Как признают эксперты рынка недвижимости, на рынке есть несколько настоящих «черных дыр», которые опасны как для покупателей жилья, так и для продавцов. Существующее законодательство попросту не учитывает реальных ситуаций. В результате люди теряют квартиры, деньги, здоровье. Причем «поймать» ситуацию с такой «черной дырой » чрезвычайно сложно. Как же бороться с такими проблемами?

О покупке квартир у недееспособных граждан по сути – это одна из «черных дыр» на рынке недвижимости мы уже рассказывали. Но у нас еще одна не менее опасная «дыра» - это покупка квартиры по поддельным документам.

Поймать такую сделку чрезвычайно сложно, а иной раз практически и невозможно. Причем с нынешним уровнем техники проблемы подделать документы не существует. Подделывают все что угодно и как угодно. А если все подделать не получается, нужные документы (оригиналы!) просто покупаются у недобросовестных чиновников. B результате продажи квартир по поддельным паспортам и «настоящим справкам» становятся той самой «черной дырой» на рынке недвижимости. Такие аферы могут пройти не только через риэлторов, но и через органы Росрегистрации. При этом ничего не подозревающий покупатель гарантировано теряет и деньги и квартиру, поскольку через некоторое время у квартиры находятся настоящие хозяева, и «украденное» имущество приходится вернуть. Конечно, при этом заведут уголовное дело, мошенников объявят в розыск, но как вы понимаете, даже в тех случаях, когда их удается найти, деньги уже не вернуть.

Наиболее опасными риэлторы считают сделки с использованием чужого паспорта. Раньше в большинстве случаев паспорт старались подделать (скажем, вклеить другую фотографию). По словам генерального директора агентства недвижимости «Центр» Якова Кусевицкого, они встречаются с попытками проведения сделок с использованием фальшивых паспортов два-три раза в год. Схема мошенничества в этих случаях практически не меняется. Мошенники находят жертву – как правило, это пожилой одинокий человек, который часто и подолгу не бывает дома (например, уезжает на дачу на все лето или залеживается в больницах). Мошенники похищают у него паспорт, вклеивают другую фотографию, и дальше подставное лицо собирает настоящие документы для сделки. Одновременно подельники подыскивают подходящего покупателя. Возможно, именно в этой части мошенничества от них требуется наибольший «профессионализм» - ведь пенсионер не будет вечно жить на даче или лежать в больнице, и поэтому сделку надо провернуть очень быстро. Здесь в ход идут хорошо продуманные легенды о необходимости срочной продажи (отъезд за границу, переезд к родственникам и т.д.). В качестве приманки в таких случаях используется традиционный способ – снижение цены до уровня «заманивания». Ну а проще говоря, мошенники ищут жадного и глупого клиента. И как показывает практика, такие на рынке есть, и будут всегда. По словам Якова Кусевицкого, чаще всего мошенников в таких ситуациях «подводят» особенности рынка, который, как известно, на 80% состоит у нас из «обменных цепочек». И если в такой цепочке участвует хотя бы одно профессиональное агентство, то мошенников с большой вероятностью все же вычислят. Как? Директора агентств не любят делиться своими секретами. По признанию генерального директора агентства недвижимости «Динас» Юрия Сергеева, «попытки провести подобные сделки были и через их фирму. Но они не удаются благодаря профессиональной работе эскро-службы».

В принципе, основные секреты работников проверяющих служб в основном известны. Проверяются все обстоятельства сделки, и если хоть что-то вызывает малейшее сомнение, идет дальнейшая проверка. Понятно, что если квартира продается «срочно и дешево», это как раз то самое обстоятельство, которое и вызывает дополнительную проверку. Обычно при этом стараются разговорить продавца, выяснить всякие несущественные подробности продажи, спрашивают про дом, про соседей. Нормальный продавец при этом ведет себя вполне адекватно, а вот мошенник может и занервничать или рассказать только что выдуманную историю.

В последнее время мошенники несколько модифицировали схему. Сделать поддельный паспорт все-таки сложнее, чем справку. Тем более что существует еще Росрегистрация, где при малейшем сомнении документы посылаются на экспертизу. Кстати, в среднем за год по информации пресс-службы Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области на проверку отправляются около 100 различных документов вызывающих сомнения. Поэтому проще подделать не паспорт, а… человека. Скажите, вы отличите по фотографии 10 летней давности одну похожую старушку от другой? Согласитесь, что сделать это довольно трудно. Именно этим обстоятельством и пользуются мошенники. На первом этапе мошенничества точно так же, как и в первом случае, находят жертву. Затем ей подбирают двойника, и квартира после сбора настоящих документов выставляется на продажу. Последний «рубеж обороны» от мошенников в этом случае – это подпись продавца. Но они, естественно, учитывают и этот момент: учат двойника расписываться как надо. Возможно, судебная экспертиза и определит поддельную подпись. Но это будет потом.

Как считает, заместитель заведующего адвокатской фирмы «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР» Александр Петренко, законодательной процедуры, защищающей от мошенников у нас нет. Более того, по его мнению, не многие риэлторы способны вскрыть такое мошенничество, пропускают такие случаи и органы Росрегистрации.

В качестве примера Александр Петренко рассказал историю продажи одной квартиры. Молодой человек уехал в отпуск. Паспорт у него пропал буквально накануне отъезда. За время его отсутствия квартира была продана мошенниками. Причем мошенники настолько точно подобрали двойника, что даже в суде многие принимали пострадавшего владельца квартиры за его двойника! Спасло парня только то обстоятельство, что в суде удалось доказать его отсутствие в городе на момент проведения сделки. Да, молодой человек квартиру все же не потерял, но только благодаря помощи юристов. А вот покупатели остались без квартиры и без денег.

Можно ли решить проблему «паспортной дыры» на сегодняшнем рынке недвижимости? С этим вопросом мы обратились к нашим экспертам. Риэлторы считают, что в рамках действующего законодательства изменить ситуацию кардинально невозможно. Для этого, по мнению Якова Кусевицкого, необходим специальный закон о риэлторской деятельности. В этом законе должны четко прописываться права риэлторов на доступ к необходимой информации по совершению сделки, а также ответственность сторон. При этом каждая сделка должна страховаться в специальных страховых компаниях. В принципе подобная схема уже давно применяется на рынке США, и ситуаций, когда покупатель остается без жилья и без денег, там не бывает. Юрий Сергеев также полагает, что необходимо разработать закон о риэлторской деятельности, который позволил бы отсечь от рынка недобросовестных участников, а остальные могли бы официально получать необходимую для проведения сделки информацию, а также при помощи специальных организаций проводить все необходимые экспертизы подозрительных документов. Что касается ответственности риэлторов по сделкам, то, по мнению Ю. Сергеева, возможно ввести не страхование самой сделки, а страхование профессиональной ответственности риэлторов на конкретные суммы, по которым проводятся сделки.

По мнению Александра Петренко, в российских условиях более предпочтительной была бы все же система, принятая во многих странах Европы, когда государственные органы, отвечающие за регистрацию, не только проводят доскональную проверку всех документов и обстоятельств сделки, но и несут полную ответственность по ней. Безусловно, необходимость изменений в сфере законодательства по недвижимости назрела уже давно. Про мошенничества с паспортами писали еще десять лет назад. Да, теперь органы регистрации более тщательно относятся к их проверке. Но вот инструментов борьбы с подменой продавца на пособника мошенников у нас фактически нет. И до тех пор, пока эта «черная дыра» в законодательстве будет существовать, люди будут терять и квартиры и деньги. Когда у Госдумы дойдут руки до принятия так необходимых рынку недвижимости законов, предсказать не может никто. Поэтому пока спасение утопающих – дело рук самих утопающих. В заключение несколько практических советов от риэлторов и юристов. Владельцам квартир они советуют как можно внимательнее относиться ко всем документам на квартиру, и в первую очередь - к паспорту. И в том случае, если паспорт пропал, немедленно заявлять об этом в милицию. Что касается покупателей, то универсальный совет о «бесплатном сыре» никто пока не отменял.

Сергей Уткин, Restate.ru