Когда речь идет о покупке дома, то как-то больше уверенности в том, что не наткнулась на мошенников. Ведь приходится ходить в разные госучреждения, где все оформляется. Но когда дело касается покупки земельного участка, то сразу возникают еще больше вопросов, чем, если бы купили дачный дом. Об особенностях покупки земельных участков рассказал Сергей Мазенков, генеральный директор компании «Родные Земли».

Рынок земли все еще не достаточно прозрачен для покупателя, и по большей части это связано с деятельностью недобросовестных компаний. Речь идет об «однодневных» фирмах, которые быстро реализуют заявленные на продажу проекты по заниженным ценам, но не выполняют обязательства перед клиентом – в итоге покупатель попадается «на удочку» мошенников. Сергей Мазенков рекомендует перед покупкой дачного участка обязательно изучить компанию-продавца и обратить внимание на следующие факторы 1) изучение сайта компании, где должны публиковаться последние новости по проектам, информация об уже реализованных и заявленных поселках; 2) тщательный мониторинг информационного пространства, преимущественно интернет-порталов и форумов, где выкладываются отзывы покупателей; 3) изучение рейтингов компаний з агородного рынка от ведущих аналитических порталов, а также экспертных мнений и статей в профильных СМИ; 4) проверка профессиональной компетенции менеджеров компании при непосредственном общении с ними. «Лучше иметь дело с проверенными девелоперами, которые имеют положительную репутацию на рынке», - говорит эксперт.

Цена участка

Многие потенциальные клиенты считают, что стоимость земли в Московской области, где спрос на объекты загородной недвижимости самый высокий в стране, «золотая» и не доступна большей части российских семей. На самом деле это глубокое заблуждение. Безусловно, Подмосковье богато проектами загородной недвижимости на любой вкус и кошелек: рынок развивается и насыщается всё новыми и качественными предложениями в различных ценовых сегментах. Но все же, по словам Сергея Мазенкова, более 80% спроса приходится именно на участки эконом-класса, что легко объясняется доступностью – средняя стоимость сотки составляет 32 000 рублей.

«Самые недорогие земельные участки располагаются в поселках на расстоянии от 60 км от МКАД без наличия полного пакета коммуникаций – цена за сотку начинается от 10 000-12 000 рублей, - рассказывает он. - Для многих семей купить участок размером 8 соток за 90 000 рублей – это единственное возможное вложение средств на первом этапе приобретения дачи. Затем люди самостоятельно проводят все необходимые коммуникации, постепенно строят дом».

Стоит отметить, что и направление существенно влияет на размер стоимости участка. «Традиционно, к самым недорогим направлениям, где расположено большинство поселков эконом-класса, относятся: Горьковское, Егорьевское, Новорязанское, Симферопольское, Ярославское шоссе, - говорит Мазеньков. - А вот в районах Подмосковья с более благоприятной транспортной ситуацией и с меньшим количеством промышленных предприятий стоимость земли заметно выше, цена сотки в эконом-сегменте может быть в пределах 100 000 руб. и выше. К таким направлениям относятся: Новорижское, Минское, Киевское, Калужское, Волоколамское, Пятницкое шоссе».

По словам эксперта, спрос есть на участки во всех районах Подмосковья, но так как процент семей с достатком средним и выше среднего в нашей стране составляет менее 50%, то основной спрос приходится на направления с преимуществом доступных предложений: Горьковское, Егорьевское, Новорязанское, Симферопольское, Ярославское. Спрос на участки эконом-класса составляет 85 % от всего объема спроса на земельные участки.

Процесс оформления

Если вы решили все же приобрести земельный участок, то следует знать, что у каждой компании есть свои особенности оформления документов и организации продаж, но основные моменты заключения сделок одинаковы. Сначала, после консультаций менеджера компании, покупатель осматривает земельный участок на месте, изучает его ландшафтные особенности, природное окружение и т.д., а потом согласовывается дата заключения договора, и за покупателем резервируется земельный участок на необходимое допустимое время до момента подписания договора. После этого с покупателем заключается Предварительный договор купли-продажи земельного участка, в котором предусмотрены обязательства сторон по купле-продаже земельного участка и, для поселков с обустройством, одновременно заключается Договор об участии в обустройстве поселка (строительство коммуникаций, дорог, ограждения, организацию охраны и т.д.). Затем покупатель оплачивает стоимость (или часть стоимости) участка по предварительному договору и п латежи за обустройство территории, согласно графикам платежей и рассрочек, установленных договорами.

«Для поселков с полностью готовыми документами на индивидуальные участки, после 100% оплаты по Предварительному договору купли-продажи земельного участка – заключается Основной договор купли-продажи земли, для государственной регистрации которого покупатель предоставляет перечень документов, - говорит Мазенков. - И только потом по передаточному Акту от покупателя принимается пакет документов для сдачи на государственную регистрацию права собственности. После государственной регистрации сделки (обычно 1,5 месяца с момента приема документов сотрудниками компании), покупатель получает на руки зарегистрированный экземпляр договора купли-продажи земельного участка и Свидетельство о праве собственности на участок».

Для государственной регистрации права собственности на земельный участок необходимо предоставить следующие документы:

- нотариально оформленная доверенность на имя сотрудников, передающих документы на гос. регистрацию.

- паспорт гражданина РФ – покупателя (копии главной страницы и страницы с пропиской)

- оплаченная квитанция за гос. Регистрацию

- нотариально оформленное согласие супруга/супруги на приобретение земельного участка

- нотариально оформленное заявление - «В браке не состою», если покупатель не состоит в браке

Если участок находится в собственности у продавца, то, в среднем, оформление документов на участок занимает не более месяца.

Нужен собственный дом…

Несмотря на доступные цены, все же основная масса клиентов – 85% – стремится купить уже обустроенный участок с комплектом необходимых коммуникаций (электричество, вода, забор, дороги, охрана, вывоз мусора, обустройство необходимых зон пользования, обслуживание поселка до момента продажи последнего участка). Однако в этом случае стоимость сотки будет составлять уже 30 000 – 100 000 руб. «Такой разброс цен зависит от многих факторов: удаленность от МКАД, время поездки до объекта, направление, наличие «Большой воды» вблизи поселка, процент уже проданных участков в поселке, уровень обустройства поселка и т.д., - говорит эксперт. - В целом, рынок участков без подряда стабилен: стоимость участков ежегодно увеличивается на 5-10%. Традиционно, в горячий весенне-летний сезон стоимость предложений увеличивается на 10-15%, а осенью и зимой ценник падает, в среднем, на 10 %, к тому же в этом сезоне девелоперы проводят различные скидочные программы&r aquo;.

Самым популярным форматом являются участки размером 6-10 соток, но и спрос на объекты размером 12-15 соток плавно увеличивается.

Основной мотив покупки земельного участка без обязательного подряда – это строительство собственной дачи для загородного отдыха, причем законодательством предписаны четкие условия возведения дома (например, минимальный размер дачного участка – 6 соток, а максимальная этажность дома – 3 этажа).

… и прописка

Для того чтобы «прописаться», то есть зарегистрироваться по месту жительства, прежде всего, необходимо построить на участке жилой дом и зарегистрировать его в органах технической инвентаризации именно как жилой дом. «Зарегистрироваться по месту жительства в доме, не соответствующем техническим требованиям для жилых домов и не введенном в эксплуатацию, невозможно», - отмечает Мазенков.

После регистрации жилого дома необходимо обратиться в соответствующее территориальное отделение ФМС с заявлением о регистрации по месту жительства. «Сложность заключается в том, что если дом построен на участке, не относящемся к землям населенных пунктов, а, например, на дачном участке, относящемся к землям сельхозназначения, то, несмотря на заявленную законодателем возможность регистрации в домах, построенных на таких земельных участках, органы исполнительной власти еще не обеспечили необходимые процедуры, позволяющие решать такие вопросы без ненужных сложностей», - утверждает эксперт.

При этом нужно отметить, что все-таки главным препятствием являются не административные барьеры, а необходимость строительства жилого дома, отвечающего всем соответствующим требованиям и строительным нормам.

Напомним, что осенью 2013 года был принят закон, в котором четко обозначен порядок прописки в дачном доме. Для этого, как уже выше было сказано, нужно получить в соответствующем органе решение о признании строения пригодным для постоянно проживания. Кроме этого, в поселке также должны быть необходимые коммуникации и инфраструктура. По факту, прописаться на даче можно было и раньше, просто сделать это было гораздо сложнее.

Автор: Сугра Гаджиева