В последнее время достаточно много квартир продается с торгов из-за неоплаты их бывшими собственниками ипотеки. Обычно такие квартиры вызывают опасения, но купить-то их можно со скидкой.

Любой кредит требует возврата. Ипотечный не является исключением. Если же вы не в состоянии выплачивать ежемесячные взносы, то самым радикальным способом решения этой проблемы является продажа квартиры, находящейся в залоге у банка. Обычно такие квартиры вызывают опасения у простых граждан, однако при грамотной юридической поддержке именно здесь можно заключить весьма выгодную сделку. О нюансах такой покупки «Собственнику» рассказал адвокат Олег Сухов.

Заложенная в банке квартира является проблемной только в одном случае – когда она продается без согласия кредитной организации при наличии задолженности по ссуде. Такое явление было распространено в 90-е годы, когда ипотечное кредитование только становилось на ноги в нашей стране. «Мошенники получали ипотечные и потребительские кредиты, оформляли залог на недвижимость, а потом спокойно подделывали документы и продавали объект. Банки судились, направляли заявления о возбуждении уголовных дел в правоохранительные органы, подключали частных детективов. В некоторых случаях успех был на стороне банкиров: они добивались возврата залога и отправляли мошенников на скамью подсудимых. Однако гораздо чаще дела затягивались, и злоумышленники уходили от наказания, а новые собственники признавались добросовестными приобретателями и оставляли недвижимость за собой», – рассказал адвокат.

Возможен ли обман в наши дни?

В наши дни такой обман очень редок, так как при оформлении залога на квартиру в Росреестре ставится «крыж», после чего продать такое помещение без согласия банка практически невозможно. Если такие аферы и совершаются, то исключительно по поддельным документам, а это уже статья № 159 Уголовного Кодекса РФ. Подделать могут и «согласие» банка на реализации, и вообще весь пакет необходимых документов. В первом случае мошенники подкупают нужного чиновника и доводят сделку до конца, а в результате обманутый человек вынужден будет бесперспективно судиться с банком. Во втором случае у доверчивого клиента забирают лишь предоплату, которая может доходить до половины всей стоимости покупки. После чего продавцы исчезают, а жертва разбирается с банком и Росреестром. Олег Сухов отмечает, что подобные случаи фиксируются по всей России ежегодно. «Лидерами» по таким махинациям являются Москва, Нижний Новгород, Самара, Красноярск, Новосибирск, Краснодар.

Стоит отметить, что часть вины за случившееся лежит и на самих покупателях. Для того, чтобы уберечь себя от подобного обмана, достаточно лично явиться в Росреестр и банк. Как говорится, «надо было просто вовремя со своими женщинами разбираться и пистолеты не разбрасывать, где попало».

«Многие юристы и большинство граждан считают проблемным вообще всё залоговое жилье, которое реализуется банком или иным кредитором с целью погашения ссуды, — отмечает Олег Сухов. — На самом деле это неправильно. Да, такая квартира действительно будет проблемной, но только для банка, так как по кредитному договору имеется просрочка, и для продавца (как должника по кредиту). А вот для потенциального покупателя помещение является самой что ни на есть обычной квартирой, правовая чистота которой, ко всему прочему, была проверена не только банком, но и страховой компанией».

Способы реализации заложенного жилья

Существует два способа продажи подобных квартир.

Первый происходит под контролем банка. Обычно сотрудники отдела по взысканию долгов получают от должника доверенность на право продажи квартиры в досудебном порядке для погашения ссуды, после чего квартира продается. Информация о таких квартирах публикуется на сайте банка-кредитора и у риелторов, заключивших договор о сотрудничестве с кредитной организацией. После продажи часть денег направляется на погашение ссуды, а оставшаяся часть возвращается уже бывшему собственнику.

Олег Сухов приводит типичный пример. Один москвич оформил ипотечный кредит в крупном частном банке России, купил квартиру, а через год потерял свой бизнес и перестал платить банку. Сперва представители банка пытались договориться с должником по телефону, но потом к нему домой приехали сотрудники hard-collection, которые предложили не доводить дело до суда и продать жилье под контролем кредитной организации. Незадачливый москвич согласился и оформил необходимую доверенность. После этого банк остановил начисление процентов и разместил объявление о продаже в газетах и Интернете. Через три месяца квартира была продана. Банк погасил задолженность, направил в Росреестр согласие на регистрацию перехода права собственности, а оставшуюся сверх долга сумму, равную 73 000, получил бывший владелец проданной квартиры.

Второй путь реализации такого жилья – в ходе исполнительного производства. Схема продажи практически такая же, разница заключается в том, что ключевой фигурой здесь является судебный пристав-исполнитель, который и проводит всю необходимую работу с должником. Безусловно, сотрудники банка не остаются в стороне: они вместе с приставом посещают должника, размещают объявления о продаже, находят покупателя.

Особенности покупки

Не стоит бояться покупать квартиру, находящуюся в залоге у банка. Однако надо быть бдительным и, в первую очередь, удостовериться, что кредитная организация (банк) в курсе сделки и действительно продает это жилье. Для этого Олег Сухов советует сходить в офис кредитора и пообщаться с людьми, ответственными за продажу. В ходе беседы следует узнать о порядке зачисления денег на счет, необходимых для полного погашения ссуды, а также уточнить стоимость объекта. Такая квартира может продаваться как ниже, так и выше рынка. Обычно выгодно покупать квартиры на досудебной стадии разбирательства, когда просрочка невелика, процентов набежало немало, и банк желает быстрее погасить ссуду. Конечно, продавец-должник может запросить и большую цену, но обычно кредитор умеет на него правильно надавить. Завышенная же цена, как разъясняет адвокат, возникает «на стадии исполнительного производства, когда в стоимость включаются все штрафы, проценты, расходы на обслуживание ссуды, а также сборы судебного исполнителя. Поэтому надо быть внимательным, дабы банк и судебный пристав не решали свои проблемы за ваш счет».

Итак, заложенные квартиры могут быть весьма выгодным приобретением, однако эти сделки требуют тщательной проверки, иногда для помощи следует обратиться и к адвокату.