Первый этаж традиционно считается у нас непрестижным, достаточно часто такие квартиры продаются со скидками. Но все меняется, и сейчас первый этаж уже не тот.

Квартира на первом этаже долгое время считалась не столь привлекательной как, например, аналогичные, но несколько выше. Многие верили, что здесь больше уровень шума, холодно и неприятно пахнет от подвала, постоянно в окна заглядывают прохожие, а также низкий этаж приманивает грабителей своей доступностью. С этим мнением можно и поспорить, так как не все собственники квартир на первом этаже страдают от подобного дискомфорта. А Ирина Мошева, генеральный директор СП RDI & Limitless, обращает внимание, что есть страны, где именно такое жилье считается лучшим. Например, в Голландии, Дании или Норвегии квартиры первых этажей вообще не отличаются по цене от остальных или даже оказываются дороже, так как позволяют купить квартиру людям с ограниченными возможностями или пожилым парам.

Исторический экскурс

Однако достаточно давно квартиры на первых этажах позволяют собственникам хорошо заработать. Обычно такая жилая квартира сперва переводится в нежилой фонд, а затем сдается в аренду парикмахерским, салонам красоты, прачечным, учебным центрам и медицинским учреждениям, а если есть возможность сделать витрины, то магазинам и кафе. Безусловно, выгода от такой операции напрямую зависит от удачности расположения дома, от трафика улицы, на которой он расположен. Но, в принципе, сдать можно любой объект, главное не завышать арендную ставку. И именно нежилые помещения на первых этажах приносят доход владельцам в виде аренды, да и само помещение в статусе нежилого обычно стоит дороже. Сергей Смирнов, руководитель биржи недвижимости «АгентОН», рассказывает, что не так-то просто купить такую квартиру в новостройке. «Первые этажи, как правило, редко поступают на открытый рынок, так как это привлекательный сегмент и хорошо сдается в аренду. Часто приходилось сталкиваться, когда инвестор жилого дома вообще оставлял первый этаж себе, для личных нужд или под сдачу. Это хороший способ держать деньги в ликвидном объекте».

Нынешнее положение дел

Нежилые помещения на первых этажах новостроек часто создают необходимую инфраструктуру в районе. Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», отмечает, что успешность любого жилого микрорайона зависит и от наличия различных магазинов, аптек и прочих необходимых для жизни учреждений. «Нельзя построить целый микрорайон и не обеспечить его необходимой торговой инфраструктурой. Его жители не будут ездить за молоком и хлебом за несколько километров от дома. И в большинстве случаев застройщику достаточно нелегко продумать этот вопрос. Когда речь идет о реализации масштабного жилого проекта, все строительство обычно ведется в несколько очередей. Ни один девелопер не будет возводить сразу весь микрорайон и заселять его 20-30 тысячами жителей. И даже если во время строительства первой очереди проекта застройщик возведет объект, полностью подходящий под требования торговых сетей, то ритейлеры все равно его не запустят. Для них важен определенный поток покупателей. Трафика покупателей, состоящий из жителей первых домов, будет недостаточен. Этим невозможно обеспечить необходимый товарооборот. Получается, что пока застройщик не построит достаточное количество домов и не заселит их, операторы крупных торговых сетей в этот микрорайон не придут». А жители первой очереди, скорее всего, без магазинов заселяться не будут, так как каждый из нас мечтает хотя бы о минимальном уровне комфорта. Именно поэтому практически все первые этажи новостроеек Москвы сейчас являются нежилыми. Александр Зубец рассказывает, что обычно застройщик продает их блоками по 70 – 100 кв. метров. В большинстве случаев проблем с продажей нет, так как всегда есть достаточное число предпринимателей, ищущих подобные помещения для бизнеса. И именно так в начале и решается инфраструктурный вопрос в жилых комплексах. Позже девелопер может построить и отдельно стоящий торговый объект, куда с удовольствием придут и операторы торговых сетей.

Таким образом, первый этаж – лакомый кусочек. Девелоперы это давно поняли, и в настоящий момент жилых квартир на первых этажах новостроеек практически нет. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», подтверждает это: «Найти квартиру на первом этаже в новостройке сегодня нелегко: объем такого предложения не превышает 10 %. Но все же такие объекты есть: например, в ЖК «Новое Бутово», в «Марьино Град», «Новые Ватутинки. Южный квартал» в нескольких корпусах предусмотрены жилые первые этажи».

Завтрашний день

Активный первый этаж выгоден всем: и застройщикам, и собственникам, и жителям всего комплекса. Именно так создается необходимая инфраструктура, а, следовательно, и комфортная среда обитания. Ведь удобно не только продукты рядом с домом покупать, но обучать ребенка английскому языку или лепке, делать маникюр, шить платье или даже сидеть с друзьями в кафе. Именно поэтому принцип активных первых этажей становится обязателен для новых жилых комплексов. Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп», отмечает, что теперь квартир в столичных новостройках на первых этажах не будет, так как это требуют столичные власти. Именно это прописано в постановлении правительства Москвы «О размещении на первых этажах строящихся жилых домов объектов социального и общественного назначения».

Коммерческая недвижимость в жилом доме, по мнению Анны Соколовой, – дополнительный финансовый инструмент для застройщика. И грамотная концепция может обеспечить девелоперу высокую эффективность инвестиций. Но для этого концепцию необходимо продумывать изначально. Безусловно, основная часть помещений будет занята продажей товаров первой необходимости и предоставлением различных услуг потребителям. Однако не все объекты коммерческой недвижимости разрешено размещать на первых этажах новостроек. Например, запрещено организовывать помещения с взрыво-, пожароопасными и загрязняющими воздух веществами, производственные мощности, а также заведения с режимом работы после 23 часов, работа которых связана с шумом (дискотеки, ночные клубы, караоке-бары и т.д.). Кроме того, в жилых домах нельзя открывать магазины по продаже ковровых изделий, автозапчастей, шин и автомобильных масел, похоронные бюро, различные лаборатории, общественные уборные, склады, бани, сауны и многое другое. Определенные ограничения есть и при открытии кафе, ресторанов, бассейнов. Однако их можно учесть при планировании комплекса и составлении его концепции.

Итак, квартира на первом этаже становится редкостью на рынке недвижимости Москвы. Экономическая выгода и потребность в комфорте обеспечили появление активных первых этажей, о которых лет двадцать назад никто и не задумывался.