Периодически на рынке недвижимости появляются квартиры с зарегистрированными в них жильцами. Такие объекты выставляются на продажу с хорошей скидкой, размер которой может колебаться от 10 до 30 % от реальной рыночной стоимости объекта. И чем больше в продаваемой квартире зарегистрировано жильцов, тем большей может оказаться уступка в цене. О том, следует ли покупать такое жилье, на какие детали необходимо обратить особое внимание в процессе сделки, рассказывает адвокат и независимый финансовый консультант Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Доля квартир с зарегистрированными жильцами на рынке недвижимости. Проблемы анализа и точности данных

В России нет единой научно-обоснованной информационной базы, куда бы стекались данные о количестве квартир, выставляемых на продажу с прописанными в них жильцами. Чтобы хоть как-то оценить долю рынка в сделках с таким жильем, приходится опираться только на оценки риелторов и юристов, работающих в этой сфере. Разброс мнений экспертов весьма широк: от единичных случаев до 15 или даже 20 % от общего числа квартир, ежемесячно выставляемых на продажу. При этом следует учитывать тот факт, что не все сделки с подобной недвижимостью становятся известны юристам и риелторам, а следовательно, погрешность в оценках чрезвычайно велика. Если же использовать статистику "Юридического центра адвоката Олега Сухова", то можно сделать вывод, что доля квартир с зарегистрированными жильцами по городу Москве составляет около 10–12 % от общего числа жилых помещений, выставленных на продажу. И все эти объекты объединяет одно немаловажное условие — скидка в цене».

Размеры скидки на квартиры с прописанными жильцами

Скидка на такие объекты индивидуальна и зависит от совокупности многих факторов, как то: число зарегистрированных жильцов, размер жилплощади, потребительские свойства квартиры и, конечно же, правовые условия, на основании которых проживают прописанные лица. Обычно снижение цены составляет порядка 10–30 % от рыночной стоимости в регионе продажи.

Категории жильцов, зарегистрированных в квартире, и причины появления подобного жилья в обороте на рынке недвижимости

«Как правило, в рассматриваемых помещениях бывают зарегистрированы бывший супруг продавца, его близкие или дальние родственники: братья, сестры, отцы, матери, дети. Гораздо реже это могут быть друзья, знакомые и уж совсем редко — лица, прописанные хозяином за деньги. Причины появления такой недвижимости разнообразны, но в основном можно выделить две из них. Чаще всего это конфликт между собственником и прописанным человеком. В большинстве случаев люди отказываются освободить квартиру ввиду отсутствия у них другого жилья либо вследствие того, что сами претендуют на долю в праве собственности. Иногда на первый план выступают эмоции, и делается всё, чтобы только досадить владельцу. А последний, не желая тратить время и деньги на судебные тяжбы с "квартирантом", снижает цену и продает объект, перекладывая тем самым решение вопроса на плечи покупателя», — комментирует Олег Сухов.

Встречаются варианты, когда зарегистрированный в помещении человек не проживает в нем и хозяин попросту не может установить контакт с жильцом, чтобы попросить его сняться с регистрационного учета. Не желая, как и в первом случае, тратить время на поиски, суды и выписку, продавец снижает цену и выставляет квартиру на продажу.

Лучшие варианты для приобретения квартиры «с жильцом»

Самые лучшие варианты, когда покупка квартиры «с жильцом» является выгодной сделкой, должны одновременно отвечать следующим условиям:

1) скидка на жилье составляет от 15 до 30 %,

2) зарегистрированный в квартире человек является совершеннолетним дееспособным лицом и при этом:

а) приходится бывшим супругом собственнику, не претендующим на жилплощадь ввиду того, что она была приобретена (в дар, по наследству) владельцем до вступления последнего в законный брак;

б) ранее не отказывался от приватизации помещения в пользу других членов своей семьи;

в) вообще не состоит в родственных отношениях с владельцем и не имеет законных прав на собственность;

г) в течение долгого времени не проживает в квартире и не несет затраты на ее содержание.

В этих случаях соотношение «цена — усилия по снятию с регистрационного учета» будет самым выгодным для покупателя, и при этом не потребуется больших вложений.

Порядок выселения зарегистрированных жильцов из приобретенной квартиры

«Снятие с регистрационного учета жильцов может происходить как в досудебном, так и в судебном порядке. Например, известны случаи, когда жильцы, конфликтовавшие с бывшим владельцем, безропотно собирали вещи и снимались с регистрации. Но это очень редкие факты. Немного чаще согласие достигалось путем вручения "несговорчивому" гражданину крупной суммы денег или предоставления ему иного жилья, либо и того и другого одновременно. Всё зависит от эмоционального настроя жильца и пределов его требований», — комментирует адвокат.

Однако гораздо чаще рассматриваемые споры решаются в суде. Вот пример из практики. В консультацию обратилась жительница Москвы Черкашина Людмила (фамилия изменена). По договору купли-продажи она приобрела у гражданки Карепиной Татьяны (фамилия изменена) трехкомнатную квартиру. В связи с тем, что в помещении на момент совершения сделки был зарегистрирован и проживал бывший супруг продавца — Карепин Алексей, то Татьяна предоставила покупателю скидку в размере 700 000 рублей.

После регистрации перехода прав собственности Черкашина предложила Карепину сняться с регистрационного учета и освободить жилплощадь. Карепин согласился, но попросил три месяца отсрочки — до тех пор пока он не подыщет новое жилье. Черкашина пошла ему навстречу. Прошли три месяца, однако Алексей не исполнил своего обещания и более того, стал уклоняться от встреч с собственником: не отвечал на телефонные звонки, перестал появляться по месту регистрации. Черкашина обратилась к адвокату. Изучив материалы дела, собрав информацию, адвокат выяснил, что Карепин владеет на правах собственности двухкомнатной квартирой в Подольске.

Попытки адвоката связаться с Карепиным также ни к чему не привели. Учитывая сложившуюся ситуацию, был подготовлен иск о прекращении права пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета в связи со сменой собственника. Данное заявление поступило в суд по месту регистрации недвижимости. На судебные заседания Карепин не явился. Изучив материалы дела, судья принял решение о выселении и снятии ответчика с регистрационного учета.

Сам процесс от момента обращения Черкашиной к адвокату и до снятия Карепина с регистрационного учета длился не более трех месяцев, а затраты истца составили около 70 000 рублей с учетом расходов на оплату государственной пошлины. Но это скорее исключение из правил.

Сроки выселения жильцов на основании судебных решений и затраты собственников

Дело в том, что, как правило, судебные дела по выселению жильцов длятся от трех месяцев до трех лет в зависимости от сложности ситуации и категории граждан, проживающих в квартире. Очень часто ответчики умышленно затягивают производство, не являются на заседания, обжалуют решения судов. Соответственно возрастают и затраты на юридическое сопровождение, которое может доходить до 100 000 а то и 300 000 рублей в зависимости от региона и сложности ситуации. Однако даже в этом случае покупка квартиры станет выгодной, если скидка была существенной, например 20–30 %.

Когда от покупки лучше воздержаться

«Не надо забывать, что не всякого жильца можно снять с регистрационного учета. Поэтому прежде чем покупать квартиру и подавать иск в суд, необходимо еще раз убедиться, что прописанные в помещении граждане не являются лицами, которых вообще нельзя выселить, рассказывает Олег Сухов. — К таковым относятся люди, отказавшиеся ранее от приватизации жилья, несовершеннолетние, а также лица, получившие право проживания в результате "завещательного отказа", то есть те граждане, которым наследодатель разрешил "пожизненно" жить в квартире после своей смерти. Такую квартиру можно продать, не спрашивая разрешения у отказополучателя, но вот выселить его против воли — нельзя. Когда в предлагаемом помещении прописаны перечисленные граждане и при этом они не согласны освободить жилье и сняться с регистрации еще до заключения сделки, от покупки лучше отказаться. В противном случае имеется существенный риск вместе с квартирой получить и такое вот "обременение"», — предупреждает Олег.