборе новостройки, – это срок сдачи дома Госкомиссии. Отталкиваясь от названной даты, семья планирует предстоящий ремонт и новоселье. Но в реальности не все застройщики выполняют обещания, а объявленный срок ввода - зачастую всего лишь рекламный ход. Есть примеры, когда люди ждут обещанного годами…

А что значит для дольщика затянувшиеся сроки строительства и сдачи дома? Это легко узнать - стоит пошарить по Интернету и почитать душераздирающие истории на сайтах, созданных самими участниками долевого строительства. Вот, скажем, виртуальное сообщество покупателей квартир вЛобне, на улице Окружная, владение 13 описывает свою эпопею. Люди начали покупать квартиры еще в 2003 году, на этапе котлована. Рекламная кампания обещала будущим новоселам прекрасные квартиры площадью от 70 до 140 кв.м в доме бизнес-класса, что считалось очень престижно в небольшом городе. Новоселье людям обещали всего через год. Сейчас весна 2011 года. Компания, затеявшая стройку, признана банкротом, а проект передали другому застройщику.«Начало 2011 года не принесло обманутым дольщикам Лобни, Окружной 13 улучшений их ситуации. Дом так и не строится - представляя собой занесенный снегом котлован», - эту цитату мы взяли из сайта, который создали обманутые дольщики названного дома.

Понятно, что многие из них продали старые квартиры, чтобы купить новые, переехали к родственникам в надежде на скорое новоселье или снимают жилье. Рассчитывать на материальную компенсацию бессмысленно, суммы, которые они вносили в 2003 году, неактуальны для сегодняшнего рынка, на них ничего не приобретешь. Так что людям нужны квартиры, пока же у них нет ни жилья, ни денег, ни внятных перспектив.

Впрочем, и в случае, если дом почти построен, но его никак не могут довести до ума, дольщикам не легче. Пример – «Велл Хаус» на Дубровке, объект печально знаменитого «Миракса». Люди тоже создали некоммерческое партнерство дольщиков этого объекта, написали письма каким только можно начальникам, выходят на акции протеста. Дело пока не двигается.

Причины и следствия

Подобные истории сегодня не редкость. Но в конечном итоге в большинстве случаев застройщики выполняют свои обязательства. Тому доказательство - сотни сданных новостроек в Москве и еще большее их число в области. «Мы делаем все возможное, чтобы соблюдать первоначально заявленные сроки строительства, и пока нам это удается. ЖК «Зодиак» был достроен точно в срок, в конце 2010 года, несмотря на то что строительство началось во второй половине 2008 года, в разгар кризиса», - говорит Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер». По словам Виктора Козлова, генерального директора компании «Авгур Эстэйт», во время кризиса компания строила свои объекты и сдавала их в срок, как и планировала, - это жилой комплекс бизнес-класса «Надежда» в Москве и первые дома в жилом районе «Солнечный» в Краснодаре.

Хотя на многих объектах сроки сдачи домов сдвигаются, что считается едва ли не обыденным явлением. Застройщики не отрицают это и называют причины, которые не всегда возникают по их вине. Сергей Мигунов, руководитель управления маркетинга и развития группы компаний «КОНТИ», говорит, что задержки ввода домов часто вызывают нерешенные юридические вопросы и слишком большие объемы многоступенчатого согласования проектно-разрешительной документации. Эксперт обратил внимание на то, что если посмотреть на мировую практику, то Россия стоит далеко не на первом месте, а скорее на одном из последних по сложности и дороговизне процессов согласования. Вторая причина - отсутствие внешних инженерных сетей. По словам эксперта, как правило, при заключении инвестиционного контракта на строительство многоэтажного дома девелопер рассчитывает на то, что внешние инженерные сети будут подведены городом к строительной площадке в указанные сроки и в нужном объеме. «И если данные условия не выполняются, то сдвиги сроков сдачи дома неминуемы», - признается он.

Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny LaneRealty, также отмечает волокиту с документацией, добавляет еще ряд причин: заказчик может опоздать с выбором подходящей площадки, затянуть процесс отбора проектировщиков, подрядчиков, изготовителей и поставщиков оборудования и т.д. Также сместить срок сдачи дома может генеральный подрядчик или любой из субподрядчиков. Ему достаточно не выполнить вовремя перенос коммуникаций, опаздывать с земляными, строительно-монтажными или отделочными работами.

Срыв сроков сдачи может произойти и по независящим от участников строительства причинам. Например, при земляных работах могут обнаружиться объекты, представляющие культурно-историческую ценность – в этом случае Москомнаследия приостановит строительные работы на неопределенный срок. При земляных работах на месте будущего дома могут оказаться коммуникации, не отмеченные ни на одной карте, придется тратить время на незапланированные работы по их переносу. Подвести может логистическая компания - не привезти по утвержденному графику щебень, цемент или арматуру.

Сергей Мигунов («КОНТИ») в числе причин также назвал ошибки инвестиционного прогноза. В таком случае появляется риск, что девелоперу не хватит денег достроить начатый объект. Финансирование объектов строительства обеспечивается как с помощью банковских кредитов, так и - поступления денег от физических лиц на этапе строительства. А два года назад, когда начался финансовый кризис, многие банки заморозили финансирование строительных проектов, что заставило девелоперов останавливать стройки. Параллельно отсутствие ипотечного кредитования и утрата доверия покупателей к девелоперам отрезали и второй источник финансирования.

Кроме этого Градостроительный кодекс РФ содержит десятки причин, по которым органы государственного строительного надзора могут приостанавливать строительство – от несоблюдения мер противопожарной безопасности до несоответствия стройматериалов требованиям технических регламентов, добавляет Александр Зиминский (Penny Lane Realty).

Виктор Козлов («Авгур Эстэйт») в качестве причин перечисляет нехватку профессиональных кадров, многочисленные замечания Госкомиссии или же судебные разбирательства с компанией-застройщиком, в ходе которых могут быть приостановлены строительные работы.

Ну и, наконец, еще одна причина, которая стоит особняком и явно тянет на отдельную тему - недобросовестность компании, которая заранее решила дольщиков обмануть.

Сроки реальные и рекламные: как сориентироваться?

Как мы уже говорили, сплошь и рядом реальные сроки отличаются от объявленных в рекламе. Эксперты советуют ориентироваться на реальные. Как их определить? Надо их знать хотя бы приблизительно.

Как пояснил нам Андрей Глебов, директор департамента продаж и маркетинга компании «Домус финанс», срок реализации того или иного проекта зависит от его параметров: материалов, этажности, масштабов, готовности коммуникаций и т.д. Если говорить о средних сроках, то панельный четырехсекционный дом, включающий коробку, коммуникации, внутреннюю отделку общественных зон и благоустройство территории, можно построить за 8-9 месяцев. Если дом будет шестисекционным – за год. Григорий Алтухов (ФСК «Лидер») считает, что на возведение простого монолитно-кирпичного дома потребуется 1,5 года. А более сложные объекты, как объект компании ЖК «Зодиак», со сложной архитектурой фасадов, насыщенный современной инженерией, возможно построить за 2-3 года. «Но это без учета срока на освобождение площадки, прокладку инженерных сетей к дому, так как эти работы в среднем добавляют к сроку 0,5 года», - уточняет эксперт.

Чтобы дать более полную информацию Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», разбила весь цикл создания объекта жилой недвижимости на этапы. По ее словам, первыйэтап – подготовительный и он может занять от одного до трех месяцев. К его началу все документы по проекту получены, идет подготовка площадки, стартует активная рекламная кампания. На этом этапе объект уже может выходить на реализацию. Второй этап – это земляные работы на котловане и фундаменте дома, занимает два – три месяца. Третий этап – установка крана и возведение дома до уровня 2-4 этажа, ачетвертый – строительство с 4-го до технического этажа, включая отделку и подключение коммуникаций. В зависимости от характеристик объекта темпы строительства составляют – до 2 этажей в месяц. В целом же продолжительность третьего и четвертого этапа – 9-12 месяцев. На этих этапах цены могут корректироваться несколько раз, в зависимости от активности строительства. «В среднем срок строительства дома площадью от 1 до 3 секций – от начала подготовительных работ до заселения - составляет для панельного дома – 1,5 года, а для монолитного – 2 - 2,5 года. Сборно-кирпичные дома – это дома экономкласса, качество отделки в них не такое высокое, как в бизнес-классе, поэтому сроки строительства сопоставимы со сроками панельного домостроения», - уточняет эксперт.

Мнимая ответственность

Эксперты признают, что Федеральный закон № 214 несколько остепенил девелоперов и они все реже называют необоснованные сроки строительства жилья. Поскольку по данному закону девелопера можно привлечь к ответственности за нарушение сроков, указанных в договоре, застройщики все чаще называют срок сдачи «с запасом», - отмечает Виктор Козлов («Авгур Эстэйт»).

Андрей Глебов («Домус финанс») уверен в том, что даже если срыв сроков произошел, на первый взгляд, по причинам, не зависящим от застройщика, штрафные санкции, предусмотренные ФЗ-214, - оправданная мера. «Застройщик еще до реализации объекта должен правильно рассчитать все риски, и если он ошибся в сроках – это в любом случае его вина», - подчеркивает эксперт.

«По тому, как компания управляет партнерскими рисками в строительстве и выстраивает схемы финансирования строительства жилья можно судить о ее профессионализме и успешности, - дополняет коллегу Василий Фетисов, директор по продажам и маркетингу компании «Желдорипотека». - Например, при финансировании строительства только от продаж сроки завершения строительства непрогнозируемы. При использовании банковского проектного финансирования, облигационных займов и пр. сроки строительства более короткие и не зависят от ритмичности продаж».

Однако на практике штрафы применяются редко. А эксперты признаются, что заявленные первоначально сроки не соблюдаются на 90% столичных и подмосковных новостроек. «Однако я не припомню случая, чтобы покупатели требовали выплаты штрафа», - свидетельствует Андрей Глебов «Домус финанс»). Ведь покупатели и застройщики заинтересованы в скорейшей достройке объекта, а штрафные санкции будут только тормозить процесс.Василий Шарапов, заместитель руководителя юридического департамента инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» описывает неудачную попытку инвестора наказать компанию, которая, действительно, вряд ли имела смысл: «Один из инвесторов, приняв квартиру по акту с некоторой просрочкой, впоследствии заявил в суд к застройщику иск о выплате неустойки за нарушение срока строительства дома. В иске было отказано, поскольку истцу в данном случае следовало либо отказаться от приемки квартиры и потребовать от застройщика неустойки и возврата денег, либо принять квартиру, но после этого уже не предъявлять каких-либо претензий к застройщику, поскольку факт приемки квартиры подтверждает согласие истца с задержкой срока сдачи дома».

Резюме

Реальный срок строительства, вероятно, получится, если к названым экспертами срокам добавить еще полгодика на всякие непредвиденные обстоятельства. Добросовестного застройщика, который работает, пусть даже опаздывая, всегда видно. А вот ответственность за срыв сроков с ним разделяет не кто иной, как государство.