Недавно президент Дмитрий Медведев утвердил поправки в закон о долевом строительстве жилья. Главный упор в них делается на защиту дольщиков. В частности, за привлечение средств граждан с использованием серых схем (вексельной или договора предварительной купли-продажи) предусмотрены серьезные штрафы.

В поисках компромисса

Итак, глава государства подписал Закон «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты РФ». По словам депутата Госдумы Лианы Пепеляевой, одного из авторов документа, он должен стимулировать девелоперов привлекать средства именно в рамках закона. Так, застройщики освобождены от уплаты НДС при заключении договора участия в долевом строительстве (раньше необходимость платить налог заставляла строителей использовать различные серые схемы, не подпадающие под налогообложение). К тому же налоговая скидка поможет удержаться на плаву самому рынку новостроек, который за время кризиса сильно просел. Поправки также предполагают, что застройщики смогут привлекать средства на основании договора участия в строительстве или путем выпуска жилищных сертификатов, которые закрепляют право их владельцев на получение квартир. Чтобы выпускать сертификаты, необходимо иметь участок в собственности, аренде или субаренде, а также разрешение на строительство. Кроме того, средства дольщиков теперь вправе собирать жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы. Штраф для юридических лиц за привлечение средств с нарушением законодательства (по вексельной схеме или договору предварительной купли-продажи) отныне составляет 1 млн руб. (ранее — 500 тыс. руб.)

Чем больше прав, тем больше ответственность Закон также включает в понятие «застройщик» юридических лиц, имеющих земельные участки не только на праве аренды, но и на праве субаренды. Солидарная ответственность банка заменяется на субсидиарную по договору поручительства с девелопером. Более конкретно прописываются положения об использовании денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства. Уточняется, что в случае нарушения застройщиком предусмотренного целевого использования средств договор по требованию дольщика может быть расторгнут в судебном порядке.

Однако главный упор делается все-таки на защиту дольщиков. Так, исключена возможность при банкротстве строительной компании продажи третьим лицам активов, в которые вложены частные средства. Преимущественное право выкупа такого имущества предоставляется субъекту РФ или муниципалитетам для завершения помещений и передачи их гражданам. Сокращен перечень документов и срок регистрации договоров участия в долевом строительстве, заключенных не с первым участником. А гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого дольщикам объекта строительства, устанавливается договором и не может составлять менее трех лет.

Нет предела совершенству

Новые ограничения серьезно осложняют жизнь компаний, работающих в обход ФЗ-214 (а таких в России, как известно, большинство), — попытки использования серых схем становятся серьезным риском. Однако поправками недовольны и организации, активно сотрудничающие с частными лицами. Так, лидер общественного движения «Комитет помощи пострадавшим дольщикам», депутат Госдумы Антон Беляков ранее заявлял, что закон направлен только на создание комфортных условий для застройщиков. По его словам, обнуление НДС для девелоперов не является мерой, стимулирующей отказ от серых схем. «Нежелание использовать договоры долевого участия вызвано вовсе не высокими налогами, а обязательствами перед гражданами, по которым в случае нарушения договора придется отвечать в суде», — пояснил эксперт. Раскритиковал он и положение о возможном использовании механизма субаренды участка при долевом строительстве: «При досрочном прекращении срока аренды автоматически прекращается и срок субаренды, и кто в данном случае будет нести ответственность перед дольщиками, не совсем ясно». Как напомнил депутат, за последние годы от действий недобросовестных или обанкротившихся компаний в России пострадали десятки тысяч людей, которые вложили деньги в строительство.

Не законом единым

В ближайшее время может появиться еще один документ. Комитет Госдумы по собственности рекомендовал принять в первом чтении законопроект, призванный защитить права соинвесторов строительства жилья при банкротстве девелоперов. В соответствии с предлагаемыми поправками в Закон «О несостоятельности» обманутые дольщики смогут, не дожидаясь признания застройщика банкротом, получить жилье в возводимых домах. Также граждане получат право через арбитражный суд расторгать договоры о передаче квартир и требовать возврата доверенных девелоперу средств. Для защиты прав обманутых дольщиков депутаты Госдумы предлагают в рамках дела о банкротстве вести реестр требований о передаче жилых помещений, а также обеспечить возможность оформления квадратных метров в собственность дольщиков. Для этого требуется соответствующее решение собрания кредиторов. Таким образом, процедура учета задолженности станет более качественной и прозрачной.

В принципе, инициативы депутатов нельзя не одобрить. Действительно, застройщики, использующие серые схемы, фактически вынуждают людей покупать жилье нелегально. Однако, с другой стороны, многие компании жалуются, что не могут работать по ФЗ-214 прежде всего из-за обилия бюрократических процедур, а вовсе не из природной вредности. Так что, возможно, стоило бы вначале дебюрократизировать процесс строительства, а потом уж закручивать гайки.