Как говорится, человек очень быстро привыкает к хорошему. Сегодня ему хочется хотя бы однокомнатную квартиру, а завтра уже думает, почему бы и на двухкомнатную ее не поменять, да и хороший ремонт не помешает и т.д. и т.п.. Только вопрос – где на все это взять деньги? Какие варианты есть для улучшения жилищных условия? Стоит ли брать на это удовольствие кредит?

Способов улучшить свои жилищные условия на сегодняшний день существует множество. Каким путем идти лучше, конечно, зависит от обстоятельств сделки и жизненной ситуации заинтересованных сторон. Например, срочность покупки-продажи, собственные или заемные средства у покупателя, наличие альтернативной жилплощади у продавца, если продается единственное жилье с целью покупки квартиры большей площади, либо разъезд родственников. От того, участвуют ли в сделке несовершеннолетние, также многое зависит. Идеальный вариант – когда средства на покупку собственные, а объект для переезда физически и юридически свободен, тогда сделка – это дело техники.

В настоящее время один из основных вариантов улучшить свои жилищные условия - это оформление ипотеки. По словам Софьи Лебедевой, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», за летний период количество ипотечных сделок выросло до 45%.

Что касается, альтернативных сделок, то чаще всего клиенты продают свою недвижимость на регулярном рынке и приобретают более комфортное и просторное жилье в новостройке. Но и это занимает определенное время.

«Улучшение жилищных условий осуществляется следующим образом, - рассказывает Наталья Шорина, исполнительный директор АН «Мегаполис-Сервис» г. Электросталь». - Выставляем на продажу квартиру, ищем покупателя и заранее его предупреждаем, о том, что покупаемая им недвижимость - альтернативная, так как сроки выхода на сделку более длительные, в отличие от прямой продажи. Как только покупатель вносит аванс, ищем альтернативный вариант. Эти две сделки проводятся одновременно, продал-купил. В ситуации, когда рынок - продавца (к слову, сейчас рынок - покупателя), то есть много покупателей, а выбор квартир невелик, возможен вариант - сначала подбор альтернативной квартиры, а затем поиск покупателя на продаваемый объект. Подобные сделки длятся от 2 месяцев до полугода».

Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» обращает внимание на тот факт, что при альтернативно же сделке выбор квартир гораздо шире: квартир, выставленных на продажу, несравнимо больше, нежели тех, владельцы которых планируют прямой обмен. Поэтому большая часть людей улучшает свои жилищные условия путем продажи старой квартиры и покупки новой.

Заметим, что за рубежом все стараются сначала брать кредит и покупать желаемую квартиру, а уже после выставлять свою старую квартиру на продажу и погашать новый кредит. Но, как отмечает Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар», российские банки не выдают новый кредит, если кредит на старую квартиру еще не был выплачен.

Еще один вариант – это приобрести квартиру в новостройке с привлечением заемных средств, а свое жилье на регулярном рынке сдавать в аренду и погашать кредит за счет арендной платы.

Ипотека поможет?

«Как показывает практика, мало, кто психологически или финансово готов к выплатам по кредитам, - говорит Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. - Однако для тех, кто не хочет расставаться со своей недвижимостью, взять кредит кажется более логичным способом для улучшения жилищных условий».

Ипотека становится все более востребованным продуктом, поскольку банки улучшают условия ипотечных программ, снижают процентные ставки и размеры первоначально взноса, запускают новые более выгодные для заемщиков акции. На сегодня банки предлагают большое разнообразие программ, рассчитанных на разные категории клиентов и разные запросы: и для тех, кто располагает небольшой суммой для первоначального взноса, и для тех, кто имеет невысокий «белый» доход и т.д.

Стоит отметить, что в последние годы на регулярном рынке недвижимости ипотека активно привлекается при улучшении жилищных условий, особенно в альтернативных сделках. «Клиенты, как правило, сперва продают имеющееся жилье, и деньги от ее продажи рассматриваются как собственные средства, а кредит служит необходимой доплатой, - отмечает Алексей Шленов. – По данным «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», доля кредитных средств от общей стоимости приобретаемой квартиры в таких сделках составляет 50-53%. И, как правило, подобные операции проходят в основном в сегменте эконом-класса. В настоящее время на него приходится порядка 55-65% от всех ипотечных сделок на вторичном рынке».

Trade-in - замена старой на новое

Теперь помимо вышеперечисленных вариантов на рынке новостроек используются схемы взаимозачета и trade-in. Принципиальное отличие таких схем заключается в скорости сделки. При взаимозачете старая квартира не выкупается мгновенно. Компания сначала выставляет ее на продажу через собственные каналы. Параллельно с этими действиями бронируется выбранный вариант на рынке новостроек. При этом цена не всегда фиксируется – для того же девелопера это невыгодно, поскольку срок экспозиции старой квартиры может составить от 1,5 до 3 месяцев. Trade-in же подразумевает выкуп зачетной квартиры застройщиком или риэлтором, который становится ее собственником и в дальнейшем реализует самостоятельно. То есть замена старого жилья на новое происходит в самые кратчайшие сроки.

«Обе схемы мало распространены, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». - По сути, подобные услуги, в основном, может предложить компания, которая занимается всеми сегментами недвижимости, как на первичном, так и на вторичном рынке. Во-первых, таких компаний немного. А во-вторых, та же услуга trade-in в чистом виде – довольно невыгодна как для покупателя, так и для застройщика». Оно и понятно почему. Девелоперы настроены на быструю реализацию проекта, поэтому при прочих равных условиях они предпочтут клиента с «живыми» деньгами на руках, а не лишний объект недвижимости на балансе. А у покупателей при экспресс-зачете вообще возникает упущенная выгода.

Хочу, чтобы был…

Как показывает практика, когда люди меняют одно жилье на другое с увеличением площади – есть стандартный набор критериев, так называемый «хочу, чтобы был…».

«По мере того, как человек приходит к решению улучшить свои жилищные условия, проявляются и отдельные составляющие этой процедуры, - отмечает Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер». - В одном случае это выбор какого-то одного района, границами которого он ограничивает поиски нового жилья. В другом – точная планировка квартиры, обязательное наличие нескольких санузлов, выход окон на определенную сторону света или конкретный вид из окна, конкретный этаж».

Помимо площади квартир и планировки, клиенты также обращают внимание на обустройство придомовой территории, насколько она безопасна и благоустроена, есть там паркинг или детские площадки. Также большинство покупателей волнует состав инфраструктуры и транспортная доступность.

При этом, по словам Владимира Щекина, генерального директора компании Altimus, наличие гипермаркетов не играет никакой роли для покупателей, так как они, как правило, привыкают ездить один раз в неделю в семейные гипермаркеты и закупаться там. То есть, достаточно небольшого продуктового магазина в шаговой доступности.

«Если говорить о капризах клиентов – это скорее, отклонение от нормы, это бывает, но системных экзотических капризов – нет, - говорит Владимир Щекин. - Например, чтобы расположение квартиры было по фен-шую, либо, чтобы роза ветров была определенная, чтобы окна выходили строго на юг, чтобы было больше света. Но это мелочи. Капризы занимают всего, как правило, 10 % и они очень легко нивелируются. Все остальное – это работа с базовыми потребностями, то что действительно, важно – это 90% случаев».

Итог

Сегодня рынок стабилен с точки зрения ценообразования и предложение велико – поэтому альтернативные сделки безопасны, комфортны и более рациональны, чем любые другое виды обмена.

Минимален процент сделок, которые совершаются путем прямого обмена, так как подобрать вариант, устраивающий все стороны сложно. Самая распространенная схема - это продажа одной квартиры и покупка другой, то есть альтернативная сделка. По данным Константина Просина, руководителя офиса «Севастопольское» компании «ИНКОМ-Недвижимость», на сегодняшний день рынок недвижимости характеризуется высоким числом альтернативных сделок – до 80%. «Предложений со свободной продажей квартир крайне мало, - говорит он. - Это значит, что теперь большинство сделок может осуществиться только после того, когда будет определен покупатель на квартиру продавца, которому в свою очередь нужно купить жилье, собственники которого тоже ищут себе дом. Этот клубок продавцов-покупателей вместе с их квартирами и есть «цепочка». Нынешнему покупателю нужно быть готовым к тому, что выбрать жилье – это только верхушка длинной сделки. Если выпадет хотя бы одн о звено, а новой альтернативы не найдется, может разрушиться вся цепочка».

Что касается доли ипотечных сделок, в общей структуре покупок жилья она занимает около 40%. Но в некоторых проектах она может доходить и до 50-70% – здесь все зависит от концепции. Например, в тех жилых комплексах, где на реализацию выставлено большое количество квартир с отделкой, как раз и наблюдается подобное соотношение.

Вообще, в последнее время доля ипотечных сделок увеличивается, и это, скорее, больше негативная тенденция. Она указывает на то, что все больше людей в России не могут позволить себе покупку жилья на собственные средства, поэтому они вынуждены приобретать квартиры при помощи ипотеки.

Автор: Сугра Гаджиева