Сдавать квартиру нелегально — нельзя. Но никто не мешает подсчитать, какой именно налог обойдется для вас как арендодателя дешевле. О том, как правильно сдавать квартиру, АиФ.ru писал не раз. Напомним самое главное: налог за то, что вы получили доход от аренды, надо платить. Иначе вам может грозить штраф до 500 тысяч рублей и даже тюремный срок до года. Наверное, до этого дело не дойдёт, но, если вас «поймают», придётся заплатить не только сам налог, но и пени за просрочку. Прибавьте к этому и штраф — пятую часть суммы, которую вы задолжали государству.

Платить налог можно тремя способами. Посчитайте, каким образом платить налоги для вас выгоднее с экономической точки зрения, и, что немаловажно, оцените, что удобнее.

Вариант № 1 — стать индивидуальным предпринимателем и платить 6% налога по упрощённой системе (УСН). Однако вместе с этим вам придётся отдавать в Пенсионный фонд и Фонд обязательного медицинского страхования ещё примерно 25 тысяч рублей в год.

Вывод: способ подходит тем, кто молод, бодр и не ленив либо уже зарегистрировал ИП; сдаёт большую и дорогую квартиру, так что выплаты в фонды и 6% налога составят меньшую сумму, чем 13% дохода от аренды.

Вариант № 2 — раз в год, не позднее 30 апреля представить в налоговый орган по месту жительства декларацию по налогу на доходы физических лиц формы 3-НДФЛ (и уплатить налог не позднее 15 июля текущего года). Доходы собственника жилого помещения по гражданско-правовым договорам облагаются налогом на доходы физических лиц по ставке 13%.

Есть и нюанс. Как нам объяснили специалисты УФНС по Москве, при определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме, а также доходы в виде материальной выгоды.

Иными словами, если ваш наниматель оплачивает не только аренду квартиры, но и расходы за «коммуналку», это тоже считается вашим доходом, с которого надо вернуть государству 13%.

Вывод: способ подходит тем, кто готов сдавать квартиру официально и надолго. Дело в том, что для заполнения декларации вам нужно заключить договор аренды не меньше, чем на 1 год, зарегистрировать его в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (сегодня это можно сделать в МФЦ, которые переименовываются в «Мои документы»).

Вариант № 3 — приобрести «проездной рантье», то есть патент на сдачу жилья в аренду. Правда, ИП для этого всё равно придётся зарегистрировать (в Москве, например, эта услуга доступна онлайн). Раньше патент был выгоден владельцам «хором»: документ стоил 5 тыс. руб. в месяц и 60 тыс. руб. в год. Но c 1 января этого года заработали внесённые Мосгордумой поправки в закон «О патентной системе налогообложения», и стоимость патентов в столице изменилась. Отныне их цена зависит от площади и расположения вашей квартиры. Как сообщает департамент экономической политики и развития Москвы, собственники квартир до 50 кв. м в ЦАО заплатят за право сдачи жилья внаём 3,750 тыс. рублей в месяц. В Зеленоградском, Троицком и Новомосковском округах этот показатель составит 1,75 тыс. рублей в месяц, а на севере, северо-востоке, юге, юго-востоке и юго-западе, западе и северо-западе Москвы — за 2,5 тыс. рублей. Соответственно, патенты на сдачу жилья от 50 до 100 кв. м обойдутся приобретателям патентов ежемесячно в 7,5 тыс., 3,5 тыс. и 5 тыс. рублей. Право быть арендодателем 100–200 кв. м будет стоить «лэнд-лордам» 11,3 тыс., 5,25 тыс. и 7,5 тыс. рублей. Чем просторнее квартира, тем выше цифры на «арендный проездной».

Вывод: выгодно, опять же, ИП и тем, кто сдаёт небольшую квартиру, в том числе и на короткие сроки (например, на сервисах вроде airbnb.com).